正逢国庆节，返乡潮中，三线线房产消费市场中纷乱的各式各样产权房，着实桌球作妖。
“小产权，允诺能办房产证，能买吗？”、“XX区XX工程项目说是收容房，才卖5000多可信赖吗？”……
始终年来，前台源源不绝有学生进行咨询非恒定产权房若想侧发力，国庆节前夕数目着实剧增。
所以以高价好市中心区招揽顾客，乱花渐欲迷人眼，是这时候来一个破旧立新了。
精装修齐备，产权证由政府机构标准化颁授，因此能恒定进行伊瓦诺买卖的。
买回恒定的货品房，能对房屋行使职权占据、采用、投资收益和行政处分五项完
精装修包括：
《制砖地总体规划许可》、《建设工程项目总体规划许可》、《国有农地尼布寺》、《建设工程项目动工证》、《货品房销售（预购）许可》，购房要办理手续房产证和农地尼布寺，代表者完备产权。
除货品房外，其它物理性质的产权房基本上都不能保有完备的产权，消费市场上较为常用的主要是下列四种：
1. 征地收容房
征地收容房，因农地物理性质相同而分成四种类别：
征地收容房也挺科学合理的嘛，那并非买回以后介绍农地物理性质，报批办成就能恒定分析阶段了？
是，也并非。因为——“流程易懂，信用风险难控”。
房必须符合这几个要素
（1）收容房的主导单位是政府。（2）收容的原因是因城市道路或公共建设工程项目征地。（3）收容的对象仅限被征地的住户。
要同时满足这3个条件，才能认定为真正的收容房。
因为收容房的特殊性，在没有取得房产证以后：征地收容房收容对象只能是被征地住户本人，且在取得所有权的一定期限内，不能更名或转让。
取证以后，如果该房产没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的征地收容房和一般的货品住宅没什么区别。
但消费市场上很多征地收容房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子，常常伴随着圈套：
比如。很多征地户未取得房产证，或者在限制买卖时间内进行买卖，是无法及时办理手续房屋产权过户手续的，还可能存在房不对本、一房多卖等买卖信用风险。
还有，由于收容房对象特殊，即使满足恒定买卖条件，在签订买卖合同的这时候，征地收容协议内的全部被征地人也要出具书面材料，表示他们全体知情因此同意转让，这时买卖合同才能成立。
此外，集体农地物理性质上的收容房还有更长的路要走，因为:
集体农地上的征地收容房想要上市买卖，需通过：经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表者的同意后，可申请将拨用集体农地按规定流程转变为国有划拨农地；而国有划拨农地转变为国有出让农地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴农地出让价款，在两次转变后，在集体农地上建设的征地收容房才具备上市买卖的条件。
一旦涉及群体表决，那就是无穷无尽的工程了，毕竟人家村民即使不补交出让金也能长久居住。
当然，也有些城市收容房在建设之初就已经进行过农地变性，走恒定货品房流程，但这样的少之又少。
2. 小产权房
小产权房是市面上较为常用的了，特别是在深圳，截至16年底，深圳小产权违建面积达4.05亿平方米，几乎占全市总建筑量的一半，一般分成三大类：住宅类、产业类、公建配套类，其中住宅类占总违建面积高达40%。
为了清理历史遗留问题，深圳已于9月17号通过了关于处理产业类和公共配套类两类历史违建的处理办法，自10月10日起施行。
整个处理办法通俗的讲就是：
产业类——生产经营性的厂房，只需补缴50%的消费市场评估地价，就能转为货品房；商业类办公写字楼，补缴全额地价，也能转。公建配套类——仅能确认为非货品物理性质。
住宅类小产权房，主要分成这三大类：
一是个人建的农民楼；二是村集体组织建的统建楼；三是外来开发商买回村集体用地，无合法手续建的出售楼。
这四种大类的小产权房并不都是能恒定立户的（欢迎网友补充）
开发商和村集体建的出售楼，部分能通过更名后立户
而个人自建的农民房，外来人是肯定不可能独立立户的，顶多挂靠在该村的集体户口上。
