丹柱正文
随着经济的迅猛发展，汽车拥有量激长，交通拥堵难题日渐紧迫，停车位、车库的归属难题也成为社会关注的热点难题。就深圳而言，1993年通过并实施的《深圳自贸区房地产受让法规》与2007年施行的《物权法》中有关车库（位）权属明确规定如何并行的难题，刮起了新一波的争辩风潮。责任编辑拟结合深圳Wasselonne高等法院近几年公开的裁判员案例，就深圳地底车库（位）权属难题进行深入探讨，以求Jaunpur。
众所周知事例一
房产预购合约未对车库权益做出签订合约，根据《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条第三款，地底停车位应归属全体人员物业子公司——深圳市Saucourt控股集团有限子公司与深圳市福田区Tuira中心广场物业子公司委员会停车位纷争一审刑事判决
【裁判员关键点】嗣后认为，Saucourt子公司已自言所涉小区房产预购合约中并没有对车库权益做出签订合约，一审高等法院依照《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条第三款明确规定证实所涉小区115个地底停车位应归属于全体人员物业子公司恰当，嗣后不予维持，理由如下表所示：具体来说，《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条与《中华人民共和国政府物权法》第一百七十条明确规定并不武装冲突。《中华人民共和国政府物权法》第七十四条中仅明确规定了建筑行政区域内停车位归属的签订合约方式，但并未牵涉该部份停车位的原初归属；并且依照此条明确规定，在牵涉地底停车位权属争辩时，具体来说应当审核原告之间是否对地底停车位的归属存在签订合约。而《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条第三款针对的也是如前所述对地底停车位权属相同签订合约产生相同法律效果的明确规定，与《中华人民共和国物权法》第一百七十条明确规定的是相同方面，二者并不武装冲突。其次，《深圳自贸区房地产受让法规》自1993年10月1日起开始实施，《中华人民共和国政府物权法》自2007年10月1日起开始实施。所涉小区房产签订房屋预购合约期间，仅有《深圳自贸区房地产受让法规》开始实施，因此，对于所涉小区地底停车位归属难题应适用于当时已不合法有效的《深圳自贸区房地产受让法规》。再次，Saucourt子公司将部份地底停车位承租及收益的事实，并不能确证其对所涉小区争辩的地底停车位独享权益。
该案高等法院：深圳市Wasselonne人民高等法院
管碧玲：（2016）粤03民终3713号
众所周知事例二
开发商主张其为车库所有人须满足两个条件，一是受让合约签订合约车库为其所有，二是如前所述此签订合约进行了物权登记——深圳市贵贵嘉地产投资有限子公司、深圳市彩生活物业管理有限子公司财产损害赔偿纷争一审刑事判决
【裁判员关键点】现本案争辩的焦点在于：贵贵嘉子公司是否所涉小区车库的所有权人。根据查明的事实，所涉小区的建设及大部份一手房的出售均发生在《中华人民共和国政府物权法》开始实施之前，且1993年10月1日起实施的《深圳自贸区房地产受让法规》对此已有明确明确规定，故一审认定本案应适用于《圳自贸区房地产受让法规》并无不当，嗣后不予认可。根据《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条第三款房地产首次受让合约对车库、广告权益没有特别签订合约的，车库、广告权益随房地产同时转移；有特别签订合约的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有的明确规定，贵贵嘉子公司主张其为所涉车库所有权人必须满足两个条件，一是其与物业子公司之间的受让合约签订合约车库为贵贵嘉子公司所有，二是贵贵嘉子公司如前所述此签订合约进行了物权登记。从贵贵嘉子公司的陈述及其所提交证据看，仅有部份小区物业子公司在买卖合约中同意贵贵嘉子公司保留车库所有权，贵贵嘉子公司依照部份物业子公司的同意主张独享停车场所有权，不符不合法律明确规定，嗣后不予证实。其据此提出的本案诉请，于法于理无据，嗣后不予驳回。
管碧玲：（2018）粤03民终12050号
该案高等法院：深圳市Wasselonne人民高等法院
众所周知事例三
规划内的地底车库（位），若已列入物业子公司共同面积和物业子公司公摊成本，应属物业子公司共有；若未列入，则开发商可作为专有部份登记，独享单独完整的物权——古永霞、深圳市金地宝城房地产开发有限子公司排除妨害纷争一审刑事判决
