随着上周接到的来函激增，楼副校长决定展枝两个《楼副校长释疑》版块，不定期将购房者提出的低频难题拎出来和朋友们一同探讨，给购房者多番提议予以参照。
第二期楼副校长释疑21城连出新规退烧房价，宏观调控缩紧。涨得最凶的深圳，此次也控得这三项，破天荒。
购房者心中一点儿底都没有：
刚买了房的真的自己意外事件的接了盘；
正在买卖的苦恼着要千万别洪富；
还没买房的抱着“买跌圣克洛县跌”的态度，不晓得还能不能买。
VM288楼副校长挑选出了新规颁布后，10个购房者低频提的难题，和三个老友一同探讨了下，期望可以给购房者一些协助。
先如是说楼副校长的三个老友：
孥孥的榕树： 深圳著名中介机构研究中心执行官策略师
吱吱牛浩思：深圳房地产信息中心吱吱找房新房研究项目组
想买房的1近两三年想侧发力观澜的新盘，在104新规颁布后，不晓得是侧发力新盘还是二手货房好？
孥孥的榕树从经济政策这类的情况看，负面影响在3-6个月左右的时间，更多负面影响的是成交。消费市场有这样的现像，二手货房物业公司卖房较为洞察力，消费市场有发生变动了，不愿涨价卖，更多的是由卖改住，等候下两个周期性。
接着，新房有区别于二手货房消费市场，地产商另一面有资金链阻力，所以他们手里有货（房子），他们就会出掉，在缩紧周期性，一般通过各种促销方式（如比周边新盘价格略低）等，加快去化。
吱吱牛浩思目前部分物业公司心理预期受负面影响，信心不足，市场上已经出现不少涨价出售的新盘，从议价的角度来看，买方会更占优势。但也要考虑到目前二手货房税费较高的难题，因此提议在消费市场下行价格相对平稳的时候，多选择满2年无营业税的物业。
从另两个方面看，首先考虑观澜置业基本都是看中11号线的地铁物业，但是目前11号线周边的商品房并不多，特别是新房。
综合来看，新规后置业态度要放平稳，多看多谈，会有惊喜！
楼副校长总结：受新规负面影响，二手货房消费市场会进入买卖双方博弈的阶段，就看谁败下阵来，议价空间有所提高。提议购房者多走多看多对比，相信逐渐消费市场上会冒出一些笋盘，保持平稳态度择机下手。
而新房方面，目前相关部门对于价格方便把控很严，对于有资金阻力的地产商为了推货，年底可能还是会逐渐出现一些让利空间走量。但2015年房价已经涨了一大截，有地产商曾闲聊时透露卖个10几套就能回本，其实并不着急推货，这部分地产商有优惠的可能性就较为小。
还是那句话，多走多看多对比，更了解消费市场才能找到自己满意的房子。
2公明中粮云景前景怎样？现在买入一期会不会被套？
孥孥的榕树如果是自住，就不存在被套一说，如果是投资，当前出手就不太合适，被套一下是有可能的。
吱吱牛浩思中粮云景一期，如果按首次开盘3.4-3.6万元/㎡价购入价格还是合理的，超过4万不提议购入，不过由于距离交房还有1年半的时间应该不会套得太深，目前不提议买远郊物业，投资方向还是回归中心避险为主。
楼副校长总结：回归中心最保守，另外有地铁和学位加持的物业历来都会较为抗跌一些。其实自住的话，在自己能承受的范围内，可以在这段调整期多看看，择机侧发力。如果时投资，则提议多看少动，量力而为。
3来深6年，没买房，终于在9.28经过大半年综合考量，草签了都会中央2期，受新规负面影响，如果跌10%，就是46万。很担心合全家之力买房的钱会跌没了。苦恼是否要放弃缴纳首期款？
孥孥的榕树这可能就是造化弄人吧，大家都怕跌，心中的坎过不去。研究过国外发达、发展中国家，房价基本上都是震荡向上的，日本是个特例。其实，房价总的来说跟货币流通量还是正相关。
虽然，近两年M2增速有所降低（在12%左右），这也是国家的基调，房价涨幅也会相对慢了。特别是过往两年涨幅太大，接下来几年横盘震荡是大概率的事情。但是，真的要在深圳发展，自住的也是可以的。
