王少杰 中房报本报记者 樊永锋 北京报导
12月8日，我国房地产报刊发了题为《深圳宝安区一小产权工程项目暗售6年 提价3倍》的新闻报导，对深圳市宝安区凡塘街道上村街道社区“上村茗苑”小产权房违法产品销售和增建（违章建筑）等现像予以披露，引发社会广泛关注。
报导重点提及，自2015年以来，在深圳市龙岗新区龙岗上村街道社区创新工业园观辅路旁，多宗土地占地面积为15694.47平方米的ADP工程建设用树上（地籍号A911-0343），由深圳上村村企子公司（下列全称“深圳上村子公司”）联合深圳县道澄投资有限子公司（下列全称“深圳道澄子公司”）联合开发工程建设“上村茗苑”小产权新盘。据了解，该工程项目为4栋楼房（分别为1号楼A座、1号楼B座、2号楼、3号楼）和1栋办公大楼，早在6年前，部分住宅新盘以合资企业建房为名对内产品销售小产权房，所卖房源价格从起初7700元/平方米上涨至目前的23000元/平方米。为获取到更多自身利益，“上村茗苑”地产商在向深圳宝安区住房和规划局建楼工程项目（树上）总建筑占地面积近5万平方米基础上，擅自增建房产占地面积达1.8万平方米。
12月10日，我国房地产报本报记者收到由深圳道澄子公司委托广东金地辩护律师事务所发《联名信》，该《联名信》称该文与历史事实轻微相违，该首诗中所引用曾为“上村茗苑”新盘产品销售有关人士和深圳住房和规划局一位不愿透露姓名的官员等身份为假想。并称“暗售”“规模庞大”“被指瓜分巨额自身利益”等词汇给受托人造成负面影响。
该《联名信》阐述辩护律师观点称，我国房地产报本报记者未经核实便刊登与历史事实轻微相违的文章。
历史事实果真如《联名信》所言吗？2021年11月上旬，我国房地产报本报记者在深圳专访前夕，围绕该地小产权房产品销售等现像先后专访到该房产领域的中介、地产商、购房者及地方政府有关政府部门人士，掌握多个在政策高压之下依然在暗自产品销售小产权房的线索。其中，“上村茗苑”就是典型两例，近期公然在网上进行规范（23000元/平方米）发布小产权房贩售信息。
合资企业建房的购房协定
300Niederbronn小产权房已卖出
全权产品销售过“上村茗苑”工程项目的有关有关人士向我国房地产报本报记者表示，因该房产属于小产权，无法签定《商品房买卖合约》，依照规定应明令禁止买卖、明令禁止全权。但该工程项目采取暗售（假造设立售楼部）方式，对内与购房者以签定《上村茗苑合资企业建房合约》为名买卖。该工程项目早在2015年底就有零星产品销售迹象，2016年3月，深圳市某装饰工程子公司与深圳道澄子公司签定《上村茗苑工程项目独家产品销售全权合约》后，该工程项目部分房源开始对内集中产品销售。
“2016年3月至11月前夕，（该有关人士）实际代深圳道澄子公司产品销售上村茗苑2号楼105套、3号楼115套房屋，共计产品销售220套，产品销售总占地面积22509.88平方米。”该有关人士告诉本报记者，除了上述房源外，“上村茗苑”1号楼B座102套房屋由深圳道澄子公司另行产品销售，余下的1号楼A座（104套）楼房，则依照有关协定约定，由深圳上村子公司持有并另行分配给该地村民。截至目前，“上村茗苑”累计产品销售房屋多达300Niederbronn，购房者以外地人居多。
2021年12月11日，北京京师辩护律师事务所辩护律师宋竟一在接受我国房地产报本报记者专访时表示，提供小产权房产品销售全权和居间服务的中介机构亦属于违法，各地均出台了相应的行政处罚措施，对违法产品销售行为和从业机构和人员列入诚信黑名单予以惩戒。此外，根据有关法律法规，工程建设、产品销售小产权房，轻微违反土地和城乡工程建设管理法律法规，相违合土地利用总体规划和城乡工程建设规划，相违合土地用途管制制度，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，工程建设、产品销售和购买小产权房均不受法律保护。
细表”，工程项目分成占比72%的深圳道澄子公司共分得楼房占地面积为31950.42平方米、办公大楼占地面积为2019.69平方米、商铺占地面积为2474.79平方米。依照住宅初始售价7700元/平方米计算，仅住宅和商铺两项，理论推算该子公司收益约为2.65亿元。
规划核准的住宅占地面积形同虚设
批建相违 违法增建住宅
