来源：每星期中国经济新闻报道 每经特邀专栏作家 尹独断
根据统计局统计数据，4月末的深圳二手货房价环比下跌了1.7%。就在房价再次出现下跌的同时，深圳的房租却再次出现了明显上升。
根据房地产中介周瑜找房的统计数据，5月末深圳房租环比变化为-5.94%，房租增幅最大的几个卫星城分别是：海口（-13.98%）、苏州（-6.56%）、郑州（-5.21%）、重庆（-4.19%）。
在“房住不炒”的指导方针下，房价下跌很容易受社会舆论高度关注，相比之下，房租上升受高度关注的某种程度要低些。本栏认为，不仅要高度关注房价，而且要高度关注房租市场波动，而要倚重房价与房租的背道而驰现象另一面的中国经济方法论。
首先分析一下以深圳为代表的第一线卫星城房价为什么会涨？深圳的人口总数在1350万元以上，但深圳的土地供应比其它三个第一线卫星城TGP50很多，导致每年的住房供应逊于其它第一线卫星城。
过去三年里深圳总计商品房产品销售占地面积为2004平方米，前两年北京的总计商品房产品销售为3445平方米，北京的商品房产品销售占地面积为4926平方米，由此可见，深圳的月均追加写字楼供应只有北京的2/3或北京的1/2。
深圳倚靠小产权房来解决商品住房供应不足遗留下的定居资金缺口。
在深圳的增量住房中，旧区的写字楼约占全区住房总额的50%左右，旧区的出租房房租比市场商品房房租低五分之一，为才刚迈入婚恋的青年人提供了大量比较低成本的安身之所。在一定某种程度上可以说旧区的出租房分担着风险保障住房的功能。
但旧区的瑕疵是不能解决租客家庭成员的读书问题，只能解决已婚或回娘家阶段的住房需求。为了解决该痛点，2014年之后深圳区政府试著通过老城改建的方式把旧区改建成为商品房，但这种做法却刺激了房价产品价格快速下跌。
从金融角度看，老城改建的过程就是深圳原有旧区居民宅基地的资产证券化过程，伴随着土地性质的改变产生了巨大的溢价，原居民将获得的土地补偿作为资本金可以获得银行按揭贷款，此过程伴随着大量信用创造。
另外，深圳中国经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融市场发达，这些因素叠加在一起使得深圳房价一直处在紧平衡状态，对政策及市场市场波动都极为敏感。正因为如此，深圳房价往往成为观察市场走势的风向标。
深圳这轮房价发端于去年底有关普通商品住宅认定标准的提高，被市场解读为房价限制政策的放松信号。另外，新房与二手货房价产品价格倒挂，也吸引了大量套利资金进入房价，制造了所谓“日光盘”，在媒体渲染之下点燃了深圳房价产品价格下跌之火。
有关政策的出台频率也可以佐证深圳房价的确是火了一把。今年初以来，深圳有关部门先后出台了“严查房抵经营贷”“处罚违规中介”“暂停开发商楼盘网签”“下架高挂牌二手货房源”等一系列政策。
对于住房租赁市场而言，则是另外一番情景。今年5月末深圳的房租环比变化为-5.94%，再次出现明显上升。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受明显冲击，深圳是典型的外向型中国经济，房租上升就在情理之中。
如果说疫情对住房租赁市场的影响是短期冲击，那么中国经济下行压力加大就是影响住房租赁市场的中长期因素。
比如，2018年开始的金融去杠杆及整顿互联网金融对深圳的租赁市场冲击是明显的，深圳市的互联网金融一度领先全国，整顿互联网金融对写字楼的房租构成较大影响，也间接影响到住房房租。
房价下跌而房租上升，看上去有些矛盾，反映了房地产市场估值水平在上升。房价是由预期决定的，而房租是由租房者的收入决定的，二者的形成机制存在差异，导致二者不同步甚至是相反的走势。
如果房价持续下跌而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是再次出现所谓的“泡沫化”现象。
2008年全球金融危机爆发之前，以美联储为代表的全球各国中央银行，在货币政策决策过程中基本不考虑资产产品价格泡沫化的因素。
但全球金融危机之后，吸取了次贷危机教训，各国央行把防止再次出现房地产“泡沫化”作为货币政策目标之一，中国人民银行的宏观审慎管理框架也明确考虑了该因素。正因为如此，当深圳再次出现房价与房租背道而驰走势时，有关部门立即采取措施，遏制房价上涨趋势。
（作者为荣盛发展首席中国经济学家、中国社会科学院金融所研究员）
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