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◎原创撰稿丨信荣（东莞）房地产律师团队 林爱娣律师
◎稿件转载自公众号：信荣律师团队
东莞市 “4.10”政策、“7.04”细则接二连三的出台，虽对东莞房地产交易价格的稳定起到了一定的作用，但与此同时，因限购限贷政策也出现了大量的房屋买卖合同纠纷。
如：违反限购限贷政策的房屋买卖合同是否有效？限购限贷政策的性质？该合同如何解除？合同解除是否需要承担违约责任？......
就上述问题，笔者搜集广东省数个案件予以对比分析，借此抛砖引玉，以飨读者。
案例1：肖理与黄媛媛房屋买卖合同纠纷
【案例来源】
（2013）深中法房再字第45号
【裁判要旨】
合同签订后，如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格，如无其他违约情形，买方可要求解除合同、返还已支付款项。
【基本案情】
2010年9月17日，肖理（买方）与黄媛媛（卖方）签订了《房屋转让合同书》，9月20日，黄媛媛收到转账995元，其余5万元作为交楼押金保管在美联公司。11月8日，黄媛媛向肖理邮寄《督促履行合同通知书》，要求肖理在接到本通知之日起10日内将剩余购房款付清，否则将依法解除双方的《房屋转让合同书》。肖理于当日收到该邮件。11月9日，肖理回函给黄媛媛，告知其因深圳出台了“限购令”，由于政策原因影响了合同执行，希望双方就合同事项进行协商，妥善处理。11月18日，黄媛媛邮寄《解除合同通知书》给肖理，通知肖理解除双方的《房屋转让合同书》。
【法院观点】
南山区一审法院认为：双方于2010年9月17日签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。深圳市人民政府2010年9月30日出台的深府办（2010）82号以及深圳市规划和国土资源委员会于2010年10月21日发布的《关于深府办201082号文相关问题的解释》，肖理属于深圳市政府2010年9月30日发出的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号）规定的限购情形。虽然在2010年10月21日深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深府办201082号文相关问题的解释》，但双方对该解释的理解产生了分歧。在此情况下，双方应秉着诚实信用的原则进一步协商，但黄媛媛明确表示解除合同，肖理亦无异议。故合同不能履行的原因是由于政策原因造成的，因此，合同不能履行而解除的原因不可归责于一方。
深圳中院认为：黄媛媛与肖理签订的合同真实有效，理由如一审法院所述。根据一审法院查明的事实，肖理属于政府规定的限购情形，虽然在2010年10月21日深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深府办（2010）82号文相关问题的解释》，但双方对合同是否受到限购的影响产生争议，而二手房买卖合同从签订协议到完成转移登记需要一段合理的履行时间，在履行过程中出台限购政策，买卖双方应秉着诚实信用的原则进行协商，给予一定的宽限期。合同约定的付款期限届满后，黄媛媛通过书面形式催告肖理履行付清房款的义务，肖理表示受到限购影响，要求协商，但黄媛媛明确表示解除合同，签订买卖合同时，没有证据证实当事人对限购政策的出台可能预见，故合同不能履行的原因是由于双方对合同履行中出现新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致解除。合同解除，定金予以返还。
再审法院认为：再审法院观点与二审法院一致。
案例2：蔡某吴某因房屋买卖合同纠纷
【案例来源】
（2011）深中法民五终字第1301号
【裁判要旨】
限购限贷政策出台后、政策细则出台前签订合同，后因政策细则出台并执行致使买方无法办理贷款的，如买方不存在其他违约情形的，不承担违约责任。
【基本案情】
2010年9月22日，吴某（买方）与蔡某（卖方）签订了《二手房买卖合同》。吴某在第三人业务员的陪同下于10月9日向某银行申请银行贷款，并提交了相应的资料，因吴某已有两套住房贷款记录，故该贷款申请予以退单。另深圳市人民政府办公厅于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款，但因为要根据银监会的实施细则来执行上述政策，银行实际从2010年10月才开始严格执行上述政策。
【法院观点】
一审法院认为：吴某已经对向银行申请按揭贷款、履行涉诉合同作出充分的努力，故对涉诉合同超过履行期限无法继续履行，吴某没有过错。因涉诉合同无法继续履行不能归责于原、蔡某双方，《二手房买卖合同》予以解除，蔡某应将定金返还给吴某。
