综合治理小产权房挑战中央政府睿智
天然资源部再次为小产权房峭腹 严禁透过注册登记将违规工业用地正式化
● 小产权房因生产成本和产品价格较高昂受热烈欢迎，但与旧有法律条文背道而驰。怎样妥为看待和处置小产权房难题，正式成为各级党委中央政府亟需化解的一个痛点，挑战中央政府管理工作睿智和掌权潜能
● 买回小产权房会带来一些先期的债务纷争，如建筑质量、消防队维安、售后服务维护和物管工作难以保障，存在违章建筑、烂尾楼的风险，无法办理手续抵押物贷款，没有转让、继承、行政处分、征地收益等权利
● 化解小产权房难题，根本上还是要进一步推进自发性土改，使自发性土地采用权能够进入市场，和集体土地一样，阿蒂希县同权，在同一基础上自由竞争
□ 晚报晚报记者 王 阳
□ 晚报实习晚报记者 白楚玄
近日，天然资源部发布《关于加快自发性土地和自发性工程建设工业用地采用权确权注册登记工作的通知》称，沃苏什卡，对乱占耕地建房、违背自然生态保护黄线控管要求建房、农村居民违法买回自发性土地、小产权房等，严禁办理手续注册登记，严禁透过注册登记将违规工业用地正式化。
这一“官宣”，让很多买回了小产权房的换房的虚幻彻底幻灭。
“小产权房”其实并违法律条文概念，是人们同义词的用法。通常是指在农民自发性土地上工程建设的房屋，未交纳土地税收收入等费用，其产权证不是由北欧国家房管部门颁授的，所以有时也叫“乡产权”。
此为研究所的一份数据显示，包括小产权房在内的全国所有城镇住房占地面积为298多万千瓦，其中小产权房占地面积为73多万千瓦，占比达到24%，仅次于占比38%的商品房占地面积。
接受《广州日报》晚报记者采访的专家认为，在普通商品房产品价格高企的今天，小产权房因生产成本和产品价格较高昂受热烈欢迎，但与旧有法律条文背道而驰。然而，如果将小产权房项目都拆毁，不但污染环境，还会生事。怎样妥为看待和处置小产权房难题，正式成为各级党委中央政府亟需化解的一个痛点，挑战中央政府管理工作睿智和掌权潜能。
小产权房残暴繁殖
债务纷争接连不断不鲜
因儿子要结婚，来
西安另一处小产权房也产生了纷争。
西安沣东新城三桥街道办红光路社区贺家村加贝花园小产权房，因为小区没有五证，自来水公司无法接接通管线，因此一直采用黑井水。换房对此颇有微词。
房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平，而在经济适用房、廉租房无法满足住房需求的时候，小产权房如雨后春笋般出现。然而，围绕小产权房买卖、确权和征收等纷争也时常发生。
2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理一起侵权责任纷争案。选用某小产权房的陈某某，请求违法占有该房屋的史某腾空房屋并进行侵权赔偿。审理后，因陈某某无证据证明其合法享有涉案房产的产权，且无证据证明其实际占有采用该房产，法院最终裁定驳回陈某某的起诉。
实际上，在政策层面，有关部门一直维持对小产权房违规的界定。
从1999年到现在，有关部门三令五申，自发性土地严禁用于商品房开发，农村居民严禁到农村买回自发性土地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
然而，小产权房并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地小产权房的规模反而越来越大。
据北京市人大常委会立法咨询专家胡功群介绍，小产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态。目前，一些城市的房价已经完全脱离了居民真实的买回力，导致人们对合法建筑望“房”兴叹。因此，产品价格远低于商品房的违规小产权房，也就成了一些低收入群体无奈的选择。
有业内人士称，虽然国务院住房工程建设管理工作部门三令五申，要求各级党委地方中央政府加快处置小产权住房难题。由于小产权房中有很大比例是乡、村中央政府组织开发的，因为有基层中央政府参与其中，处置起来也非常棘手。如果没有基层中央政府参与默许，小产权房的开发、工程建设、交易、转手等环节不会如此顺利。
北京律师肖东平说，不少人私下里买卖小产权房，但无论是买方还是卖方，所签订的合同契约根本就不算数，碰上打官司连立案都难。除了不能得到法律条文的保障外，买回小产权房还会带来一些先期的债务纷争，如建筑质量、消防队维安、售后服务维护和物管工作难以保障；存在违章建筑、烂尾楼的风险；无法办理手续抵押物贷款；没有转让、继承、行政处分、征地收益等权利。
“转正”传言此起彼伏
“违规”界定至今未变
据媒体报道，小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上。
对于大多数买回了小产权房的人来说，他们一直希望小产权房能够尽快“转正”。
事实是，关于小产权房“转正”的传说一波又一波，最终却都是臆想。
2013年11月12日，十八届三中全会审议透过《中共中央关于全面深化改革若干重大难题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》指出，建立城乡统一的工程建设工业用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村自发性经营性工程建设工业用地出让、租赁、入股，实行与集体土地同等入市、同权同价。
