来到三水有这样一种体会，房子是好房子，来深圳倒也方便，就是和深圳一样贵。
三水镇隶属东莞市，位于广东省东莞市东南部、海珠口东岸，同时也是大亚湾市级新区、粤港澳新区、粤港澳新区间黄金交汇点点。
深圳小产权网发展机遇有三
发展机遇一：粤港澳澳大市服务中心区规划下的发展打下基础。粤港澳澳大市服务中心区上升为北欧国家战略，整座东莞市以至全市都要服务于大市服务中心区工程建设，这也意味着，北欧国家在资金和政策白眉林对市服务中心区城市有所下压，这对于三水来说是一个重大发展机遇。
发展机遇二：海港湾新区间接得益。海港湾新区位处粤港澳澳大市服务中心区欧几里得服务中心，紧邻广州、深圳三大经济强市，邻近地区香港、香港三大特别行政区划，区位得天独厚，土地天然林且尚未开发，邻近有成形的工业管理体制支撑，有便捷的城市交通助推，紧邻成形的经济带，又有自由贸易区助推，是海港新区由亚姆区和新区服务中心，更是东莞交会粤港澳澳大市服务中心区的核心地区。
在整座海港湾新区中，三水占面积的70%以上，是新区工程建设的前沿阵地、前沿阵地，也是新区工程建设的最间接得益。
深圳小产权可靠吗未来，海港湾新区将打造成粤港澳澳大市服务中心区科技创新谷地、自然生态睿智宜业自然生态海港民族特色城和国际世界级现代珠江。
发展机遇三：串联经济圈的串联。更让人吃惊的是，三水汇集高速高速铁路、城铁近地点、地铁、公路和粤港澳航班于多功能，城市交通区位独有，是东莞市唯一拥有三座高速高速铁路站的镇。
三水是真正的五轨交汇点，包括穗莞深城铁近地点、东莞地铁2号线、深茂高速铁路、中虎龙城铁和广深港高速高速铁路。
在深圳没钱该不该买小产权穗莞深城铁高速铁路是广东省深圳市与东莞市、深圳市间的城铁高速铁路，全长约86.62公里，总投资额196.9亿元，预计今年9月通车，于广州新建新塘站；在东莞设中堂站、望牛墩站、望洪站、红梅站、沙田站、厚街站、三水火车站、三水商贸城站、长安厦边站、长安金沙站共10个车站；在深圳设有海上田园站、和平站、机场北站、机场东站共4个车站。
东莞地铁2号线将南延，在三水、长安设有三水站、三水北站、三水大道站、三水金捷路站、三水光明站、海港湾站、路东社区站和交椅湾站，而深圳地铁20号线将与东莞2号线接驳，未来三水人可间接乘坐地铁到达深圳机场，想想都觉得激动。
三水迎来这么多机遇和利好，但布局三水，还要看三水自身的规划，请看下图：
三水的总体功能结构分为两核三轴一带：
两核：三水珠江市服务中心区和白沙枢纽功能区；
三轴：山海城城市内部发展轴、一河两岸滨江发展轴和穗莞深区域城市发展轴；
一带：产业空间带（东南部的棕色区块）
据三水最新的工程建设规划《东莞市三水镇近期工程建设规划（2017-2020年）》显示，未来两年，三水镇将重点工程建设珠江服务中心区、黄河时装城新区、林则徐销烟池新区、威远岛新区、中国电子产业园新区、国际物流园新区。
1、万科城市之光（均价2.9-3万）
项目地址：东莞市三水镇博涌社区穗莞深城轨商贸城站
占地面积：23643.00㎡
建筑面积：175483.00㎡
总房源：896
车位比：1：0.7
容积率：7.2
学区：爱德堡幼儿园、梅沙小学、三水中学
楼评：
万科城市之光是三水首个城轨上盖物业，可以预见，未来这里会因城市交通的便捷，汇集大量人流，促进商业的繁华。
项目位于海港大道和太宝路交汇点的东南侧，涵盖了近地点、住宅、商业、公寓和写字楼，公寓为42-59㎡的复式，既可以用来居住，也可以用来办公；住宅为75-101㎡的两到三房，带精装修，而且品质不错，小细节做的很贴心；项目自带5万多平的商业，。
值得注意的是，已售罄的2栋住宅有50层，在售的3栋住宅有48层，梯户比为4梯10户，早晚高峰可能会有一个等电梯环节，而且电梯的老化速度会非常快。高容积率7.2，没有花园，居住舒适度大大降低。
项目最大的优势就是区位，城市交通枢纽，穗莞深城轨上盖，城轨全长约约86公里，全程约60分钟，那么可以估算，从三水商贸城站到深圳机场约15分钟，真正实现三水深圳半小时生活圈，单程的票价约为16元，往返32元，一个月960元（以上预测仅供参考）。
但城轨上盖还是比不上地铁上盖，首先，城轨的噪音要比地铁高很多，对上盖物业多少会有些影响，其次，城轨的票价相当于地铁的4倍，最后，城轨的购票时间长，车次相比于地铁少，需要等待的时间也更长。
从外部环境来看，邻近的商业配套还很匮乏，小产权房也不少，海港大道上的高压线滋滋作响，虽然不会对住宅造成什么影响，但还是会给人心理上的负担。
