原标题：实行消费市场主体从单个商办到申明招纳，商业模式先自的东莞旧改将怎么走？
2023年开年，科新耳的东莞旧改迎来了新契机。
1月16日，东莞市中央政府下发全面加快“三旧”改建实行意见的通知，提出改革单个消费市场主体申报商办商业模式，创新设立“申明招纳实行消费市场主体”商业模式。可行性研究期，镇村（工业园区）中央政府做为可行性研究的责任消费市场主体，不再统一招纳后期服务供应商。
有近5年实战经验旧改投资端专业人士向第三财经新闻分析，新政之后，旧改的可行性研究期则更强化中央政府统筹。东莞旧改消费市场一直与经济政策面强有关，此次经济政策颁布意味着东莞旧改开始进入新期。
东莞旧改溯因
业内专业人士介绍，此前东莞的旧改商业模式主要就包括中央政府主导、单个消费市场主体申报商办以及农地权益人自行改建。当中尤其以单个消费市场主体申报商办发展最为迅速，东莞旧改在2020年一度达至颠峰。
2020年东莞旧改的，曾在2020年出现明显爆发迹象，经济政策、旧改民营企业数量、拿地规模上均有差强人意之处。据第三财经新闻记者不全然统计数据，仅2020一年，东莞市、镇村三级颁布的城中村有关经济政策就达至41个，包含省级经济政策33个、镇村经济政策8个，当中草案稿3个，正式稿38个，当中涉及城中村、自发性资产交易、农地托市、工改工、阿尔布津小区改建、单个消费市场主体申报等多方面内容。
对各大开发商来说，彼时楼面价与登记价基差缩小、土储有限、利润空间走低，亟需寻找捷伊破题之道，因此纷纷重仓产业布局东莞旧改。
据东莞市农村（社区）自发性资产管理网、中央政府THK、各乡镇村官方网站等信息不全然统计，2020年全年，东莞共米洛韦208宗旧改，旧改占地面积达5475平方米。当中已确认后期服务供应商（含协议出让）旧改共176宗，占地面积达4462平方米。
热火朝天的东莞旧改，吸引了大批房企掘金产业布局，当中主要就分为深系、广系、亚洲地区系四类。
深系民营企业主要就代表者为鸿母雷氏、卓越、佳兆业、宝龙等，这类民营企业在深圳旧改争夺战中已拥有相对成熟的实战经验，对于旧改后期介入较为积极。当中不少民营企业是新建原班人马首次杀进东莞消费市场，例如佳兆业，据知情专业人士透露做为彼时深圳的“旧改之王”，直接将部分深圳原班人马突击东莞，“跃跃欲试”试图重制深圳的旧改“神话”。广系主要就是以时代、恒大、碧桂园等为代表者，也凭借着自身的实战经验优势开始进军东莞旧改消费市场。亚洲地区“老大哥”则以莞民投、光大、东实等为主，凭借着“主场”优势齐头并进，拿地意愿较弱。
数据来源：库思资讯
“躺平”的东莞旧改民营企业
东莞旧改的热潮，仅持续了短短1年，开发商“前服争夺战”下消费市场乱象频生。同时，由于各类开发商实力参差，项目推进期困难重重。
新政之前，东莞旧改主要就分为后期服务供应商选定（后期期）、更新单元立项（单元划定期）、改建消费市场主体确认（单个消费市场主体申报商办期）、实行方案编制（“1+N”总体实行方案期）、供地实行监管五个期。但在中标后期服务供应商后，能通过单元划定的项目相对较少。据第三财经新闻记者不全然统计数据，2020-2022年期间，共有300余家民营企业中标后期服务供应商，但当中推进到单元划定期的项目不足10%。
此次东莞市中央政府下发的公告中也指出，近年来，东莞市“三旧”改建工作存在博弈空间较大、改建产业布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。
