Swordsman说：最近有位辩护律师好友，总是被进行咨询问到：该不该买小产权房？好友说，归纳起来，他们想买小产权房的原因，大概可概括为四点：1、没购房资格证书；2、小产权房比货品房价格低廉得多；3、冀望未来征地，能获得巨额索赔数额。关于那个一直所苦着购房者的问题，今天就和Swordsman菌一起来谈谈吧……
1小产权房的表述
小产权房并并非法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种同义词的用法。是指在贫困户自发性农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等服务费，其产权证并非由北欧国家房管部门颁授的，所以叫作“乡产权”，又叫“小产权”。
各村发的简而言之小产权房产，实际上没或者说的产权。这种房没北欧国家发的农地采用证和预购许可，购房合约国土规划房烽也不会给予登记，简而言之产权证也并非或者说不合法有效率的产权证。
2小产权房的类型
1、通常意义上的小产权房：挤占自发性工业用地或林地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地采用权确权，用于货品住宅合作开发的违规建筑。（那个是最常用的）
2、管制产品销售的小产权房：在政府拨给或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或采用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具有产权纷争的不完全产权房。
3、军产房：在军队独享采用权的农地上展开货品房的合作开发，之后买下军官之外的地方居民，通称“军产房”
4、部分二手货房：一些二手货房还没办理手续征地相关手续及缴农地税收收入就展开交易，此类房屋的保险合约会被视作合宪。
3小产权房的特点
相对于“大产权房”，小产权房的特征还是十分显著的：
1、竞争优势显著：小产权房工程建设在自发性农地上，这些自发性工业用地的区位相对偏僻，一般位于城市市郊或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点是，无须交纳国有农地税收收入和相关税费，于是农地工程建设成本极低。
2、产权不完整：北欧国家不承认并不予办理手续小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。
3、不不合法性：小产权房工程建设在农村自发性农地之上，与北欧国家现行的农地管理法相违背。农村自发性农地采用权是该自发性组织成员的专有权利，是不能卖地、转让的。目前利用农村自发性农地建造房屋出售给城镇居民的行为是违规的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村自发性组织相关证明文件并不具有法律效力。
4、法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的简而言之房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、征地补偿等方面均会受到较大的管制，相关权益难以得到保障。
4小产权房的最新政策
根据我国《农地管理法》的规定，贫困户自发性所有农地的采用权不得卖地、转让或者出租用于非农业工程建设。而农村宅基地属自发性所有，村民对宅基地也只独享采用权，村民将房屋买下本村之外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理手续农地采用证、房产证、契税证等不合法相关手续。
《关于农村自发性农地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将贫困户自发性农地转为国有农地、农村自发性经济组织非法卖地或出租自发性农地用于非农业工程建设、城镇居民在农村购置宅基地、贫困户住宅或‘小产权房’等违规工业用地，不得登记发证。”
5相关案例分析
看到这里，你还敢买小产权房吗？可能还是会有大胆的网友，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在征地或索赔时，可以一起抱团，跟发展商或政府谈判。事实是怎么样呢？
接下来小编将结合具体的案例给各位分析：
案例一：独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已并非该村村民，没权利出卖该房屋。
分 析：根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村自发性户口，存在无法办理手续房屋过户的问题，建议其将房屋卖地给该村的其它村自发性成员。
案例二：城市居民购买小产权房如果遇到征地可否获得补偿？
分 析：小产权房一旦涉及到征地索赔等，原来的房主会以私下买卖不不合法为由，要求全额得到征地索赔，而买家很难得到补偿，风险很大。
案例三：赵某日前与钱某签订了《房屋保险合约》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格买下钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合约约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合约。
分 析：法律法规不允许自发性农地上工程建设的房屋向本自发性经济组织之外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理手续房屋的产权过户相关手续。
本案中法院认定双方签订的保险合约合宪，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合约的诉讼请求。
综上所述，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。若是自发性经济组织内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因征地或者其他情况致使自己遭受经济损失。
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