原副标题：惊慌失措！一线卫星城也热出来了！
1
不可否认，房价前段时间很狂乱。
前两天，对折这种两张相片：
这是东莞去年2月新房和二手货房的房产交易现房。
能看见，从2012到2023年，去年2月的房产交易量是最低的。
可说是近11年来最合适的2月！
东莞消费市场，真那么火了？
再看一看其它卫星城。
东莞，2月新房房产交易2188套，环比下跌24%，环比去年下跌257%；二手货房房产交易2356套，环比下跌46%，环比去年下跌411%。深圳，2月二手货房房产交易达9938套，环比快速增长78.68%，刷新2021年6月年来新低。 深圳，2月二手货房成交量3552套，环比快速增长95.4%，环比快速增长229.8%。 佛山，成交量也是两周比两周猛，2月房产交易同时实现5连升！每项统计数据对准的回升速率都迅速。
那些卫星城再度走入众矢之的。
先飞到粤港澳区，人肉考察粤港澳区消费市场。
去看一看粤港澳区到底有多火？
上两张图，粤港澳区9+2城原产。
粤港澳粤港澳区内，深圳和深圳是三个称要小弟，各各方面都最注重。
房价自然也是神一般的存在，门槛很高。
深圳有价值的房子基本4万起步，深圳至少5-6万起步。
接下来就是东莞、东莞、佛山这几个后起之秀。
2
先说东莞。
如今的东莞，有价值的房子基本要3万以上。
松山湖片区，YYDS，这里有华为，是高精尖科技企业聚集地。
滨海湾新区，代表的是东莞的未来、前景、规划，也有不少产业落地。
中心城区，代表的是高大上的写字楼和商业、街道。
东莞房价现在最大的特点就是：
供应量极少，不仅是主城，就连外围的一些镇都没什么房子！
真不是夸张。
松山湖核心无新房，北部CBD有一个新项目，西南边缘有一个新项目。
一个是华侨城松湖原岸，松山湖北部CBD，释放价格53000左右。
另一个是松湖润府，松山湖西南边缘，靠近大岭山，释放价格51000-52000。
再看松山湖周边。
东边大朗现在主要有中海松湖云锦一个在售新房，均价35000-36000。
北边寮步目前主要在售的有三个，一个松湖云禧，精装28000-30000；另一个南山悦府，毛坯28000。
西边大岭山在售的新房也不多，有个中海松湖璟尚，接近3万的价格。
中心城区新房更少。
外围的长安镇，只有一个新盘在售，均价40000。虎门镇有三四个项目在售，有价值的都在30000以上。
为什么东莞供应量会那么少？
一个非常重要的原因就是，在上一轮（2010年左右开始）几乎所有卫星城都在大拆大建、拆城中村，做大规模货币化安置的时候，东莞没有。
最直接的原因就是棚改货币化安置。
去库存之后，大量需求涌入消费市场，包括很多三四线小城，房价涨的都很猛。
那东莞在做什么呢？
在做产业转型升级。
引入华为，东莞的高端产业基本上都依托华为。当然，还有OPPO、VIVO、小天才等等。
那些产业可都是纳税大户，再加上毛纺、五金磨具、家具原材料等基础足够厚的产业，东莞房价照样也不低，好一点的房子基本都是3、4、5万的价格。
这就是为什么现在东莞住宅供应很少的一个原因。
就是因为之前没赶上那一拨卫星城更新大潮，没有大拆大建，也就没有太多的新增供应出来。
而其它很多卫星城，因为之前拆了很多城中村，所以现在的供应量就比较大。
一各方面，严重的供不应求会导致资源最集中的核心地段房价下跌。
另一各方面，需求外溢带动一些外围板块房价上扬。
所以，去年东莞一些板块的价格很有可能被再度刷新！
3
再看东莞。
东莞最大的优势就是跟深圳无缝衔接，广佛接壤的边界线很长。
这是深圳和东莞的地铁规划图。
广佛同城，东莞早已像藤曼一样附着在深圳身上。
所以，东莞买房，是两张明牌。
相比东莞，东莞不缺房子。
但买房应该坚持一个逻辑：临广。
只有临广，才有稀缺性。
在东莞的东部临广板块中，价值最大的就是千灯湖、北滘新城和三山新城。
千灯湖板块，金融中心，最贵，无新房，优质二手货房破6万。
三山新城板块，正在发展，进度快，投入大，产业引入强，需要时间，住宅规划少，2.7-3万+。
北滘新城板块，美的、碧桂园总部，产业强，深圳7号线，小环境不错，配套成熟，2.5-2.8万。
考虑到千灯湖价格高且无可选新房，可优先关注北滘新城、三山新城这三个板块。
北滘目前在售楼盘并不多，中海有个新项目刚入市，深圳7号线地铁口，均价26000-27000，主要卖地段。
旁边有个美的的项目，比中海距离地铁口稍远些，均价25000到28000。
三山新城目前有三四个项目在售，南边的中海28000-31000，快没房了。
东北边有个万科的新盘，三个地块，刚需地块25000-28000，改善地块据说要35000以上。
不过价格还没怎么变化，不少项目加推或新地块都宣传收回优惠。
4
最后是佛山。
佛山在房价层面，非常特殊，它不跟深圳和深圳，走的是独立行情。
跟东莞不一样的是，佛山产业没那么强势，可位置和环境是真的好！
环境和气候是粤港澳区几个卫星城里最合适的，最宜居的。
位置得天独厚，入海口，能让佛山的客源扩展到全国。
现在佛山房价也正在回升。
高价值板块主要集中在西江以东，十字门、香洲、唐家半岛、北围。
看几个重点楼盘的价格分布。
新房比较集中的北围目前均价在25000左右。
前环均价35000左右，后环30000左右。
高新产业主要集中在北围a片区。
北围b片区有一些住宅，美的、华润、正光、宝龙等，还有华发刚拿的地块。
北围2018年才开始拍第一块地，修跨海大桥，商业、学校等每项配套正在落地中，发展速率挺快。
佛山买房的逻辑其实也很清晰：
1、珠江口西岸，深珠合作在高新，珠澳合作在横琴。
2、珠江西岸，粤港澳区核心是沿海一圈。
3、佛山的新产业、新的年轻人未来的居住区，主要在佛山北站北围片区。
5
2021年末中国城镇化率是64.72%，到2050年有望达到80%。
这就意味着，未来几十年里，人口还会继续流动。
但，一线卫星城的人口已经饱和，很多强一线卫星城的发展也已经进入到中后期。
卫星城发展到一定程度，可容纳的人口和资源都有限。
接下来，卫星城的发展该怎么去突破呢？
其实，靠单个卫星城单打独斗已经很难同时实现突破了，怎么办？
这个时候，就需要依靠卫星城群协同发展，取长补短！
目前所有卫星城群里，最值得关注的，一定是长三角和珠三角！
七普统计数据显示，珠三角人口净流入约4000万人，长三角人口净流入超3500万人。
从全国各地涌进来的年轻人，就是这三个卫星城群源源不断的发展动力！
拥有人口流入+产业集群，注定越来越强！返回搜狐，查看更多
责任编辑：
网友评论