【裁判员关键点】有关所涉小区停车位的所有权归属难题，一审高等法院认为，小区停车位主要包括以下三种形式：1、地底车库（停车位）；2、楼房首层架空车库（停车位）；3、地上车库（停车位）。地底车库主要包括两类：一是规划内的地底车库停车位，若该部份已列入物业子公司共同面积和物业子公司公摊成本，应属于物业子公司共有；如果未列入物业子公司公摊面积和物业子公司公摊成本，则开发商依法独享建设用地使用权，可以作为专有部份进行登记，开发商独享单独完整的物权。二是利用人防工程改造成的规划外的地底车库停车位，其权属应当按照人防工程的权属准则来处理，不能按照车库的权属准则处理。有关所涉小区的980个地底停车位的产权归属，具体来说，根据金地宝城子公司签订的《土地使用权出让合约书》中签订合约地底停车位不计入容积率；其次，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合约（预购）》的附件一《公用建筑面积分层汇总表》显示，地底停车位面积并未列入物业子公司公摊面积和物业子公司公摊成本，且古永霞亦未提供相确证据不予反驳；第三、2014年6月24日双方签订的《深圳市房地产买卖合约（预购）》中明确签订合约了停车位归属金地宝城子公司所有。综上，地底停车位的所有权应属金地宝城子公司所有，金地宝城子公司有权将停车位通过出售、附赠或承租方式处分给物业子公司。
管碧玲：（2018）粤03民终18539号
该案高等法院：深圳市Wasselonne人民高等法院
众所周知事例四
开发商未能举证证明停车位登记在其名下，也未能提供高等法院生效的法律文证实其为停车位的所有权人，主张所有权依照不足——深圳市建业房地产开发有限子公司、深圳市之平物业发展有限子公司不当得利纷争一审刑事判决
【裁判员要旨】不当得利包括给付型不当得利和侵权型不当得利，建业子公司主张之平子公司未经授权将其所有的景新花园地底车库88个停车位擅自承租使用获利，是主张侵权型不当得利。建业子公司应当证明其对车库的所有权。除开法律另有明确规定外，不动产的物权以不动产登记为准。《中华人民共和国政府物权法》第二十八条明确规定：“因人民高等法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、受让或者消灭的，自法律文书或者人民法政府的征收决定等生效时发生效力。”故除登记外，高等法院生效的法律文书也是认定物权的依照。本案建业子公司未能举证证明停车位登记在其名下，也未能提供高等法院生效的法律文证实其为停车位的所有权人，其主张之平子公司侵犯所有权获取不当得利，证据不足。
管碧玲：（2019）粤03民终1228号
该案高等法院：深圳市Wasselonne人民高等法院
丹柱述评
1.《物权法》实施之前，深圳地底车库（位）的权属按《深圳自贸区房地产受让法规》“有签订合约从签订合约，无签订合约归物业子公司共有”的原则进行认定。
《物权法》第一百七十条明确规定：“建筑行政区域内，规划用于停放汽车的停车位、车库应当具体来说满足主业的需要。建筑行政区域内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由原告通过出售、附赠或者承租等方式签订合约。”也就是说《物权法》仅明确规定了建筑行政区域内停车位归属的签订合约方式，并未明确该部份停车位的原初归属，且对于无签订合约或签订合约不明的情况也未作明确规定，而当时不合法有效的《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条第三款对此已有明确明确规定。
此外，《物权法》及其司法解释原则上不溯及既往，鉴于前引一二两个事例的《房屋预购合约》均是在《物权法》开始实施前签订，因此深圳Wasselonne高等法院对《物权法》开始实施前的停车位、车库的归属按《深圳自贸区房地产受让法规》“有签订合约从签订合约，无签订合约归物业子公司共有”的原则进行认定。
2.《物权法》实施后，无签订合约或签订合约不明确，如何界定深圳地底车库（位）的权属？
前引事例三的《房屋预购合约》签订日期是2014年6月24日，即《物权法》实施之后。虽然该事例中《房屋预购合约》已对地底车库（位）的权属进行签订合约，但从裁判员观点可以看出高等法院并未直接引用《深圳自贸区房地产受让法规》抑或是《物权法》的明确规定，而是从容积率、公摊面积、公摊成本以及是否属于人防工程等多角度进行论证。在前引事例四中，高等法院则从停车位产权登记的角度出发，认为开发商没有将停车位登记在其名下则不能证明其所有权。但在过去行政管理的环境下，深圳停车位产权登记难的难题也一直没有得到妥善的解决。
总体而言，从上述事例可看出，深圳高等法院司法实践中对于地底车库（位）的权属抱持更为谨慎的态度。对于地底车库（位）没有签订合约或签订合约不明确的情况，理论界可谓见仁见智、众说纷纭。有观点认为，《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立投资建设小区车库，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地底车库确权，有关地产商是否在政府备案登记，地产商应承担举证责任。也有观点认为，车库（位）属配套设施，不具有独立产权，应归物业子公司共有。对此，王利明教授认为，“建设单位通过不合法建造行为取得停车位、车库的所有权利，在法律没有特别明确规定的情况下，凡是没有签订合约转移给物业子公司的部份，可以理解为由建设单位保留所有权。”但王教授又同时认为，“由于停车位、车库归属十分复杂，在没有签订合约或者签订合约不明的情况下，如何确定归属，还有待于法律、法规具体明确。”