深圳中院认为：深圳市于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款。本案中，吴某及其家庭已有过两套住房的贷款记录，故无法取得涉案房产的贷款申请，故涉案合同因政策的颁布而不能继续履行，合同不能履行不可归责于双方当事人，现双方当事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可归责于任一方当事人，蔡某应将其收取的定金退还吴某。
案例3：邓蓉与丁晶瑜房屋买卖合同纠纷
【案例来源】
（2012）深中法房终字第1639号
【裁判要旨】
限购限贷政策出台后签订的房屋买卖合同，因买方属于限购限贷对象致使合同无法继续履行的，买方需承担相应的违约责任；卖方明知该方属于限购限贷对象仍然出售房屋的过错，并不构成免除买方违约责任的理由，但基于公平和诚信原则，违约金将会酌情调低。
【基本案情】
2011年3月27日，丁晶瑜（买方）和邓蓉（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定卖方将深圳市南山区某某房产（涉诉房屋）出售给买方，同日，丁晶瑜与邓蓉签订了一份《主体变更确认书》，约定：丁晶瑜与邓蓉经协商一致，同意在签署《二手房买卖合同》及办理产权转移登记时买方姓名写为（横线处为空白），由其继续履行《二手房买卖合同》项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。丁晶瑜与邓蓉确认签订《二手房买卖合同》时，双方均清楚丁晶瑜属于房屋限购人员。后因丁晶瑜属于限贷限购对象，无法办理银行贷款和房屋过户手续导致案涉案涉合同无法履行。
【法院观点】
一审法院认为：丁晶瑜与邓蓉签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。涉案合同的签订时间晚于深圳市房屋限购及限贷相关政策的颁布时间，丁晶瑜作为缔约主体，对该政策应当知悉，并应保证自己能够成为适格的购房主体及贷款对象。邓蓉作为出卖方，应对买方的买房资格进行审查。丁晶瑜与邓蓉在知悉丁晶瑜属于房屋限购人员的情况下仍签订房屋买卖合同，现合同因丁晶瑜属于限购人员无法继续履行，对此丁晶瑜与邓蓉均有过错，责任相当。
深圳中院认为：根据我国合同法的规定，合同依法成立后，即对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。在本案中，根据本院查明的事实，涉案合同无法继续履行的原因是丁晶瑜属于限贷限购对象，无法办理银行贷款和房屋过户手续。丁晶瑜不能按照合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。但合同约定的违约金数额过分高于违约给邓蓉造成的实际损失，本院以邓蓉所受实际损失为基础，同时考虑到邓蓉在签订房屋买卖合同时明知丁晶瑜属于限购对象，在主观上存在一定过错，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调低。邓蓉对丁晶瑜属于限贷限购人员情况的明知，不能成为免除丁晶瑜违约责任的理由。
案例4：周娜娜与鲁望斌、段艳房屋买卖合同纠纷
【案例来源】
（2016）粤03民终8895号
【裁判要旨】
买方在合同签订时虽不具备购房资格，但购房资格问题并未构成合同履行的障碍的（在履行过程中取得购房资格），卖方以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务的，将构成根本违约。
【基本案情】
2015年3月10日，周娜娜（买方）、鲁望斌、段艳（卖方）签订《二手房买卖合同》，卖方5月4日表示不再履行合同，并以周娜娜隐瞒不具备购房资格的事实，主张与周娜娜签订的《二手房买卖合同》应属无效合同。周娜娜在签订涉诉买卖合同时确无购房资格，夫妻名下已登记有两套深圳市的房产，但夫妻双方于7月6日登记离婚。2015年10月8日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》。截至2016年3月22日，周娜娜与刘鹏名下各登记有一套深圳市的房产，周娜娜亦具备一次性支付购房款的能力。
【法院观点】
南山区一审法院认为：周娜娜、鲁望斌、段艳签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，周娜娜在签订合同时是否具有购房资格并不影响合同效力，该合同合法有效，双方应当依约履行义务。周娜娜在签订涉诉买卖合同时虽无购房资格，但基于其目前的婚姻状况及房产登记状况，深圳市不动产登记中心已确认其具备购房资格，故周娜娜的购房资格问题并未构成合同履行的障碍，现周娜娜同意一次性支付购房款，其请求继续履行合同，原审法院予以支持。
深圳大浪新围新村小产权深圳中院认为：当事双方签订的涉案《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认。鲁望斌、段艳虽上诉称周娜娜在签约时不具有购房资格，导致合同无效，但周娜娜在签约时是否受房产限购政策的限制并不影响合同效力。