综合来看，万科城市之光在三水算是标杆性项目，而且万科在三水的项目非常多，已经在当地形成一定的口碑和影响力。
但目前项目的价格确实有些虚高，住宅破3万，公寓破2.6万，这很大的透支了未来的涨幅，等到今年9月城轨开通，价格也很难有显著提升，升值空间依赖于城轨带来的人气以及广州和深圳的外溢需求。
因此，投资万科城市之光要做好长期持有的打算了，短期不会有太大的涨幅。
2、龙光玖龙玺（预计2.6-2.9万）
项目地址：东莞市三水镇海港大道与常德路交汇点点
占地面积：34000㎡
建筑面积：89000㎡
总房源：1043
车位比：1：0.88
容积率：2.6
学区：金州小学、三水第三中学、三水中学
楼评：
城市交通略显尴尬的高端产品。
“玖系”一直是龙光的高端产品，在深圳也算是耳熟能详，如龙光·玖钻（龙华）、龙光·玖龙玺（龙华）、龙光·玖龙台（光明）。
三水也出现了龙光的首个项目，而且是玖系的高端产品，所以还是值得期待的，但项目比想象中的要小，一共只有3栋住宅楼，一栋办公楼，还有一栋是开发商自持，在紧邻海港大道一侧是11栋商业楼，如果未来龙光能够成功运营起来，把人气聚集，未来的升值潜力还是值得期待的。
项目的位置离万科城市之光不远，在万科城市之光正南侧1.3公里左右，龙光玖龙玺的致命缺陷是，它本身没有近地点规划，依赖于万科城市之光下面的三水商贸城站，而且是城轨不是地铁，虽然会修建一条高架桥直通城轨站，但1.3公里的距离，步行至少也要13分钟。
项目邻近的配套有三水国际购物服务中心，天虹商场，万达广场等，都在2公里内，休闲配套有三水公园，三水会展服务中心等。
据中介讲，项目将于5月1号开盘，在推的户型有95、102、120㎡的三到四房，带精装修，而且装修费不会太便宜。
项目总体上看，小区品质和邻近配套还不错，近地点城市交通略吃亏，开发商自持一栋，成本会平坦到在售住宅，所以价格偏高，估计要去到3万，确实有些贵。
3、碧桂园壹服务中心（均价2.4万）
项目地址：三水大道与海港大道交汇点点
占地面积：6943.00㎡
建筑面积：24647.00㎡
总房源：237
车位比：1：0.8
容积率：3.55
学区：梅沙小学、三水中学
楼评：
碧桂园壹服务中心是城市交通、商业都及格，但是没有一个满分的项目。
项目位于三水大道北侧，对面就是乐购超市，华润万家等商业，基本满足日常生活。
在城市交通方面，项目距离东莞2号线南延线的三水大道站约850米，距离穗莞深城轨三水商贸城站550米。
由于营销服务中心没有开，在项目邻近转了一圈，项目后面环绕了很多密集的小产权房，和前面的三水大道差距非常明显。
项目后面的小产权房
项目的优点是，未来的地铁站和城轨站会运营大量商业，而碧桂园壹服务中心的业主可以享受这些商业带来的便捷，又不受噪音和人流的干扰。
项目的缺点是，体量小，占地约7000㎡，独栋，没有花园，近地点城市交通说近不近，说远不远，后面全是小产权房，紧邻三水大道和海港大道，会受到一定的噪音影响。
4、万科海港大都会（均价2.4万）
项目地址：海港湾新区三水人民北路与太宝路交汇点点
占地面积：20049.57㎡
建筑面积：85095.70㎡
总房源：473
车位比：1：1.1
容积率：3.0
学区：东方小学、三水第四中学
楼评：
万科海港大都会是给本地人建的豪宅，投资者勿扰。
项目有50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓组成，并且开发商还配建一所幼儿园。
洋房共162套，户型面积是127m2和143m2的四房，；别墅是地下1层，地上3层，带40㎡小庭院，一套约700万，是目前三水在售最贵的项目。
周围的小产权房很多，没什么商业，距离地铁站、城轨站都远，所以只适合本地的改善型客户，不适合投资者。
地下一层的工作室和衣帽间
5、君悦东方（均价2.6万）
项目地址：东莞市三水镇太沙路与金捷路交汇点点
占地面积：41000.00㎡
建筑面积：210000.00㎡
总房源：909
车位比：1：1.3
容积率：3.45
学区：三水服务中心小学、三水第四中学
楼评：
君悦东方是三水的地铁口物业。
据置业顾问介绍，该项目由三水首富开发，地铁口这样珍贵的地块，是凭实力才能拿到的，其真实性不得而知。
到底是不是地铁口物业，经过测算，项目距离金捷路地铁站最近的一栋，直线距离在100米左右，还是非常方便的，而且项目底商会间接于地铁相连，用地铁的人流量带动商业的运营。