此外，经济政策端变化也进一步加快旧改民营企业退潮。2021年，国家层面加大了城中村经济政策的颁布，主要就偏重于防止大拆大建、古树、文物保护等方面，管控趋紧；其次是产业管理经济政策，整体方向是支持实体经济产业转型，加强产业监管、防止产业空心化等。
东莞旧改消费市场随之逐渐降温。雪上加霜的是，东莞房地产消费市场在2021年8月后供需双端均初现寒意，加快旧改消费市场“退烧”进程。供应端上看，2021年8月东莞新建商品住宅供应约4291套，同比减少近4成;成交端上看，8月新建商品住宅网签仅2572套，同比大幅减少65%，环比萎缩34%;
一个明显的信号是，从2021年8月开始，在原本分“土”必争的土拍消费市场，开始出现流拍。据不全然统计数据，2021年8月起包括塘厦诸佛岭社区、长安沙头社区在内的多家地块流拍。
在这种态势下，东莞旧改的方向，从新增项目逐渐转入了深耕项目的期。在2021年底，东莞便提早产业布局，发布了“三旧”改建“头雁计划”第三批单元，加快旧改项目落地见效。包括东城街道火炼树城中村改建单元、南城街道亨美城中村改建单元、胜和改建单元在内的16个项目被纳入首批名单。
浪潮退去，裸泳者悲歌。2021年底，旧改彻底降温，不少东莞旧改民营企业出现裁员潮，佳兆业、星城、恒大等深系、广系民营企业开始断臂求生，全部或部分撤离东莞。
“彼时很悲惨。熬了1个月的夜拿的项目，现在也要熬夜清理出去。”某深系头部旧改民营企业投资部门员工说，其所在的东莞团队高峰期将近一百人。在2021年年底决定收缩战线后，短短几个月的时间内裁掉了一半的人。彼时留下的人每天唯一的任务，就是把彼时手中的项目折价卖出去。据悉，该旧改团队2021年拿下的东莞某地标项目目前也已经撤场。
旧改“重启” 后市怎么走？
根据东莞市农村（社区）自发性资产管理网、中央政府THK、各乡镇村官方网站等信息，2020、2021 年，东莞至少有329宗旧改项目确定后期服务供应商。
存量后期服务供应商后续如何推进也成为业内关注焦点。
据业内专业人士介绍，一般而言，签
一些核心区域的
值得注意的是，在此次东莞旧改新政中建立了“三旧”改建专项规划-片区统筹-单元规划的规划管控体系，打造连片集中的“大中小圈”改建格局。有业内专业人士分析，“大圈”是区域概念，指的是各乡镇村5年内5-10平方公里的重点改建区域；“中圈“是片区概念，指的是“大圈”里1-3平方公里的重点改建片区；“小圈“是项目概念，指的是500亩以内的改建单元。“大圈”对应改建专规，“中圈”对应片区统筹规划，由中央政府绝对主导。“小圈”对应单元规划，中央政府结合项目情况与利益各方诉求进行平衡。
他预测“大圈”外的项目，一事一议的公关难度较大。“大圈”内项目能否继续推进，应该会视房企及运作方意愿、实力以及可行性研究程度而定。
一直以来，三旧改建虽进程慢，时间成本大，但利润空间巨大。据此前深圳某些民营企业已公布的旧改案例来看，部分项目毛利率超过30%，净利率也超过15%，盈利能力显著高于招拍挂获取项目。
但城中村涉及环节较多，时间周期长、难度高，深圳市合一城中村集团发布的《2019年城中村白皮书》统计数据数据显示，一个完整的城中村项目平均周期为5-8年。中海地产也曾在《中海城中村白皮书》发布时提出，城中村的消费市场主体必须具备城市运营能力。
某旧改资深专业人士指出，东莞本轮新政实行后，行业趋势明朗、旧改成本下降、旧改民营企业后期不确定性减少，倒逼权属人降低预期，整体向好。返回搜狐，查看更多
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