该“分成明细表”还显示，“上村茗苑”1号楼A座树上18层，104套房屋，建筑占地面积11033.94平方米、1号楼B座树上18层，102套房屋，建筑占地面积10145.26平方米、2号楼树上18层，112套房屋，建筑占地面积11282.26平方米、3号楼树上19层，117套房屋，建筑占地面积11828.24平方米；办公大楼总建筑占地面积为3156.46平方米；商铺占地面积3431.30平方米。经统计，“上村茗苑”工程项目树上总建筑占地面积为50877.46平方米。
历史事实上，“上村茗苑”树上建筑占地面积远不止于此。2016年10月，完工后的“上村茗苑” 实际楼房层（数）高要高于“分成明细表”载明的层高。本报记者在该小区现场了解到，“上村茗苑”1号楼A座层高为20层、1号楼B座楼层高为19层、2号楼层高为20层、3号楼层高为21层。
有知情者向我国房地产报本报记者透露，建成后的“上村茗苑”4栋楼房实际楼层比“分成明细表”载明的楼层共多出8层楼，依照每层总占地面积522.18平方米计算，累计多出住宅建筑占地面积4177.44平方米。照此推算，仅4栋楼房实际树上建筑占地面积达48467.14平方米。
在知情者看来，增建占地面积首先来自4栋楼房，地产商先是把每栋楼房堂高为6米的首层（一层）隔成两层。然后在每栋楼楼顶再次增建楼层；其次是1栋办公大楼，地产商将原本依照建楼资料应建成2层的办公大楼硬是建成了4层，建筑占地面积实现翻番；再次是连接1号楼A座与B座裙楼（底商）商铺，同样存在擅自扩建占地面积现像。
“上村茗苑”住宅建筑明显批建相违，少批多建1.5万多平方米。“此外，叠加办公大楼和商铺增建的建筑占地面积，‘上村茗苑’工程项目整体累计增建占地面积达1.8万平方米。”知情者说。
宋竟一分析认为，在向该地住建局建楼核准占地面积基础上再次增建房产，同样属于违法，增建房屋属于违章建筑，面临责令限期拆除或逾期被强制拆除的风险。小产权房同样要办理规划工程建设相应手续，要严格依照法定程序、依照两证一书许可规划内容进行工程建设，不能私自增建。
“上村茗苑”工程项目分成明细表
涉嫌违法改建遭查处
程规划许可证》及所附规划图纸的规定，“上村茗苑”规划住宅共 3 栋，分别为树上 16 层、17层、18层，半地下1层，每层总占地面积 516.84平方米，套数为5套。然而，建成后的“上村茗苑”楼房由3栋变为4栋，每层布局房屋由5套改为了6套。
依据《城乡规划法》六十四条规定：“未取得工程建设工程规划许可证或者未依照工程建设工程规划许可证的规定进行工程建设的，由县级以上地 方人民政府城乡规划主管部门责令停止工程建设；尚可采取改正措施消除 对规划实施的影响的，限期改正，处工程建设工程造价百分之五以上百分之十下列的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处工程建设工程造价百分之十下列的罚款。”
2017年10月31日，深圳市规划国土委龙岗管理局向宝安区规划土地监察局下发了“移交违法案件线索的函”（深规土龙岗函[2017]1248号）。“函”中指出其中一编号A911-0343地籍，未按工程建设工程规划许可证施工。现将上述违法案件线索移交，根据职责分工依法查处违法行为，并将查处情况进行书面反馈。
“行政处罚决定书”直指人防工程
人防工程变出租车位
本报记者专访中了解到，“上村茗苑”住宅工程项目还存在未按规定配套工程建设地下人防工程（民防地下室），为追求商业自身利益，地产商将原本应建成人防工程场地改成了地下停车位，对内出租谋利。
为此，深圳市宝安区住房和规划局于2020年11月17日对深圳上村子公司作出“行政处罚决定书”（深龙岗建罚字[2020]036号），其中载明，深圳上村公司新建的“上村茗苑“工程项目为3栋建筑，均超过10层，根据《深圳市实施办法（2020修正）》第十七条第一款的规定，应建人民防空工程的占地面积不低于地面首层建筑占地面积，即不低于4893.96平方米，但该子公司未按规定修建。同时，该子公司已明确无法进行补建。依据有关规定，责令该子公司补缴易地工程建设费17618256元，并作出罚款5万元的行政处罚。
定书”存有一定质疑，认为并要求对其建筑占地面积重新核定。基于此，已撤销原来的处罚决定，待重新对建筑占地面积测绘后再次作出新的处罚决定。目前，“正在走程序”。
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