楼副校长总结：作为两个有契约精神的副校长，并不提议洪富。洪富成本其实不低，如果是自住，可以千万别过于在意目前的涨跌。
4手里只有100多万，深圳范围还值得投资吗？
孥孥的榕树目前进入经济政策缩紧期，从短期看，并非投资出手最佳时机。房子可以先看，如果有低于消费市场价格明显的笋盘，则适当出手。要投资房，多看看，多对比。
吱吱牛浩思首先从范围来看，一线城市的特别是核心区域的固定资产，在货币宽松经济政策大环境下一定是有投资价值的；
其次从目前经济政策来看，纯投资的在现阶段不适合侧发力特别是短炒，由于经济政策刚出买卖双方心理价位不稳定，价格难以出现明显上涨，关键难以迅速脱手，因此不提议短炒，长线投资可以在新规后消费市场趋于稳定时，元旦至3月可以寻找真的低价物业出手；
最后在整个房地产下行周期性内，还是提议以回归中心资金避险的理念投资，千万别激进的选择郊区物业追涨。
楼副校长总结：目前并非投资的好时期，提议多看少动，谨慎投资。当然在个人能力范围内，如果遇到了真笋盘，也是可以考虑侧发力的。
想卖房的5 孥孥的榕树2016年，325经济政策之后，其实意味着深圳房价正式进入缩紧的宏观调控区间，由于过去两年时间里，深圳涨幅超100%，之后二手货房价格有所回落。现在很难将价格卖得比2016年3月份还要高的了。
如果是急用钱，目前的情况，需要比消费市场价格明显低才能卖出去。
吱吱牛浩思罗湖近几年在深圳房价中表现不是非常突出，价格增长都属于补涨类型，因此横盘是较为正常的现像。但是由于罗湖配套好，公共交通发达，特别是教育资源丰富，因此抗跌性也是非常强，也是刚需上车较为推荐的区域。
预计这波经济政策调整周期性至少持续到明年两会前后新规策方向出现，因此周期性大概有5-6个月，如果资金无法维持6个月的时间，提议尽快出手，如果红本在手或者已经供了较长时间可以考虑二次抵押，不过风险也会随之升高。
楼副校长总结：其实副校长在上个难题中有提到，二手货房消费市场会进入两个买卖双方博弈的阶段，作为卖家，如果急钱用，或者使用了高杠杆，无法维持正常月供，提议可以适当降低价格。相信上周，购房者更多处于观望状态，对于符合心理价位的笋盘，还是会愿出手。
6手里有3套房，本来小房换大房，第二套买了不想住， 7月高峰看中第三套买了，第二套挂了两个月还没卖出去新规就出来了，每个月拿大几万真金白银有点阻力，钱全压在房子上了。现在苦恼是继续挂着卖第二套还是赶紧出租？
孥孥的榕树深圳4月份到10月份，二手货房涨幅很小，一些单价高的区域是在跌的。可以说，在这半年区间内买 房，其实价格其实是没有多大区别的，二手货房的买卖成本，由于卖房的转嫁，所有的费用都是买方承担，这样其实对于买方来说，买卖成本是7%左右，这一点儿你在短期内买卖的时候是要考虑进去了。
然而，现在的经济政策比325之后，还要严格很多。短期的消费市场肯定是不好卖，二手货房买卖双方进入博弈阶段，基本上是，不急用钱的物业公司不肯涨价卖，若现在要快速出手，一般需要低于挂牌价的10%左右。如果这样算的话，其实刚买的第二套房其实卖出去就基本不划算。现在的行情10-12月，这三个月肯定是经济政策敏感期，成交不会抬头，意味着不好卖。
而2017年1月-2月又是春节前后，房价买卖传统淡市，必须等到3月份之后才会有新的成交起来。这样看来，需要等候半年后消费市场才会恢复理性水平，但是，半年后的房价我认为仅仅会是持平现在的情况，保持两个横盘震荡的水平。
房价缩紧经济政策，目前不会放宽，至少两年后才会有宽松的可能。当然，现在中国自生发生崩盘的可能性不大。政府宏观调控的目的也不是让房价暴跌，而是控制合理的涨幅。投资本来是一件好事，如果弄得阻力太大，生活质量下降，我倒提议快速处理房子。
