原副标题：深圳的二手货房价，返回3天前了……
从统计局发布的统计数据能窥见，7月70个大中卫星城中，37个卫星城二手货房房价返回2天前。
涨了啥，就反弹了啥，虽说是竹篮打水——一场空。
而五大第一线卫星城，多于深圳二手货房产品价格环比和环比均略有上升，领涨第一线卫星城。
别是龙山、坂田和龙岗，在现如今平淡的房价，也能当做是Tikamgarh、风向标。
深圳这四个区二手货房市场究竟品相怎样，这儿的产品价格返回两、三天前？那些核心理念地区的整体表现具备极强的显见。
01.
居厄二手货房回升至11万/㎡
空调吹上浮豪，小户型仍强势
龙岗现阶段的两类股，是龙岗市中心区。
居厄二手货房价曾始终持续走高，去除顶流大宅、私立学校房，多半最低单价最大值曾冲到14-15万/㎡，现阶段市价回升到约11万/㎡左右。
比如，凯旋城131㎡在2021年2月，成交量单价1850万，成交量单价约14.1万/㎡；162㎡成交量单价2100万，成交量单价约12.9万/㎡。
而现如今，凯旋城163㎡新一代离岸价在1700多，单价约11万/㎡。
另两个有代表者的楼盘，居厄花边年顺义，在2019-2021年那半程的跌幅，曾令深圳许多大宅无话可说。
2019年4月，花边年顺义28㎡成交量价181万。2021年1月，花边年顺义27.88㎡，成交量价达430万。
能说在2020月底、2021年末，花边年顺义成交量单价达至了最大值，成交量价达至14-15万/㎡。
不过，花边年顺义7月成交的40.73㎡户型产品价格是432万，单价约10.6万/㎡。
另一方面，在深圳横盘的大潮中，壹方玖誉之前始终是独立行情，整体表现强势，最近也受到了大市的影响。
现阶段，壹方玖誉95㎡离岸价1500万。在最低最大值得时候，这种户型成交量价有1700万。
图源微博@深圳大宅顾问罗中易
还有220㎡的大平层，现售尾盘报价3150万，单价14.3万/㎡，多于契税。不过据了解，这套房是低楼层。
而同户型高楼层，今年4月份就成交量了一套4200万，单价约19.1万/㎡。
2021年5月一套法拍房，249㎡最终成交量价近4810万，单价19.3万/㎡，还不算其他税费成本。
不过小户型整体表现略有分化，据中原中介透露，8月壹方玖誉成交量了两套大户型现售尾盘，488㎡户型成交量价两个小目标左右，单价20+万/㎡；374㎡成交量单价5950万，单价约15.9万/㎡。
02.
龙山顶级学位房
返回2019年房价水平
哪怕是强大如龙山粤海街道，部分户型该下跌的时候也得妥协。
以龙山顶级学位房为例，作为龙山学位一哥南二外中小学所对应的新盘是顶流的私立学校房，之前行情始终较强势。
但这一波，在二手货房指导价和大私立学校制等种种影响下，也没那么扛打了。
比如，有南二外初中学位的海洋之心，120㎡3房，2020年末成交量价为1248万；2021年末，62㎡成交量价在1180万；2022年7月，120㎡挂盘价在1200万，比指导价1320万还低，单价和2019年差不太多。
再以“海德三宝”为例，即带有南二外海德本部9年一贯制学位的3个小区：观海台、滨海之窗、漾日湾畔。
之前因为学位优势，整体报价与指导价相差太多，导致现在多数户型均跌幅也较明显。
观海台，闹中取静，户型绿化都不错，居住起来较舒适，各要素几乎无短板，现如今房价相当于返回2019年的水平。
82平2房在2019年12月，成交量价为1250万；随后成交量曾一路走高，2021年3月成交量价达1940万；2022年8月新一代挂盘价1258万，跌幅达35.15%！
图源微博@深圳大宅顾问罗中易
滨海之窗，北面正对着腾讯滨海大厦，前排小高层86㎡2房在2020月底成交量价近1700万，今年7月后排东北看马路的一套房子成交量1350万元以上，降幅达20.49%。
漾日湾畔，出小区门就是学校，离地铁近，位置较好，不过许多户型不大方正，朝向和户型导致价差较大。
其中，主要成交量户型是70-78㎡2房，跌幅为同小区最大。2021年末，最低成交量在1600万，而今年3月份卖出的70㎡与78㎡，成交量价均在1300万，跌幅为18.75%。
据中介透露，面积稍大一点的95-100㎡3房则跌幅相对较小，在15-17%之间。
说明小区产品内部整体表现会有一定的分化。中高单价的，偏改善户型相对抗揍，小户型对市场反应大一些。
03.
坂田八卦岭跌幅最大
侨香村上周末一天成交量5套！
在坂田，跌幅最大的莫过于八卦岭片区的老破小新盘。
比较有代表者性的八卦岭宿舍，因为在荔园教育集团的私立学校内，加上面积小上车门槛低，一度吸引市场较高的关注。
30㎡左右的房源最低价曾突破15万/㎡，但今年末一套28㎡的房源成交量单价仅为6.78万/㎡，5月一套50㎡房源成交量单价为7.62万/㎡，近乎腰斩。
此外，片区内的鹏盛年华一套38.58㎡1房1厅，8月基本以指导价275万成交量，高峰时离岸价不低于550万；31.5㎡218万成交量，高峰时期388万，现如今差不多降了40-50%。
另一面，今年深圳房价平淡的市场里，香蜜湖的侨香村，却持续低调走量，是成交量最火热的社区之一。
尤其在刚流入市场的前几个月，它的市场成交量量相当活跃，仅仅在2月份成交量了有近30套，3月份成交量了近17套。
把3月成交量统计数据梳理一遍能窥见，主流成交户型为90-91㎡3房，单价在1080-1255万；还有142㎡4房，成交量价达2230万。
现在侨香村的房源，已经由高峰时期的1340万，跌落至了1020多万。短短几个月时间里，产品价格跌了200-300万。
不过，近日侨香村的成交量依旧活跃，据中介介绍，上周末一日成交量5套。
值得一提的是，现阶段没有成交量价低于1000万的，网传的笋盘“9XX万”传了有一段时间，没有见真实的成交量，但是从一定程度上降低了业主预期。
据悉，一套91㎡楼王户型，2梯2户，新一代报价在1299万。
04.
结语
深圳二手货房市场，降价多的，大部分是前期炒作较为凶狠的、没有基本盘的、老旧小区，以及一部分急卖的业主。
刚需盘与改善盘，面对市场的反应不一样；即使是同一小区，不同的产品也整体表现不一，小户型受影响较大，偏改善户型相对抗打。
当然，与前几年核心理念区一路上涨的行情来看，现在的横盘或下跌，最差也是返回几年的水平。
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