项目在售的户型是100-134㎡的3到4房，134的户型回和相邻的一栋冲突，阳台做的有些缺陷。所有户型结构都差不多，因面积不同，房间会同比例缩水。
项目的优点是，背靠三水老城区，天虹商场，地表广场，而且是地铁口物业，未来可以乘坐地铁2号线通往深圳广州，城市交通便捷。
项目的缺点是，紧邻老城区，连升路会经常堵车，周围都是工业区，规划的地铁站，从2019年动工，至少要等到2025年才能坐上家门口的地铁，而且购房者多是本地人，冲着成形的配套和优质的教育资源来的，对地铁不感兴趣，或者说，单条地铁并不会对出行带来多大的便捷，只有像深圳形成密集的地铁网络才能令城市城市交通有质的飞跃。
阳台可以望到厂房和小产权房
6、佳兆业天玺（均价2.4万）
项目地址：金宁大道与傅文路交汇点点
占地面积：34000㎡
建筑面积：11000㎡
总房源：451
车位比：1：1
容积率：2.5
楼评：
原来叫御龙山，后来改名叫天玺，项目位于金宁大道与傅文路交汇点点西北侧，各项配套设施可以参考君越东方，两个项目距离不远，佳兆业天玺距离金捷路站的直线距离在700米左右，步行的话，弯弯绕绕的应该不少于1公里。
项目是高层和别墅的混搭，并配套有幼儿园、篮球场、沿街商业等。正对面是一排汽修厂，后面是傅文路和高压线，据说上面还有深圳飞机的航班，不过噪音影响不太大。
项目最大的缺点，就是地块以前是公墓，居住在这里要有强悍的心理素质。
总结：
1、三水是否值得投资？
三水是否值得投资？长安是否值得投资？南城、东城、三水、长安该选哪个，哪个区块潜力高？目前的房价是否透支了未来？感谢星球会员提供这些有价值的问题。
首先，给出结论，三水值得投资，这样一个GDP高速增长，经济圈城市交通枢纽，人流量巨大，粤港澳澳大市服务中心区服务中心位置，并且还面临着产业结构升级的三水，没有理由不看好他的未来。
目前房价是否透支了未来，答案是肯定的，这也是值得担忧的地方，三水正处在飞速发展期，引进了许多高端产业，高端产业的用地成本政府可能会给予优惠，但带来的高端人才是否也要为高房价买单？包括这些产业带来的上下游公司的用地成本和用人成本，都是值得思考的问题。
但高房价是陷阱吗？我认为这需要辨证的来看待，价格高不等于不好，价格低不等于好，就像黑龙江鹤岗的房子，一万元一套，价格非常低你也不会去买，而三水的价格高，投资者看重的是它的未来。
2、三水哪些区域值得投资？
两个区域最值得关注，一是珠江市服务中心区，二是有地铁规划的老城区
珠江市服务中心区，在前面的规划介绍中多次被提及，是未来几年内三水发展的重点区域。而珠江市服务中心区的重点，是穗莞深城轨和海港大道一带，以三水商贸城站为服务中心，向外辐射的范围，投资者可以重点关注。
另一个值得关注的区域，是三水的老城区，也就是地标广场和天虹商场一带，这一片虽然建筑老旧，但生活配套成形、教育配套完善，是比较适合生活的，如果带有地铁的规划，未来连接深圳，那么潜力会非常大。
3、不能单纯的将三水看作临深新区投资品
三水的确有很多深圳购房者，而且其中不乏刚需，许多深圳人意识到永远买得起深圳，所以早在2011年就在三水买了房，当时房价还没有过万，当然，现在深圳投资者也不在少数。
但是不能单纯的把三水看作深圳外溢区，三水的二手房，有9成是当地人购买的，三水不同于惠州，三水作为老牌工业城市，经济基础是惠州比不了的，当地有钱人也非常多，不然万科也不会傻到开发那种远离轨交远离商业的豪宅。
4、投资三水要避开哪些区？
首先要避开的就是楼龄超过20年的老破小，三水镇是东莞面积最大的镇，待开发的面积也非常大，而且小产权房非常多，所以买到手后很难处理。
其次不看好北部边缘地带，北部边缘地带也有一些新盘在售，但那里位置非常偏僻，打开美团都没有商家，而且主力购买人群是工业园区的员工，他们可以拿到很高的折扣优惠，你的二手房很可能会无人接盘。
5、投资三水要实现做哪些准备？
外地人投资三水，要有1年以上的社保，如果是本科学历会放宽，只需要半年社保，三水的房贷利率普遍上浮15%-30%，首套房首付3成，二套房首付4成。
THE END
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三水会展
0769-81513888
中国广东三水镇连升路
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