“深圳小产权房口气涨30万?”
“观澜某新区因贫困户房太火热，被贴出布告信用风险告诫。”
“深圳龙岗300套贫困户房，六天突然袭击！”......
前段时间小产权房在深圳房价疲软的消费市场中悄悄地出位，各式各样重要信息立马满天飞得来，挠得购房者的心中别扭的。
01
深圳又双叒被中央电视台严厉批评了！
品轩房、二手货房、商务人士公寓楼后，此次是小产权房上了中央电视台。总算，深圳各式各样各样的房子都碰过脸了，齐活
。
4月28日，深圳小产权房的报导吞没热搜，并在榜单的第二排挂了很久，热门话题是：深圳炒房客趁势囤小产权房
。
深圳宏观调控升级换代后，新房、二手货房都严格控制出来，资本金都去哪呢？追向，深圳除了那么多小产权房，占了深圳房屋整整三分之一呢
，只好大把的大资本金Saverdun，痛打炒。
比如说，在深圳的观澜，许多将要征地的小产权房销售产品价格即使少于了5万，下跌态势凶悍，和这一新区商品房的“非官方二手货房交易产品价格”相距并不大。 更加关键性的难题是，这种的情形还闻所未闻一两处：
新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元，那时要1万至1.2万；龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达至4万至5多万元；
产品价格涨得越猛，就有更多资本金投进去。Saverdun的股权投资客，眼里只有赚钱，却忽略了小产权房本身巨大信用风险。
按理说，小产权房作为房地产消费市场中的“异类”，并不具备多少股权投资价值。去年5月自然资源部也曾公开定性： 不能通过登记将违法用地合法化。
但在深圳这座年轻的城市，占据住房消费市场半壁江山的小产权房却依然迎来了“春天”。
02
实地调查深圳小产权房
走在深圳的许多街巷，许多房产小广告随处可见，广告的主角正是各式各样各样的小产权房。在高房价的深圳，还能以每平方米一两多万元的产品价格买到房，听着的确诱人。
一位专门做城中村小产权房和回迁指标房买卖的中介告诉记者，“前一年深圳许多离市区稍远的地方除了许多销售产品价格一多万元以下的小产权房，那时也不多了，观澜新区一般的小产权房也涨到每平方米12000元左右。”
说起小产权房，大家的印象一般会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，那时深圳的许多小产权房与普通商品房外观上并无差别，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖
。
记者跟随张惠来到五和村一栋正在改建的小产权房销售人员表示这里的房子不按面积计算只按套算。
产品价格本来就较高，所以去年跟今年的产品价格相距无几，但余货已经不多，这里靠近地铁口，市中心区不错，很多人来买。”
至于如何证明买卖关系？销售人员表示，可以选择全款交付或5成首付。如果选择5成首付，剩余的房款主要是申请消费贷。
会给相关小产权房交易盖章或作证。当然，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。
深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。
明知有信用风险却“偏向虎山行”，这或许是大部分选择小产权房的购房者心理。
03
小产权房到底为什么火了
很多人以为小产权房是在今年火出来的，但是其实早在去年“深圳‘7·15’新政后，小产权房交易就一直很活跃，尤其在中西部。
非官方坚决落实中央“房住不炒”的精神，出台了一系列政策加强对新房、二手货房的宏观调控，挤压了商品房的购买空间。
后面由于政策和银行贷款双重压迫，消费市场上买卖双方博弈观望，想卖的不愿卖，想买的买不了。许多刚需购房者就把需求转而向小产权流动了。
这些偏好信用风险的资本金为了寻求出口，也在一定程度上助推了这一轮小产权房暴涨。
在深圳消费市场中，小产权房也分股权投资等级，越快征地变现、有学区房资源的越容易出手。比如说，小产权房涨到了市面产品价格10万块，一旦有征地风声传出，则可以卖到15多万元/平方米。据了解，目前位于核心区域的华强北，华强南一带的福田村，由于海岸城承包征地，新区内的小产权房叫价12多万元/平方米左右。
值得一提的是，即使是在深圳这种的一线城市，很多股权投资者对于村民的房子和小产权房是没有辨识的。比如说村民盖的一类小产权房，由村委出资建设，属于村委的资产，这种小产权房的消费市场活跃度其实很低。主要原因在于一不带学位，二存在不补偿信用风险。
而目前消费市场上真正销售火热的小产权房，都具有开发主体确认清晰、已完成拆补协议或者2-3年之内会完成拆补协议、有学位等特征。对于股权投资客而言，可以用房产套出经营贷买小产权房，且不上征信。
除了主观上有偏好信用风险的资本金寻求出口，另外一个助推小产权房暴涨的原因也是客观存在的。
深圳那时常住人口约2000万，但是根据住建局数据，目前深圳约有181万套商品住房，25万套保障性住房，公寓楼及其他类住房46万套，也就是说总共约有252万套商品住房
。
在庞大的常住人口数据2000万面前，252万套住房仅仅是人口的十分之一左右，这是远远不够的。
实际上从居住使用功能来说小产权房属于商品房的一种有效补充，客观上充当了廉租房和安居房的功能，被政策和消费市场挤压的很一大部分购买力是流入小产权房消费市场的。
据深圳相关公布数据显示，深圳市的“违建”数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。
也就是说，小产权基本占据了深圳房价的半壁江山，无论租的还是买的，深圳有整整三分之一的人口是居住在小产权房中的。
综上所述，对于购买小产权的人群，其实可以分为两类：
一是股权投资客户：社会中产人士为主，忧虑货币贬值，想要股权投资不动产，但是商品房限购且门槛太高，而小产权房很好地承担了这种功能。
二是自住客户：自住客户主要以普通工薪阶层为主，与深圳主流置业人群基本上属性重合，客户年龄阶层多在30-50岁之间，绝大多数是三口之家。
其实，无论哪类人买小产权房都是希望有回报的！虽然绝大部分是用来自住使用，但即使不住了，还可以收租。而小产权房的租金回报率通常在4%以上，远远高于定期存款和商品房的租金回报率
至于，这两类人群中，股权投资客是不是占到八成，那就是智者见智了。
延伸学习
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