案例5：高芙蓉与赵天明房屋买卖合同纠纷
【案例来源】
（2013）深中法房终字第655号
【裁判要旨】
深圳万科小产权房合同签订后，因限购导致买方失去购买资格，后各方签订变更买方主体协议，新买方具备购买资格的，合同应当继续履行。
【基本案情】
2012年4月16日，高芙蓉（买方）与赵天明（卖方）签订《二手房买卖合同》，之后，赵天明、高芙蓉与施大业签订《买方主体变更确认书》，后因施大业不符合购房条件，赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订《买方主体变更确认书》，由吕英娜继续履行《二手房买卖合同》。吕英娜未支付首期款、未办理银行按揭申请手续。5月7日，中原地产公司向高芙蓉发出《履约催告函》，催促高芙蓉履行合同义务，否则因此引致的法律后果由高芙蓉自行承担。后赵天明因主张高芙蓉在支付了定金后就拒绝履行合同义务，已构成违约，遂向法院起诉。
【法院观点】
龙岗区一审法院认为：赵天深圳布吉步梯小产权房明与高芙蓉签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，赵天明、高芙蓉与吕英娜签订的《买方主体变更确认书》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效，各方当事人均应全面适当履行。深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容，而且从涉案合同签订当日，高芙蓉即与赵天明、吕英娜签订《买方主体变更确认书》，充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员，而且吕英娜具备购买涉案房产的条件，涉案合同不存在无法履行的情形，高芙蓉关于其不符合购房条件导致合同无法履行的辩解理由不成立。
深圳中院认为：赵天明与高芙蓉签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，关于深圳市房屋限购及限贷相关政策早在涉案合同签订之前就已颁布实施，高芙蓉应当知悉政策内容。从涉案合同签订当日，高芙蓉与施大业签订了《买方主体变更确认书》后，因施大业不符合购房条件，赵天明、高芙蓉又与吕英娜签订了《买方主体变更确认书》。这充分说明高芙蓉对深圳的购房政策是知悉的，知道自己属于限购人员。且吕英娜具备购买涉案房产的条件，故涉案合同不存在无法履行的情形，关于高芙蓉称其不符合购房条件导致合同无法履行的理由不成立。
【信荣律师观点】
通过以上案例的分析可知：
1、毋庸置疑，违反限购政策的房屋买卖合同有效，因限购政策并不属于法律和行政法规范畴，不适用《合同法》第五十二条第五款无效的规定；
2、限购限贷政策属于不可抗力还是情势变更，各界观点不一，但结合上述案例的分析法院倾向性意见为：限购限贷政策既不属于不可抗力，亦不属于情势变更，而是是不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行；
3、如因限购限贷政策导致合同确属无法履行的，合同解除后违约责任的分担：
限购政策导致房屋买卖合同解除并不必然免除双方的违约责任承担，是否承担违约责任需综合各种因素确定：一、合同签订的时间在政策实施前或后；二、限购限贷政策导致合同目的无法实现的程度；三、合同履行障碍的根本原因。具体而言：
（1） 合同签订后，如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格，导致合同目的不能实现的程度，如无其他违约情形，买方可要求解除合同且无需承担违约责任；
（2）买方在合同签订时虽不具备购房资格，但买方在履行过程中取得购房资格，购房资格问题未构成合同履行的障碍的，则合同应继续履行，卖方不得以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务；
（3）合同签订后，如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格，双方补充约定买方指定符合限购限贷条件的第三方代为持有房屋产权的，该约定对双方具有合同约束力，双方应依约履行合同；
（4）限购限贷政策出台后签订的房屋买卖合同，因买方属于限购限贷对象致使合同无法继续履行的，买方需承担相应的违约责任；卖方明知该方属于限购限贷对象仍然出售房屋的过错，并不构成免除买方违约责任的理由，但基于公平和诚信原则，违约金将会酌情调低；
（5）在合同订立、履行过程中，因一方违约而导致违反限购政策使合同目的无法实现而解除合同，如恶意拖延付款时间或过户时间，结果遭遇限购政策出台，再如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等，违约方不可免除违约责任。
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