在深圳碰到征地，究竟是是不是索赔的？都能索赔吗？
在深圳，透过征地赢得物业管理补偿金的工程项目有3种：拆毁复建类城中村（通称旧改）、农地养护、城中村改建。这3类工程项目依照的经济政策相同，索赔国际标准也相同。小产权房征地补偿金的国际标准和物业管理产权、建筑物面积、楼层可能将都有亲密关系。
1.重新认识各种类型房产证
表1：产权类型如下表所示
绿本：
鱼肉本：
乡政府或地产商下发产权断定金属材料（其本质是无牌）：
发展史违章建筑物回址：
房产证那哥：
2. 城中村工程项目征地补偿金
府第补偿金
除辅助性建筑物外，永久性建筑物都能透过城中村索赔红本货品房；索赔不界定与否有房产证，但旧山边索赔比率会拉高；通常也不界定物业公司与否本地，很多会界定楼层索赔相同的比率；
【情形一】根据前期测绘查丈或房产断定金属材料所载建筑物面积，按照1:1-1:1.3的比率索赔货品房/公寓。通常工程项目按照建筑物楼层界定索赔比率，较低楼层建筑物的索赔比率上浮。以蔡屋围搬迁补偿金方案为例，府第首层按照1:1.2的比率补偿金住宅/公寓，二层以上按照1:1的区间补偿金住宅/公寓；
△ 蔡屋围府第搬迁补偿金方案
【情形二】很多工程项目按480㎡建筑物面积分界，界定赔付物业管理类型。以白石洲搬迁补偿金方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可索赔住宅，大于480㎡的建筑物面积部分只能索赔公寓。
△ 白石洲搬迁补偿金方案
旧山边补偿金
通常按建筑物面积不低于1:2的比率补偿金货品房或商务公寓；
统建楼
通常按建筑物面积1:1的比率回迁货品房或办公楼;
△ 蔡屋围统建楼搬迁补偿金方案
旧住宅区
按建筑物面积1:1.2的比率或按套内建筑物面积1:1的比率回迁货品房或商务公寓。
3.农地养护补偿金
农地养护分为房屋征收、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类型。
房屋征收、政府主导的利益统筹
索赔国际标准参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。房屋索赔方式分为以下两种情形：
【情形一】已登记产权的房屋（绿本府第）：界定原村民和非原村。具体补偿金方式见表2和表3。
表2：已产权登记的房屋补偿金方式表3：各种类型型非货品房货币补偿金的计算方式
【情形二】未经产权登记产权的房屋（无牌府第）：界定原村民和非原村民。具体补偿金方式见表4。
表4：:未经产权登记的房屋补偿金方式
【被征收房屋价值】：根据《深圳市房屋征收与补偿金实施办法》规定，“市房屋征收部门发布房屋征收基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿金基准价格确定。”其中，府第有规定房屋征收补偿金基准价格，每个区每个街道都有对应的价格。不论是补偿金基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征收风险！
市场化的整村统筹
府第索赔比率：通常按建筑物面积1:1置换住宅货品房；具体比率由物业公司和地产商协商确定。旧山边物业管理置换比率：按通常按照建筑物面积1:1.5置换住宅货品房，具体比率由物业公司和地产商协商确定。
△ 南布村整村统筹搬迁补偿金方案
4.棚改补偿金
棚户改建类型工程项目
根据《深圳市人民政府关于加强城中村改建工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。表5：棚改索赔如下表所示
5. 总结
相同类型的工程项目在制定搬迁补偿金安置方案的过程中，所考虑的因素相同，导致最后搬迁补偿金的结果也会存在差异。
△ 各种类型工程项目征地索赔小结
【主要风险提示】
1） 城中村工程项目：除辅助性建筑物及构筑物外，通常都可索赔物业管理，但要注意物业管理类型，超过部分可能将赔公寓或货币化安置。2） 房屋征收或政府主导的利益统筹工程项目：严格参照《深圳市房屋征收与补偿金实施办法（试行）》（292号文），界定产权类型、与否为原村民及建筑物面积等进行物业管理或货币补偿金，因此在考虑该工程项目类型的指标房时应核实好相关产权断定金属材料上的信息，避免造成自身的经济损失。3）市场化的整村统筹工程项目：直接物业管理索赔和城中村类。4） 棚改工程项目：主要针对老旧货品房小区，通常本身就有红本房产证，都能赢得物业管理索赔。因此在购买小产权房、回迁指标房的时候，结合物业管理产权、现状建设、工程项目类型等情况，综合判断索赔情况。
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