文/图 新快报本报记者 李星毛
对于住宅小区车库的经营管理，经常是物业子公司和物业子公司子公司产生纠纷的源头问题。无论是停车规则，还是投资回购股份，都是双方争议的焦点。8月3日，全省第三张注册登记在物业子公司大会赠与的“车库许可”在深圳颁授，以物业子公司改革创新闻名的深圳景洲大楼，成为全省第一个自主拥有“车库许可”的物业子公司自治小区。
车库投资收益将归全体人员物业子公司
去年8月3日，深圳景洲大楼物业子公司大会，补发了“深圳市固定资产车库许可”，这也是全省第三张注册登记在物业子公司大会赠与的此类身份证明。
场站的大部份投资收益都是归全体人员物业子公司共有。”8月6日上午，在接受广州日报本报记者采访时，深圳景洲大楼物业子公司主任杨家健说。
深圳各小区车库推行中央政府行政注册登记许可制度，小区设立车库必须去深圳公安部门交警支队车库科及办理车库许可，有此证就可以收费、领单据、纳税，否则将被处罚。
据介绍，景洲大楼是全省最早推行物业子公司自治的小区之一，早在2005年就获国家组织中央政府机构中央政府机构信息中心准许，荣获全省第一份物业子公司理事会组织中央政府机构中央政府机构代码证，并开户了景洲大楼小区公用资金监管账户。但是2017年组织中央政府机构中央政府机构代码证停用，捷伊标准化社会风气信用风险代码证又迟迟未能颁授，景洲大楼申请车库智能托柳支付也难以避免。
去年住房和城乡建设厅在深圳开展“物业子公司大会代码转换试点工作”，景洲大楼迎来了转折。6月20日，作为深圳首批试点小区，景洲大楼荣获“物业子公司大会标准化社会风气信用风险代码证”。在中央政府多职能部门的协调支持下，景洲大楼车库总算注册登记在了物业子公司大会赠与。
车库私营物业子公司，物业子公司维权艰难
杨家健告诉本报记者，2001年9月，深圳景洲大楼在全省首创滥觞，通过物业子公司大会进行投票方式，更换了开发商的前期物管子公司。随后，景洲大楼物业子公司理事会翻查了工程项目的土地转让、总体规划建楼、建造生产成本、竣工验收、登记注册登记等有关资料，证实景洲大楼车库不扣除建筑工业用地，属小区总体规划公用配套工程项目。2002年初，彼时的深圳市国土规划职能部门（现深圳市总体规划国土规划委）依据有关法规，证实景洲大楼车库属小区全体人员物业子公司大部份。
不过，彼时景洲大楼物业子公司并没有获得小区车库的管理权和投资收益权。根据深圳地方物业子公司法规规定，物业子公司理事会不得从事经营活动，景洲大楼物业子公司只能将小区物业子公司自有的车库，注册登记私营在第三方物业子公司子公司的赠与，物业子公司通过向物业子公司子公司交费就可以使用物业子公司自己的车库。物业子公司子公司收了通行费，然后将车库的人力生产成本、设备维护、场地维修、监控照明等一切管理费用用费用，分担在小区物业子公司缴纳的物管费中财政管理。
2003年，经过艰难的谈判，景洲大楼按固定停车位计算（不计临时停车收入）车库公用投资收益，每年拿回50%、共30万元的车库提留款，至2011年，景洲大楼物业子公司才借物管费涨价之时，拿回了景洲大楼固定停车位的公用投资收益。2016年，景洲大楼物业子公司总算又把临时停车位的投资收益收回。
“每更换一次物业子公司，上一家物业子公司都不把车库许可拿出来，因此就不能进行收费，也领不了单据，也缴不了税，这样一来，小区的车库就人为地停摆。”杨家健说，这样的情况在景洲大楼已经出现了3次，而该现象在深圳换过物业的小区很普遍。
焦点释疑
问题1 是否突破现行法规？ 有有关法规支撑
根据《深圳经济特区物管法规》第三十三条规定：“物业子公司大会、物业子公司理事会不得作出与本物管区域物管无关的决定，不得从事与本物管区域物管无关的活动，不得组织中央政府机构、参与任何固定资产活动。”那么，深圳市有关职能部门，给景洲大楼物业子公司大会颁授车库许可，是否突破了有关规定呢？
2007年推行的国家《物权法》第八十一条明确规定：“物业子公司可以自行管理建筑物及其附属设施。”深圳宝安山庄物业子公司主任向德勤认为，立法和管理要与时俱进, 适应社会风气时代的发展变革，“物业子公司理事会不得从事经营活动的立法本意，是指物业子公司理事会成员不能不务正业，利用物业子公司公益之名做生意为个人谋利赚钱。”
杨家健告诉本报记者，根据国家不动产注册登记法规规定，物业子公司大会作为小区共有物权的主体，有权将物业子公司自有的车库注册登记在物业子公司自己赠与，符合国家不动产法规保护的精神，也为明晰小区共有产权，化解社区矛盾，解决物业子公司自治实际困难，提供了新思路、新途径。
问题2 是否具有可复制性？ 产权明晰是关键
物业子公司大会办理“车库许可”在深圳是否具有可复制性？杨家健认为，核心在于车库的产权划分，“对目前存在车库产权争议的小区，需产权明哳无争议后就可以注册登记颁证。”深圳一位不愿具名的公务人员表示，小区车库存产权争议，可寻求司法裁决确权帮助。
以深圳宝安山庄为例，该小区首届物业子公司2011年10月成立，2013年5月，物业子公司大会通过自管决议，70%物业子公司支持自管，由物业子公司招聘服务人员。宝安山庄物业子公司主任向德勤告诉本报记者，经过多年争取，宝安山庄物业子公司已经收回小区100多个地上车位的全部管理权，而地下车位则一直由物业子公司子公司经营。地下车库为何收不回？向德勤解释，《物权法》第七十四条规定：“占用物业子公司共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业子公司共有。”据此条款，宝安山庄物业子公司收回地上车位。而同时，《物权法》第七十四条还规定：“建筑区划内，总体规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
向德勤称：“最大的争议，就是地下车库，开发商在卖房时，都会在条款中将该‘约定’，制定得有利于开发商一方。”
由于车库产权还不明晰，宝安山庄物业子公司大会尚无法取得“固定资产停车场许可”。
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