“房”告负防（二） 2020.7.21晚
《“房”告负防》系列产品该文，是关于房屋进行买卖出租、物业管理公司权益、物业管理对立、交界处纷争等房屋法律条文问题的法律条文类时评该文，热烈欢迎广大群众试驾、挑刺。
展开研究。感觉还极好。当然水平非常有限，还请元老王劝，也热烈欢迎大家一起沟通交流探讨。
“房”告负防
房屋保险合约中的停放位
订下口头合约
不论是胡尔坎房却是二手货房，不论是通过中介机构却是与房主交会，如涉及到停放位的、对停放位数量、质量有严格明确要求、限制性明确要求，应订下口头协议展开详尽签定合约，防止方雷氏。
在《房屋保险合约》中签定合约，或是原则上签定《停放位保险合约》。
深圳Wasselonne人民检察院
（2017）粤03民终3986号
卖方物业管理公司听地产业务经理的叙述判定房屋会回赠三个停放位，而《房屋保险合约》中却只签定合约了两个。因此向高等法院控告明确要求多两个停放位。
明双方对此已经达成一致附赠三个专用停放位的事宜，且《收楼协议书》上盖章，并无确凿证据显示被告对未交货附赠的专用停放位科明，否决被告控告
界定姚学甲停放位和分立停放位
买房时对停放位签定合约有三个以上时要注意是分立停放位却是简而言之的姚学甲停放位。
简而言之姚学甲停放位，是能停放三辆汽车但按照两个停放位转卖或签发两个权利合格证书的停放位，不过只可以其间停放，靠里面的停放位需等外边停放的工程车冲进来才能停放进来或是驾车出来。
简而言之分立停放位，是指三辆车停放互不受影响。
（姚学甲停放位）
界定是停放位的使用权却是所有权
所有权一般是买房时由开放商回赠或一并购买。
使用权，一般是长租使用权，即与房屋的产权70一样时长的。
买房送停放位的，应确认转让的是所有权却是使用权，如果无所有权而转让所有权的，可能被判定为无权处分、合约履行不能。
停放位具体到停放位号
停放位的具体明确要求，包括停放位号。
在商品房进行买卖中，可能会交货的停放位号与签定合约的不相符，如介意，应该合理时间或是办理登记之前明确要求变更，否则可能会被认为实际接受了变更停放位。
违约金的计算
停放位的价格是包括在房款中，却是独立计算；也即停放位是附随于房屋保险合约，却是分立的停放位转让合约。
深圳Wasselonne人民检察院
（2016）粤03民终18986号
进行买卖双方《房屋保险合约》签定合约了提供停放位，但卖方却违约未提供停放位。被告认为合约签定合约是停放位进行买卖关系，而被告认为是20年+的停放位出租关系
一审高等法院认为：结合当前深圳住宅停放位的月租为每月250元，包含了物业管理公司提供停放位管理的费用，故一审高等法院酌定被告的损失为42000元（250元／月×0.7×240个月）。后被告不服提起上诉
二审高等法院：关于损失的大小，因涉案二手货房保险合约的房屋价款包含了停放位的使用权益，被告因被告违约遭受的损失应相对于有无停放位两种情况下的房价差额，而不限于20年出租期。损失的判定既应考虑被告因无固定停放位而按临时停放支付停放费所遭受的损失和将遭受的损失，还应考虑在小区停放位紧张的情况下，被告违约给被告造成的不便。
二审改判被告赔偿损失30万。
在一二审高等法院都判定本案其实是房屋进行买卖+停放位出租的情况下，被告律师依然坚持是停放位进行买卖，应该说没有get到法律条文关系的重点。二审高等法院对违约金的思路是对的，停放位的租金是包括在房屋进行买卖的对价当中的，因此停放位违约金的计算应该参考整个房屋进行买卖的价款来判定，这与某些股权转让纷争中对股转转让对价的判定有异曲同工之妙。
例如：
房屋购买的实际对价=房屋价格+其他附属条件（例如承诺停放位使用）
股权转让的实际对价=股权转让价格+其他附属条件（例如资源共享、业务合作等条件）
“房”告负防
停放位的归属之争
随身私家车保有量的飞速增长，小区的地面和地下的停放位就成了稀奇资源。根据17年的数据，深圳每两个停放位有2.92辆车来竞争；而抢停放位最严重的的上海，每个停放位需要被5.37辆车来竞争。
此外，物业管理公司与开发商、物业管理公司与物业管理公司之前的纷争也增多，例如开放商违建的停放位归属？人防工程的停放位是否能收停放费？物业管理公司是否有权出租停放位等等的问题，困扰着广大物业管理公司。停放位归属的问题还点小复杂。
13年深圳“两会”期间有代表提出要解决住宅停放位产权不明、租卖乱象的问题，14年市政府法制办和规土委因此还弄了个《深圳市房地产开发项目停放位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，当然最后因为物业管理公司方与开发商方的意见冲突太多，办法腹死胎中。
按照停放位的某种分类，能分为地表停放位和地下停放位。
可能没接触过停放位权属纷争的律师会习惯从建筑界定所有权、附属设施、配套公用设施、分立产权等的角度去论证停放位的归属，但高等法院的主流观点不是这样。
《物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的停放位、车库应首先满足物业管理公司的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的停放位、车库的归属，由当事人通过转卖、附赠或是出租等方式签定合约。
占用物业管理公司共有的道路或是其他场地用于停放汽车的停放位，属于物业管理公司共有。
《民法典》
第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的停放位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或是出租等方式签定合约。
占用物业管理公司共有的道路或是其他场地用于停放汽车的停放位，属于物业管理公司共有。
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的停放位、车库应首先满足物业管理公司的需要。
《关于审理建筑物界定所有权纷争案件具体应用法律条文若干问题的解释》
第五条 建设单位按照配置比例将停放位、车库，以转卖、附赠或是出租等方式处分给物业管理公司的，应判定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应首先满足物业管理公司的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的停放位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的停放位之外，占用物业管理公司共有道路或是其他场地增设的停放位，应判定为物权法第七十四条第三款所称的停放位。