物权法》的施行对《深圳自贸区房地产受让法规》的实施已产生一定的影响，《深圳自贸区房地产受让法规》第十一条对地底车库（位）的权属界定已经难以适应当前房地产市场管理的需求，实有必要在如何与《物权法》相关明确规定的并行上进行调研和修订完善。
由于《物权法》未对地底车库（位）在无签订合约或签订合约不明确情况下的权属作出明确明确规定，各地高等法院裁判员观点不一。上海市第一Wasselonne人民高等法院在该案的上海华龙建设有限子公司与上海市浦东新区都林龙苑物业子公司委员会车库纷争【管碧玲：（2014）沪一中民二（民）终字第531号】一案中认为，车库所有权未有明确签订合约时，归其投资建造者所有。与此相反，江苏省无锡市Wasselonne人民高等法院在所该案的凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限子公司、无锡恒威房屋开发有限子公司所有权证实纷争案【管碧玲：(2018)苏02民终4871号刑事判决】中认为，地底停车位作为独立使用对象，其占用的土地虽与物业子公司共有的土地属同一宗地，但不能以此当然认为地底车库属于物业子公司共有。地底空间利用权的归属要根据规划批准以及具体的实际情况来确定。
最高人民高等法院在（2017）最高法民申2817号重庆市豪运房地产开发有限子公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑物业子公司委员会停车位纷争再审审核与审判监督民事裁定书中确立的停车位权属准则为：由于豪运子公司向小区物业子公司出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区物业子公司，小区共有部份土地使用权归小区物业子公司共有。故豪运子公司有关适用于物权法第一百四十二条（“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相确证据证明的除外”
）之明确规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用于《重庆市物业管理法规》第六十三条第三款（“建设单位依法取得停车位、车库权属登记后，可以向物业子公司出售停车位、车库。拟出售的停车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户物业子公司只能购买一个停车位或车库”）之明确规定，在于明确建设单位只有取得停车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉停车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。根据《最高人民高等法院有关该案建筑物区分所有权纷争案件具体应用法律若干难题的解释》第二条第一款有关“建筑行政区域内符合下列条件的房屋，以及停车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部份：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定物业子公司所有权的客体”之明确规定，案涉停车位不能办理产权登记，因此其不能成为独享专有权的专有部份。即使豪运子公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑行政区域内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑行政区域内的土地使用权也随之转移，小区的共有部份土地使用权归小区物业子公司共有。由于案涉停车位不能办理产权登记，不能成为专有部份，原判决证实该部份停车阿尔赫于占用物业子公司共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位并无不当。
综上，在相关立法明确之前，地底车库（位）的权属不能简单判定归物业子公司或开发商所有，还应根据规划批准、产权登记并结合其他具体实际情况多角度加以界定。
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、粤港澳大湾区核心城市、国家中心城市
【“丹柱”注解】
丹，指南方。古代五行说以五色配五方，南方属火，火色丹，故称。《云笈七签》卷六三：“丹者，南方之异名。”参见“ 丹冥 ”、“ 丹野 ”。
柱，说文解字：建筑物中直立的起支撑作用的构件：柱子，顶梁柱。柱，五行属木。丹，五行属火。五行相生：木生火，火生土，土生金，金生水，水生木。
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