此后，关于小产权房“转正”有望的消息引发社会广泛关注。但随后的事实证明，这是人们对《决定》的误读。
安徽财经大学法学教授张运书认为，尽管《决定》明确农村自发性经营性工业用地是允许被出让、租赁、入股的，但并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，能进行交易的仅仅为经营性工业用地，而更多的小产权房是农村自发性土地，并不属于经营性工业用地。
2017年8月28日，国土资源部和住房城乡工程建设部公布《利用自发性工程建设工业用地工程建设租赁住房试点方案》，决定在全国第一批13个城市进行自发性工程建设工业用地工程建设租赁住房试点。
此次自发性建设工业用地工程建设租赁住房试点，被部分人视为小产权房“转正”的一种信号。
但实际上，两部门试点方案说得很清楚，自发性工程建设工业用地工程建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全自发性工程建设工业用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理工作，统一相关工程建设标准，全套手续几乎跟商品房开发工程建设相近。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决透过了关于修改《中华人民共和国土地管理工作法》的决定，新土地管理工作法于2020年1月1日起施行。
新土地管理工作法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行工程建设，需要采用土地，必须采用集体土地”的规定，破除了农村自发性工程建设工业用地进入市场的法律条文障碍。
有人解读称，北欧国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房的难题迎刃而解。
如今，天然资源部在5月14日下发的《关于加快自发性土地和自发性工程建设工业用地采用权确权注册登记工作的通知》中，重申小产权房不能透过注册登记将违规工业用地正式化。
如此一来，买回了小产权房的换房的虚幻彻底幻灭了。
阿蒂希县同权自由竞争
违规行为不能免责
近两年，拆毁综合治理违规建筑的风暴席卷全国，城市干净多了，也亮堂多了，很多集贸市场被拆掉了，街边的私搭乱建也没有了。
但是对小产权房的综合治理，除了部分山区的小别墅群被推光之外，大量的城区小产权房还没有什么动静。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小产权房难题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须化解的地步。化解小产权房难题，既要尊重法律条文，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大睿智和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。从技术层面而言，只化解“存量”，不再产生新的“增量”，透过弥补相关手续的方式，让这些“违法建筑”正式进入主流的住房体系。
《广州日报》晚报记者采访得知，补缴土地税收收入，化解小产权房的历史遗留难题，并非没有先例。
日前，在南京市大型小产权房项目七彩星城小区，多位业主接到通知，可更换购房合同及办理手续银行按揭等手续。由于该项目在开盘工程建设时土地性质是自发性土地，这也意味着小产权房顺利实现“转正”。
中国政法大学不动产与金融研究中心执行主任席志国认为，化解小产权房的难题，根本上还是要进一步推进自发性土改，使自发性土地采用权能够进入市场，从而能够和集体土地一样，阿蒂希县同权，在同一基础上进行自由竞争，这样小产权房的基础就不存在了。
事实上，新土地管理工作法已经允许自发性工程建设工业用地采用权出让。席志国建议，下一步应当就自发性土地采用权怎样出让进一步完善，彻底化解小产权房难题。
对于已经工程建设的小产权房，席志国主张依照不同的情形进行处置。
“对于那些严重违规，建立在自发性农业工业用地上的未办理手续过农工业用地转工程建设工业用地相应审批程序的，必须要予以严格处置，即透过拆毁恢复土地原状的方法予以纠正，绝对不能将其进行正式化，否则不但严重违背了北欧国家保护耕地的基本政策，而且也会使法律条文形同虚设，失去了法律条文的权威。”席志国说，“对于那些符合北欧国家工程建设总体规划，采用的也是工程建设工业用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理工作法的条件下予以正式化，对其进行相应的产权注册登记，但是由于其在建造时行为的违规性则不能予以免责，仍然应当透过行政处罚等方式予以处罚。”
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