东莞主城，2577元/㎡的产品价格，
让许多主流产品的住宅，深感恐惧；
也让一众资深股权投资客，跃跃欲试。
约合总价2577元/㎡
创下城西产品价格铁律
东莞城西广济商业性大楼办公大楼23间住宅在装箱拍卖行，总占地面积3103.77平方米，总价800万元，约合总价2577元/㎡，这与城西数十亿1万+的住宅产品销售产品价格较之，变得格格不入。
更为重要的是，广济商业性大楼住宅现称“广仁智业大楼”，主力部队占地面积段在81-170 ㎡占地面积拆分女团灵巧，在2020年的产品销售产品销售价格为11000元/㎡。
但，该资产曾在2020年展开民事拍卖行首度评估结果，彼时的评估结果总价仅为7800元/㎡，评估结果总价2420.9万。2020年8月4日以1694.6万起拍卖行，但以流拍告终，在同年8月27日二次拍卖行时由于债权人的原因暂缓拍卖行。而此次拍卖行，属于该标的的第三次拍卖行，直接以800万起拍，堪称“豪爽”！
目前该标的处于一拍阶段，于2023年3月17日正式开始，3月18日上午结束，但截至结束前仅2980人次围观，50人设置提醒，2人报名，经过45轮竞拍后，以1000多万元成交，约合总价3221元/㎡，对于城西数十亿10000元/㎡以上的住宅总价来说，直接拉低了城西住宅成交的产品销售价格！
承租率高达97%
高空置率的避风塘
根据第一太平戴维斯公布的数据，东莞甲级住宅存量已超过200万平方，排入全国前15名。但，东莞甲级住宅空置率为54.6%，也就是说东莞一半以上的甲级住宅都处于空置的状态。与此同时，租金也在快速跳水，根据第一太平戴维斯的数据显示，东莞甲级住宅租金指数环比下降4.1%，平均租金降至每月54.8元/平。
东莞甲级住宅，主要集中在鸿福路商圈和城西总部基地这两个区域，包括：东莞国贸中心、百安中心、寰宇汇金中心、环球经贸中心等多个地标性建筑。在经济没有明显好转的情况下又没有更多的企业入驻，预计东莞甲级住宅空置的现状仍将持续，空置率或将继续上升。
一侧是甲级住宅的冬天，另一侧则是乙级住宅的春天。
近两年由于受疫情和外贸环境影响，许多中小企业发展不景气，资金紧张，不得不搬离高端住宅，以大换小，以高换低，以此来节省成本。能满足基础办公需求，办公成本更低的乙级住宅，成为了香饽饽。
广济商业性大楼，又名广仁智业大楼，坐落莞太路城西段，距离东莞地铁R1线莞太路站不到500米的距离，西入环城西路，南接宏远路、广济路等多条城市主干道，北接鸿福路进入东莞大道，通达全莞各个镇街，地段位置堪称优渥。
但楼宇周边多小商铺，紧邻广济里村，居住人群较杂，人文环境一般。
广济商业大楼，总建筑占地面积1.9万㎡，总层高15层，3.5-4.5挑空层高，10米大气入户大堂，框剪结构。4梯12户，日立电梯，其中2台电梯通往负一层地下车库。车位配比1:1.5，有地下停车场 80 个及室外停车场，共计 260 个车位，车位租金450元/月。如此的配置，着实一般，但在区域内确是极为稀缺的存在。
目前，7-15层由某公司统一管理，对外统一承租产品价格平均37元/㎡·月，但个别采光不足的户型，35元/㎡·月，管理费5元/㎡/月。如果说，民盈国贸中心、这类甲级住宅适合企业总部或者需要提升形象的企业，那广济商业性大楼（广仁智业大楼），则更适合精打细算务实型的企业和创业型团队。
据了解，目前托管的150余套住宅，仅5套处于待租状态，承租率高达97%。入驻的企业中，也不乏金融、律师等众多实力公司。
租金回报率13.7%
想说爱你并不容易
按目前该住宅对外承租产品价格37元/㎡·月测算，该标的成交总价1000多万元，年租金回报率高达13.78%；如果按未来20%的空置率估算，那年租金汇报仍然高达11%，在低迷的东莞住宅市场仍然“豪横”！
但，欲得到如此高的回报率，却也并不容易。
此次拍卖行的房产，4层并不包含405房，据调查显示405为另一产权人名下且不在此次拍卖行范围内，未来使用需要恢复原状，且影响4层的整体使用效果。
此次拍卖行资产位4-5层，层高4米，室内净高3.5米，前期为某酒店租用，后撤场后展开了拆除改造。
但目前仍处于装修改造状态，但已经停工，室内隔墙已拆除，建筑垃圾多处对方。第四、五层均未有隔墙，各房间办公的界限、拆分已破坏，地面、天花板处于毛坯状态，门窗尚未安装。
不得不说，从入手到装修完毕投入使用，需要投入的时间、金钱，也是一笔不小的成本。
但更为重要的是，四层可连接约60平米露台，未来改造成室外花园也是不错的选择。而且，此标的为深圳法院执行处置，税费由买家先行垫付后向法院申请退税，也就是说，买家只需承担契税即可。
更多优质住宅
被底价拍卖行
除了广济商业性大楼外，民盈国贸中心1号楼的四套住宅也备受关注。
四套住宅分属2个产权人名下，总计873.87㎡，但交付后由于某种原因一直处于空置状态，尚未使用。
该标的评估结果价1967.5万，经过一拍二拍后均流拍，目前以1101.8万的产品价格展开变卖。报名出价24小时内无人竞争的话，即可底价成交。
据了解，民盈国贸中心1号楼对外承租产品价格为75-85元/㎡·月，依据楼层、朝向不同租金也有所差异，平均租金80元/㎡·月，管理费14.4元/㎡·月。
如果按80元/㎡·月计算，年收租金约83.89万，租金回报率约7.6%，这对于众多追求高大上的企业和追求优质标的的股权投资人来说，都是一个不错的选择。
网友评论