10月11日，中共中央宣传部、中华人民共和国中共中央办公厅下发《深圳工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区综合改革试点工作实施计划（2020－2025年）》。社会各界均表示，这是中央赠送给深圳经济哥伦比亚特区成立40十周年的礼包。
值得关注的是，之前广为流传极广的“提速”在计划中没有提及。深圳“提速”是否无力回天了？房产自媒体朱罗纪分析，深圳总之是要“提速”的，灰鳍东莞、东莞，是必然和总有一天的事情。
至于说是行政命令（以政令的方式把东莞和东莞一部分列入深圳）还是消费市场化改革（逐步形成深圳的核心理念发动机地位，主导力量深莞惠三地展开商谈合作），那是不同的同时实现手段罢了，没必要不拘小节。
就房地产而言，官僚化提速能同时实现的产品服务，消费市场化改革最终一样能同时实现，甚至往往会更快。
计划最大争论点在于“限缩农地管制”上，看多房价和看空房价的三派看法僵持不下。有指出，礼包将拉高房价涨幅，“第一反映就是深圳房价要涨”。另一种看法则指出，计划中提及的限缩农地管制，意味着更多的居住工业用地将释放出来，深圳房子将再次走高。
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关于“限缩农地管制”这几项，你看清楚了吗？
核心理念关键点：
将中华人民共和国国务院能授权的永久耕地之外的农工业用地转成工程建设工业用地审核事宜委派深圳区政府核准。
支持推进六产业混和工业用地。
积极探索利用存量工程建设工业用地展开开发工程建设的消费市场化改革监督机制，完善空置农地使用权归还监督机制。
试点工作实行农地二级消费市场下集注册登记受让制度。计划的实施将为深圳发展内部空间带来什么样变化？看看业内人士如何阐释。
释放出来的工程建设工业用地存量内部空间有限
著名财经评论员刘晓博指出，“将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地之外的农工业用地转成工程建设工业用地审核事宜委派深圳区政府核准。”不能理解为“中华人民共和国国务院授与深圳征税永久性耕地的权力”。
按照《中华人民共和国农地管理法》第46条，下列3种征税农地情况的，需要由中华人民共和国国务院核准——征税永久性耕地；征税永久性耕地之外的耕地超过三十五公顷的；征税其他农地超过七十公顷的。目前深圳拥有了后面两种审核权，但尚不具有第一种情况的审核权。
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相比之下，今年3月，中华人民共和国国务院给予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省区政府 “永久性耕地转成工程建设工业用地审核权”。也就是说，跟深圳相比，上述8省市的审核权更大一些。
此外，他指出计划释放出来的工程建设工业用地存量内部空间有限。他引据2017年末深圳耕地数据，当时耕地面积10.41万亩（含深汕合作区4.66万亩），永久性耕地面积5.76万亩（含深汕合作区2.72万亩）。 深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久性耕地面积3.04万亩。这样能算出，深圳市区通过审核扩权能释放出来的、不包括深汕合作区的工程建设工业用地内部空间最大为2.71万亩。
深圳去年全球招商的时候，一次性拿出的农地面积是30平方公里。能想见，18平方公里的农地存量，只相当于深圳一年的农地需求。从长远看，深圳还是需要提速，解决市民住房问题。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁重点持相同看法：“这顶多算是个小红包”。他说，深圳本就20平公里农田，除这之外就没有一寸农地可腾挪，这个政策就难以落实。
核心理念没有提及存量问题，深圳最缺的是存量。 但是深汕合作区有300多平方公里的农地，这个如果能落地对深汕区还是利好。
计划不会利空商品房消费市场
对于房价影响方面，世联行董事长陈劲松不指出计划会利空商品房，因为深圳不管怎么说商品房都是不够的。深圳的人口还在进一步增长，财富进一步的流入，农地是不够用的。消费市场监督机制多发挥，才是最好的。
美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示，计划短期内不会造成住宅工业用地的增加，到2035年前，每年提供10万套房源的“任务”并没有变。无论是工业工业用地还是农业工业用地转变成工程建设工业用地，短期内不会新增太多的商品房工程建设工业用地。
即便是增加住宅工业用地供应，也会偏向保障房（安居房、公租房、人才房等），所以不会对商品房消费市场造成影响。但是从整个城市来说，落户、人才等利好都会在住房消费上增加需求。
礼包早已有迹可循
在资深地产媒体人朱罗纪看来，这份礼包没太多亮点，内容均在今年8月份自然资源部发出的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革积极探索意见的函》里有所提及。认真看那份函件，会有更多收获。比如“只征不转”扩大生态内部空间，六产业混和，积极探索地下、海域内部空间，全国性耕地占补平衡跨区交易，合同约定农地空置收费标准，永久性耕地之外的农地转性审核，农地使用权期满续期操作……
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里）用来工程建设住宅，能积极探索不改变生态线基础下的新开发模式，能适当缩减30%的工业工业用地红线用来工程建设住宅，以及是否能通过存量的旧村改造来工程建设住宅……
他坦言，除了第一个耕地的意义比较直接，其它的，深圳早几年前都已经在这么操作了。比如工业工业用地红线，深圳的规划里原本就规定工业工业用地红线不低于30%是在2020年之前，今年是最后1年，接下来有没有这个政策，深圳都会适当压缩工业。通过小产权房改造释放出来住宅，深圳最近几年的思路是棚改、旧改都要配备一定数量乃至全部的公共住房。
综上：礼包是对深圳经济哥伦比亚特区成立40十周年的硕果的肯定，也进一步坚定了为工程建设工业用地存量的决心。但是，无论是工业工业用地还是农业工业用地转变成工程建设工业用地，短期内不会新增太多的商品房工程建设工业用地。农地不够用，商品房消费市场不会利空。
至于深圳提速，是总有一天的事。单靠深圳内部释放出来发展内部空间，仍然是比较有限的。深圳或许还能获得一些新的利好，通过行政命令或消费市场化改革手段，拓展城市发展内部空间、工程建设工业用地。
综合：智讯财经、深圳乐居、朱罗纪
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