由于很多停放位纷争并非一开始就是冲着确定所有权的来的，往往是因为牵扯到有无权利收取停放费，因此高等法院才涉及到所有权、用益物权的判定问题。（不当得利纷争、出租合约纷争、物业管理纷争）。
虽然司法实践中的判定会有所不同，但目前主流的判决以及理论说，在考虑行政规划情况下，在停放位是否计入小区总面积（公摊面积、容积率）
。
当然如果案件的诉求直接涉及到停放位的归属确认，那么高等法院还会再考虑一点，产权能否登记的问题。
地面停放位
违建停放位，不属于任何一方所有
北京市门头沟区人民检察院
（2017）京0109民初5674号
开发商控告业委会、物业管理公司，明确要求确认停放位归其所有，业委会反诉明确要求确认停放位归全体物业管理公司所有。
高等法院认为：案涉41个停放位并非初始规划中的停放位，即使由开发商建造亦并不必然归其所有。
建筑区划内在规划用于停放汽车的停放位之外，占用物业管理公司共有道路或是其他场地增设的停放位，应判定为物权法第七十四条第三款所称的停放位。”该条司法解释涉及的停放位系建筑区划规划之外、已履行相关批准手续后，在合乎规定的前提下增设形成的停放位。
建设工程规划系建设管理的法定前置条件，本案案涉停放位系违反规划明确要求所建的停放位，相关批准手续不齐全，不符合合法建造的条件。物业管理公司取得公共停放场经营资质不能替代规划批准手续。
最终否决了控告及反诉。
地表停放位占用物业管理公司共有道路
关于这个，实践中存在争议，争议源于对法律条文的不同理解。
《 物权法》第74条第3款说的“占用物业管理公司共有的道路或是其他场地用于停放汽车的停放位，属于物业管理公司共有。”与《建筑界定所有权司法解释》中的第6条“建筑区划内在规划用于停放汽车的停放位之外，占用物业管理公司共有道路或是其他场地增设的停放位，应判定为物权法第七十四条第三款所称的停放位。”存在理解上的争议，即是否需要满足“规划内”，
理解一：只要是规划内用于停放汽车的地面停放位，即便占用了共有道路或其他场合的，停放位依然归开发商所有。
理解二：《司法解释》第6条仅是一种“注意性解释”或“强调解释”，无论小区地面停放位有无满足前期规划，只要占用了物业管理公司共有的地盘，停放位就归物业管理公司所有。
从一种实质公平的角度来说，第二种理解具有合理性。但目前司法实践中两种情况都有出现。
架空层停放位
清远市Wasselonne人民检察院
（2015）清中法民一终字第619号
二审高等法院认同合约的（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）中记载：“分摊系数=（梯间总面积＋走廊总面积）／总套内面积×100%；分摊面积=套内面积×分摊系数”。
同时开发商提交了《房屋建筑面积分摊信息汇总表》和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，足以证实开发商在建设小区时，投资建设了两幢房屋架空层，且已办理了规划报建手续，也载明了架空层除楼梯外没有计算入建筑面积，小区住宅面积也没有分摊架空层停放位面积。
最终高等法院判定停放位归开发商所有。
判决中高等法院是认可架空车停放位除了符合规划，还要考虑是否占用公摊面积等。
地下停放位
非人防工程的地下停放位
这种一般争议不大，因为地下停放位的面积都是原则上计算的，不涉及是否计入容积率、公摊面积的情况，且开发商除了售房时回赠停放位，一般《房屋预售合约》都会签定合约停放位归开发商所有。
深圳宝安高等法院、深圳中院
（2015）深宝法民三初字第1231号
（2016）粤03民终18012号
一审高等法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的停放位、车库的归属，由当事人通过转卖、附赠或是出租等方式签定合约。占用物业管理公司共有的道路或是其他场地用于停放汽车的停放位，属于物业管理公司共有。
根据开发商与物业管理公司签定的《深圳市房地产保险合约（预售）》中的签定合约可知地下室使用权属于开发商所有。
二审高等法院认为：开发商在就项目展开报建时，已经将小区地下室规划为停放库；项目建成后，顺利办理了建设工程规划验收；在对外售卖涉案小区房产时，亦在全部房产保险合约中明确签定合约保留地下室的相关权益，故涉案地下室停放库的权益已通过签定合约的方式归骏原丰公司所有
人防工程停放位
人防工程停放位，其实目前的主流判决也是比较清楚的，有时候所有权的归属并不重要，重要的是收益权。
《人民防空法》
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资展开人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第十八条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而原则上修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
尽管人防停放位有其特殊性，但涉及到所有权的判定时依然按照物权法的原则来判定，人防工程停放位的所有权归投资者，但由于公法的限制，该所有权的权能受到限制，仅能享有占用、使用和收益的权能。
天津市宁河区人民检察院
（2017）津0117民初1343号
高等法院认为：关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而原则上修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”
可见，人防工程既有为保障“战时”而原则上、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资展开人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。
高等法院认为人防工程的停放位归属仍需按照《物权法》，《人防法》仅是在战时与平时的使用问题的规定。
END
林宁杰 执业律师
作者是汕头潮南人氏，就职于北京京师（深圳）律师事务所，具有真才实学的法律条文功底，丰富的实践经验；专业领域为公司股权、房屋进行买卖、婚姻家事等。
工作之余，笔耕不辍，希望我写的该文能帮到各位。
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