作者｜张茂荣
科紫麻房产疑难专家，粤湾律所主任首席辩护律师
主攻：房地产大案要案（关键性、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（发展史违章建筑、农民楼、Martory物业等）拆迁争论化解
有人说，圣戈当斯区一座城，原因在于城中住着某个喜欢的人。
我说，圣戈当斯区一个专精，原因在于专精内的诸多趣闻！
本栏专精房地产争论化解，这不，最近代理几个有趣案子：
房价最高时，物业公司以为还会涨，洪富赔本，一路官司打到现在，房价跌破成交价，更要赔偿买主酬金，可谓屡战屡败，山马算自己，TNUMBERZG！
案例一：国际法庭委认为房价暴跌，竭尽全力履约于商家不公正，否决买主强制性转让允诺，买主被迫全案索赔差价，目前房价大跌，商家亏得一团糟！
房价暴跌，物业公司洪富，买主第一次委派其他辩护律师提出申请国际法庭明确要求竭尽全力履约（强制性转让），因不了解强制性转让条件，不一致同意全权赎楼被否决。
2021年11月，买主委派本栏二次提出申请国际法庭，一致同意全权赎楼，明确要求竭尽全力履约，深圳国际国际法庭院裁决认为：
如果所涉房屋所处消费市场价格消费市场波动不间歇性且政府限牌经济政策不发生关键性变化，提出申请者的此种反反复复（本栏注：指首度国际法庭不一致同意全权赎楼Hautefort抵押物，而此次一致同意）尚不足以造成对被提出申请者的不公，但作为愤青的历史事实，2020年的新冠疫情叠加全球宏观经济间歇性动荡引致深圳（特别是所涉房产所在的福田区深圳湾新区）短期内房价间歇性消费市场波动，正如提出申请者所称“房价暴跌”；2020年7月15日，深圳市住房规划局、市规划和自然资源局、市消费市场工商局、市公安局、市地方金融工商局、深圳市地税、人民银行深圳市中心支行、深圳银证监局联合发布《关于进一步促进我市房地产消费市场平稳健康发展的通知》（深建字2020137号），进一步严格限制房屋购买资格，使房屋买卖经济政策信用风险的不稳定性加剧。以上这些情形使天数成为影响判断《房地产保险合同》竭尽全力履行职责是否公正的关键性关键因素。在该案所处的特定发展史末期，特别是上述2020年7月15日出台的政府新经济政策后，提出申请者对抵押物Hautefort意愿的反反复复以及提出申请者抵押物Hautefort允诺提出的天数点（2020年9月30日提交该案国际法庭提出申请）与双方约定原履约天数点之间相距过远（相对于特定发展史末期房价消费市场波动的间歇性性和限牌经济政策的不稳定性而言）的间隔使提出申请者在该案中明确要求抵押Hautefort竭尽全力履行职责《房地产保险合同》的提倡（实际是提倡消费市场非正常消费市场波动信用风险和经济政策信用风险均由被提出申请者承担）缺少公正性。（本栏注：国际法庭员连最基本的赎楼是商家而非买主权利都分不清，无视商家替子职责赎楼权利引致合同无法履行职责的历史事实，仅仅因为买主首度国际法庭不一致同意全权履行职责，本次国际法庭一致同意，就认定买主提倡缺少公正性也是醉了~~~）因此，国际法庭庭对提出申请者在该案提出的竭尽全力履行职责《房地产保险合同》，办理所涉房产转让的国际法庭允诺不予支持。
2022年5月30日裁决：商家违约属实，解除双方所签保险合同，否决买主明确要求竭尽全力履约的国际法庭允诺。
无奈，买主只得全案起诉商家，明确要求其支付数百万元的购房酬金。
官司打到现在，房价早已跌破合同价数百万，而商家违约历史事实已经国际法庭裁决确认，赔偿买主酬金是板上钉钉的事，如此一来：商家高峰值卖房洪富，现在房价下跌大几百万，更要赔买主几百万！
想来歪打正着，深圳国际国际法庭院以房价暴跌竭尽全力履约于商家不公正为由，不支持买主明确要求竭尽全力履约，当初看是帮了商家，到底还是帮了买主！哈哈哈哈哈哈哈哈哈~~~~
国际法庭委：房价暴跌，强制性转让于商家不公正，不予支持！
案例二：高价卖房洪富，一审判决支付买主酬金180万，目前房价已不及合同价，再三恳请买主和解！
房价涨到高位，以为还会竭尽全力涨，以为卖亏了，回头看，其实卖房天数点正好，价格卖得也是接近最高值，只因一念之差洪富赔款，还不知道下一波行情在哪里！
所涉房屋成交于2020年4
而买主一审已胜诉，180万酬金仅是成交价10%，二审大概率维持，故而不接受商家和解条件，商家通过不同渠
买商铺遭开发商恶意串通，一房两卖，历时三年追回！
案例三：商家高价卖房后，洪富阴阳合同，房价下跌，买主借机解除合同。
这个案子也非常有意思，所涉物业成交于2022年7月23日，成交价1230万，为规避税费降低成本，双方特别约定按参考价749元转让，物业公司实收。
合同履行职责过程中，商家明确要求实际成交价转让，增加的税费由买主承担，买主委派本栏回函表示商家实收以749万转让为前提，双方没有约定实际成交价转让增加部分的税费承担，应遵循“有约定从约定，无约定从法定”原则，由纳税权利人承担，通知商家一致同意实际成交价转让，增加的高额个税、增值税由商家自行负担。
因双方无法就转让价格及实际成交价转让增加的税费负担达成一致，引致合同不能履行职责，本栏代理买主通知商家解除合同，返还购房定金70万。
以过往经验判断，参考价749元转让因逃避国家税款而约定无效，引致合同不能履行职责的原因在于双方不能就转让价格及实际成交价转让增加的税费负担达成一致，并非买主违约，买主起诉明确要求返还定金，法院大概率会予以支持，而一旦认定商家负有权利而拒不支付由此增加的税费构成违约，商家还可能要赔付买主酬金！
目前房价已经下跌超过100万，买主即便是定金被没收，另行购房也是赚了，能再讨回来定金，与高房价擦肩而过，完美避免了高位站岗。
反观商家心理，估计也是悔死了：好生的交易，咋就突然纳税意识提高，明确要求实际成交价转让给自己挖坑了呢......
经典案例：不买房，乱砍价，痛失75万定金！
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