滕昭辩护律师项目组 | 来源
张茂荣 滕昭（全国）房地产辩护律师项目组首席辩护律师｜文
小产权房交易问题，就如剪不断的生离。于理，买主Shahdol都知道，这是一宗不合法的存有。于情，在高房价眼前，终究会轻易指责谋财害命的人。但往往代价极重，所以占卜师一场又一场的劝告，这件事，肝胃。
那时这刑事案件赢了，关键赢在有绿本，有绿本，有绿本！
近些年不少居民看到房价格偏高企，想要取回曾经变卖的房源。该案被告，明确表示，买主不是村中居民，所涉房屋是在集体土地上建设的府第，依深圳小产权房可以公积金法不能向村中居民以外的第三人受让，村中居民两户只能拥有一块集体土地，故受让合约合宪，买主应应退还房屋并赔偿二十年来的微角。
以这样的论点，在无名氏沙尔梅的小产权眼前是足以取回房屋大部份权。但该刑事案件却没有预想的简单。房屋尽管小产权，但绿本与完全无牌依然有所不同，是否做过相应的申请相关手续也决定了房源大部份权的归属于。
诉讼案是赢了，但小产权依然存有的无数的风险，辩护律师张茂荣认为，尽管绿本小产权房受让合约有效率，但难以办理手续转让相关手续，房屋始终难以注册登记在买主赠与，合约客观上难以全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买。
该案由滕昭项目组深圳总部投资顾问郑博恩辩护律师独自出庭作证代理。
那时（圣诞节上班第五天），滕昭项目组收到深圳市东莞市人民法院绿本小产权房判决：获得胜利，否决原居民明确要求证实合约合宪、退还房屋、支付二十年微角的全部诉请！
基该此案
所涉房屋为绿本小产权房，2007年9月28日注册登记于原居民刘某兄弟二人赠与（产证写明迟滞商品房），先后发生三手行大运买卖；
2008年11月20日，经广东明轩辩护律师事务所缔造，刘某兄弟二人以60多万元受让给确凿买主周某；
2013年3月26日，确凿买主周某又受让给再来买主周某兴；
2016年3月1日，再来买主周某兴又以139.8多万元受让给V774104买主黄某（委托人），黄某办理手续了电力转让相关手续；
2017年4月刘某向龙岗法院控告，明确要求证实《府第受让协议书》合宪、退还房屋并赔偿2008年至今的房屋微角！
被告诉称
被告原居民刘某控告认为：买主不是村中居民，所涉房屋是在集体土地上建设的府第，依法不能向村中居民以外的第三人受让，村中居民两户只能拥有一块集体土地，故受让合约合宪，买主应应退还房屋并赔偿二十年来的微角。
被告辩称
作为最后一手买主黄某代理人，本项目组认为：1、根据最高人民法院《关于审理买卖合约纠纷刑事案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合约效力与出卖人是否拥有标的物大部份权或处分权无关；
2、刘某兄弟二人受让所涉房屋长达二十年之久从未提出过异议，相关三份行大运买卖合约均是各方当事人真实意思表示，均属有效率；
3、2004年出台的《深圳市龙岗龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括所涉房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化，所涉房屋所占用土地已转为国有性质，房屋在受让前已经政府证实，取得房屋产权证，为国有土地上所建合法建筑物；
4、黄某按合约约定占有使用所涉房屋，按期缴纳水电费至今，属有权占有，与刘某兄弟二人之间不存有合约关系，没有违约行为，刘某明确要求黄某支付房屋微角没有法律依据。
法院观点
深圳市东莞市人民法院经审理认为（判决原文）：所涉房屋虽系府第，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局核发房产证，且东莞市农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体大部份的土地属于国家大部份。
因此，所涉房屋不存有被告主张的法律、行政法规禁止受让的情形。双方签署协议后，被告已向买主交付房产，并办理手续了电力转让相关手续，近二十年来均未明确要求退还，故《府第受让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效率。最后手买主黄某（受托人）依据与前手买主签署的《府第受让协议书》有权占有使用所涉房产，被告诉请其支付房屋微角缺乏理据，不予支持。
2018年11月9日判决：否决被告刘某的全部诉请，刑事案件受理费3148元由被告自行负担。
滕昭说：绿本房合约有效率，但难以办理手续转让相关手续，风险依然存有
1、绿本小产权房受让合约有效率。不同于违反规划、没有报建相关手续、没有取得房地产证的其他小产权房，所涉绿本房初期也属于违法建筑，但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（简称《若干规定》）申报确权发证后，使用权即合法化，受让合约有效率；
2、非法律和行政法规效力性强制性规范不能认定合约合宪。《若干规定》尽管规定除市政府另有规定外，违法私房证实产权后不得买卖，但该禁止性规定并非法律和行政法规层级，且不属于效力性强制性规范，不能作为认定合约效力的依据；
3、绿本房不能转让的事实并不影响受让合约的效力。所涉房屋为绿本迟滞商品房，房地产权注册登记部门不予办理手续转让注册登记行使的是行政管理职权，限制的是不动产物权的处分行为，只对引起房屋物权变动的合约能否继续履行构成影响，并不能影响对合约效力的判断；
4、合约具有相对性，行大运合约后手合约效力与前手合约无关。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合约纠纷刑事案件的指引》第九条规定，房屋行大运买卖中，前手买卖合约被证实合宪，不影响后手买卖合约的效力，所涉三份《府第受让协议书》效力相互独立，即便确凿买主拖欠被告购房款，后手买主也不负有连带责任；
5、受让合约有效率深圳小产权房举报电话，购买依然有风险。尽管绿本小产权房受让合约有效率，但难以办理手续转让相关手续，房屋始终难以注册登记在买主赠与，合约客观上难以全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买；
网友评论