吱吱牛浩思预计本次下行周期性之前持续6个月而且执行较为到位！预计调整力度会交大，因此看自己是否能顶6个月，如果阻力确实大，提议还是套现保留两套较为保守，当然如果出租能解决难题的话还是提议持有。
楼副校长总结：副校长认同榕树的看法，投资本来是一件好事，但若负面影响了生活质量，阻力过大就不提议硬撑。可以考虑寻找两个折中的方式，先把房子短租出去，同时也把房源挂牌，有合适的物业公司也可以考虑带租约出售。
有关临深的7东莞深圳限购，临深的房还能不能买？惠州和中山要利好了？
孥孥的榕树临深投资要远离，别再误入惠州大亚湾这些地段了。你是自住就买，如果是投资就要谨慎。这么多的投资客，你到时是卖房子给谁？并不会说这样就利好了没有限购的惠州、中山。
吱吱牛浩思提议千万别轻易买临深房子，如果自住，必须是真临深，例如凤岗、黄江、长安或者龙光城一带紧邻深圳的临深物业，无论价格如何，至少保证房子最基本的居住功能。
新规会利好惠州和中山？我不这样认为，新规之前以有人跑去买惠州和中山是更多的是投机追涨，而深圳大盘下行，你真的惠州、中山为什么会涨呢？难道比深圳更抗跌更安全？而从投资的角度，不管限购不限购，主要是趋利没有利润空间和套利空间怎么会去买呢？退一步说，限购还可以买深圳公寓啊，为什么不说是利好深圳公寓呢？
楼副校长总结：副校长之前有说过，如果你想买临深，考虑以下两点，如果没难题就可以买。
A.自住，是否能接受时间换空间，距离换价格
B.投资，是否能接受5-10年内无法转手套现不能说惠州和中山不限购就是利好，细想下可能别有深意。
8之前在苦恼是买临深还是买小产权，现在临深限购了，小产权会涨价不？手里有小产权想出售，该涨价还是涨价卖？
孥孥的榕树小产权的房价应该还是跟着大消费市场走的。
吱吱牛浩思手较为多，新规后不少商品房会出现价格调整，不少刚需会去寻找笋盘，而小产权由于不能贷款没有杠杆，在消费市场下行是不利于小产权价格增长的，在消费市场大涨的时候还更有优势。
楼副校长总结：
首先小产权买卖是不合法的。其次，副校长有个小伙伴，有套小产权卖了1多月，无人问津。小产权的价格应该还是随大势的。
而临深，若是为了投资，看看那边的二手货房买卖有多冷再决定吧。另外，副校长还有个朋友买卖了东莞的一套二手货房，因为东莞二手货房买卖制度不像深圳那么完善，目前仍在二次上诉中……
有关房价的9 孥孥的榕树短期消费市场观望为主，不会有明显下跌的趋势。长期看，深圳的房价还是稳中有升。
吱吱牛浩思我认为只要货币经济政策持续宽松，房产税没颁布房子依然没有持有成本，那么跌只是短期调整，长期还是会缓慢涨回来，另外应该你的房子是自住的，因此无论涨跌自住的都不必太在意，只要供得起就行，毕竟还得住吧。
楼副校长总结：相关部门抑制房价疯涨，相信并不会期望看到房价暴跌。三个极端的状态，都是不利于消费市场健康发展的。如果是能力承受范围内，自住，房价的涨跌对你的负面影响应该不太大。
10接下来，成交下降之后，怎么了解所在小区的消费市场价呢？
孥孥的榕树 吱吱牛浩思如果你是物业公司相信你会有个物业公司群，如果没有可以以买家身份去周边中介机构去探一下价格，再横向对比周边的同类小区价格，问一下新规前最高成交价和新规后或最低成交价，判断小区涨幅，记得多问几家不同的中介机构。
楼副校长总结：
楼副校长接到的来函远不止这些，但这些难题其实大家可以从中找到一些共性，比如买方和卖方在新规后的心理状态，期望有需要的购房者都能从中找到对自己有用的信息。
楼副校长邀你来听课！
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