所以，立户的前提是你必须是深户（包括集体户），所以必须是一手转让才能。
所以即使是在试点的深圳，小产权的情况还是一团迷雾，信用风险却是不胜枚举的：
（1）无房产证、农地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖；（2）不能进行恒定行使职权买卖、赠与、置换、继承、出租等权利，即使签定相关合同也，不受法律保护；（3）不能贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款；（4）无征地补偿，在房屋被征地时无法按国家政策及相关拆迁法规获得征地补偿；（5）无法办理手续落户的小产权房，无法获得免费医疗和义务教育资源；
同样，全国各地针对小产权房的处理也不尽相同，比如说曾经被郑州市金水区列为重点工程的楼盘“郑公馆”，建好入住5年后即被征地，原因正是因为小产权。
3. 其它产权房
般货品房。而小产权房现阶段不具备转正条件，所以属于违章建筑，随时可能被清理。那介于这两者之间，还有其它相同农地物理性质上建的其它产权房，既不能转正，经过合法报建后但也不会随时被征地，还能满足恒定居住功能，但也仅仅能住人而已。
较为常用的是，在农村集体经济组织产业用地上开发建设的住房，农地物理性质一般是其它商服用地。
因为产业用地的农地权利人只能是农村集体经济组织，用于建设商业类房产发展产业，不能直接建设住宅进行销售。
符合政府相关部门的总体规划报建后，能取得集体不动产权证、总体规划许可、建设用地批准证、施工许可，但无货品房预购许可；
运作模式：
一般是由投资商与村委达成协议，通过租赁集体农地30-50年采用权对地块进行投资开发。
投资商取得农地采用权后，经总体规划设计、报建、施工，将采用权销售给购房者。
作为回报，投资商通过支付农地租金或投资收益分成给返给村委。
《合作建房合同》规定：购房者出钱与投资商共同建房，享有房屋采用权（通常是20-40年）
这就意味着：
不能办理手续个人不动产权证，也就意味着无法享受学区等一系列和户籍相关的福利和权益。
40年的农地采用权到期后，农地仍然会回归到全体村民所有，购房者就不能继续享有它的农地采用权。
除此之外还有开发商在工业、物流用地、仓储用地，科教用地以及综合用地上建设公寓：
以创客工厂，艺术公社，之名冒充货品房公寓销售。
实际基本上都是“以租代售”在消费市场推出。
由于只能全款支付，那就相当于以消费市场恒定房款的50%租用了一套25年的公寓，这真的便宜吗？
所以，一般工业、物流用地、仓储用地，以及综合用地的采用年限是50年，到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳农地出让费用，缴纳多少出让费用目前都没有明确的说法，何况搭建住宅还是违背农地用途的。随时有可能因为城市的扩张将工业仓储用地征地变形卖给正规开发商建设货品房。后期赔偿问题也是麻烦重重。
租赁和买卖的概念完全相同，最长20年租赁期限到期后，所有权仍归还出租方，所以同样的，征地款也归出租方所有。
至于转卖更名就见仁见智了，一般开发商都是不知名小企业，三五年之后资金一回款就人去楼空，谁又能保证什么呢？
更糟糕的是，如果没有履行正规合法的报建，这就是不合法的建筑，租赁合同的法律效力就不复存在了，购房者无法得到保障，一旦发生争议，法院将判处租赁合同解除，购房者还要支付房屋采用费。
房价高压之下，可谓，类住宅产品跌生，虽然，此类房产低投入即可满足自住需求，后期还能通过出租回本或投资收益。
但，因农地物理性质的特殊因素、开发商资质、相关部门的监管范围外，信用风险系数相当高。
即便是70年产权的住宅，还需要多维度多思路的判断价值和投资机会，40年产权的商铺公寓
而产权不清，精装修齐备，各式各样非常恒定的产权房，着实应该谨慎、远离、屏蔽。千万不要被眼前的高价和销售的话术迷惑，道阻且长，且买且珍惜！
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