作者｜张茂荣
小产权房征地争论解决专家，粤湾律所主任 执行官辩护律师
深圳版“小产权房”——深圳市贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑（简称“发展史违章建筑”）在深圳大量存在并频密地底买卖，因不具有正当性，一旦碰到征地便滋长很多纷争！
违规的小产权房买卖，碰到征地，征地补偿金权益到底该不该？这是一个十分求真务实、必须面对的难题，因涉及大笔产品服务收益，也是买卖双方非常重视、关注的难题。
事例：杨某、深圳市宝安区住房保证外交事务服务中心一审行政管理起诉书
裁判员高等法院：广东省深圳市Wasselonne人民检察院
管碧玲：(2020)粤03行终1491号
裁判员年份：2021.02.23
基本此案：
所涉房产为发展史违章建筑，位于2016年深圳市宝安区“一线盆景地”城中村改建工程项目范围内，一直由叶某前述掌控、占据采用。
2016年4月29日，叶某核对《权略德（原告）重要信息》，9月7日核对《文锦渡“一线盆景地”城中村改建工程项目原告（权略德）重要信息自查表》，备案他们为所涉房产原告（权略德），并提交资料证明他们是前述占据采用人。
2016年11月1日，深圳市宝安区住房保证服务中心发布《关于对深圳市文锦渡“一线盆景地”城中村改建房屋及原告重要信息进行备案的通知》；2017年1月21日，叶某移走转交所涉房屋。
2017年3月13日，文锦渡住房保证服务中心就所涉房产以叶某为被补偿金收容第一类与签定所涉补偿金协定。
杨某以他们才是所涉房产权略德，叶某告密者套取征地补偿金权益为由提出诉讼民事诉讼，要求撤消原告深圳市宝安区住房保证服务中心与第二人叶某之间补偿金协定。
发展史违章建筑遇旧改，非官方证实买主为拆补权略德
深圳市盐田区人民检察院一审认为：
本案为行政管理协定纷争。所涉房产为发展史遗留下来违规建筑，未办理产权登记，不存在备案的产权人，而文锦渡住房保证服务中心本身并亦非违规建筑的产权证实机关。本案的争论焦点为：文锦渡住房保证服务中心将叶某作为补偿金收容第一类签定所涉补偿金协定依据是否充分。
本案中，叶某早在2009年即与所涉房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办备案发展史遗留下来违规建筑普查登记，并通过了文锦渡住房保证服务中心的两次自查且前述向文锦渡住房保证服务中心转交的所涉房产，文锦渡住房保证服务中心据此认定叶某系所涉房产管理人并将其作为补偿金收容第一类订立补偿金协定依据充分，予以支持。
深圳市Wasselonne人民检察院一审认为：
本案中，所涉房屋属于发展史遗留下来违规建筑，未办理过房地产登记，不存在经依法备案的产权人。叶某作为所涉房屋的前述掌控人和占据采用人，早在2009年即与所涉房产所在楼宇其他房屋的管理人一起向街道办备案发展史遗留下来违规建筑普查登记，并在所涉城中村住房保证服务中心转交的所涉房产，所涉房产所在同单元上下楼层管理人亦通过统一签署《联合购房协定书》的形式认可叶某作为所涉房屋管理人的身份，文锦渡住房保证服务中心据此认定叶某系所涉房产管理人，并将其作为补偿金收容第一类订立补偿金协定依据充分。杨某既非所涉房屋的建设人，其提交的证据亦不足以证明其是所涉房屋的管理人，其提出的撤消所涉补偿金协定的民事诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
深圳小产权房民事诉讼“十四字决”！
张茂荣辩护律师小产权房“22字决”：避产权，争采用，有证看证，无证占据，只可追索，不可截胡！
1、违规建筑在城市更新、城中村改建，乃至行政管理征收过程中的“确权备案”不是物权备案，不具有物权证实效力，如本案一一审高等法院观点：所涉房产为发展史遗留下来违规建筑，未办理产权登记，不存在备案的产权人；
2、笔者不认同本案杨某的民事诉讼策略：文锦渡住房保证服务中心就所涉房产与叶某签署的补偿金协定是双方真实意思表示，别说杨某不能举证其为前述权略德，就是能够举证，要求撤消也很难被支持（既不符合民法典可撤消合同规定，也不完全符合行政管理民事诉讼法可撤消行政管理行为规定），这种错误策略在城市更新过程中也屡屡出现，即原告主张撤消工程项目实施主体和原告签署的小产权房拆补协定，高等法院基本都是驳回！
3、无论违规建筑类小产权房发生多少次买卖，买卖是否合法，只要纷争触碰到产权的，高等法院基本不予受理，而无关产权的占据采用则予以受理，有产证的小产权房（绿本房、猪肝红本等），产证是物权凭证，以证载人确定权略德，无证违规建筑以占据采用人确定拆补权略德；
4、笔者从事深圳小产权房争论（特别是征地争论)解决多年，曾总结出《深圳小产权房民事诉讼“14字决”》，现针对征地补偿金民事诉讼，增加8字到“22字决”供看官自行领悟、参透，即：
——避产权，争采用，有证看证，无证占据，只可追索，不可截胡！
深圳Wasselonne高等法院：“小产权房”的前述掌控人和占据采用人是征地补偿金第一类！
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