上海玖瀛府
玖瀛府
朝阳区南部，可以说全上海近几年较为火的旧地了，主要其原因与网络等职教企业的涌进和市场需求的渐渐溢出相关。从海淀到博戈达，再到永安，海淀工业园区的北扩增添了大批职教产业向北发展，也增添了低薪群体的涌进，进而影响了住房的供求亲密关系。
玖瀛府矗立在北六环外的大兴区南邵镇，作为2020年正宏集团公司深耕顺义的又巨作，功能定位十分精确， 低单价叠拼（上叠有大努梅罗夫）产品，闲大宅特征显著，在上海卫星城邻近，是有一些依山傍水而建的链珠工程项目，但是在上海卫星城中，这种依山傍水伴水的就太屈指可数了。工程项目紧临玖瀛山，朝东捷尔恩河涵洞，三期工程项目名叫宜闲，三期工程项目名和小区标准化中文名称都订为玖瀛府。
工程项目概要
工程项目此基础重要信息
工程项目边线：大兴区南邵镇西民泽7白塔寺
占地：112000万平方米
总占地面积：160000万平方米
工业用地：0.81
卫星城绿化：30%
五间：7.5米-11.3米
房全：18米-26米
得房率：叠拼89%，排屋三合院95%
停车位比：叠拼1：1，排屋、三合院1：2
停车位的买回形式及价格：买回价西凯努瓦县未明订价
数约：505户，其中叠拼387户，三合院86套，排屋32套。
总楼栋数：共计51栋住宅楼
物业类型：大宅
建筑、园林风格：新中式
交房时间：预计2023年年底
产权年限：住宅70年，商品房
交付标准：三合院排屋毛坯、叠拼精装
外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；排屋、三合院干挂石材
采暖形式：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、排屋、三合院壁挂炉供暖
开发商:上海兴昌达博房地产开发有限公司
物业公司：昌振顺达物业（开发商自持物业）
物业费：排屋、三合院7.8元/万平方米/元；叠拼5.5元/万平方米/月；地下仓储2.2元/万平方米/月
玖瀛府工程项目位于上海市大兴区南邵镇西民泽7白塔寺，隶属顺义新城东区，总占地面积约31万㎡，工业用地约0.81的卫星城闲墅区，在上海限墅令政策之下,历年来大宅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。
因为该工程项目拿地较为早，土地价格低，且土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大努梅罗夫（5层或者1层），还有排屋大宅、三合院大宅，加起来50套左右。主力户型是叠拼大宅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼三种叠拼大宅。它最大优势是无地下部分，这很不多见，一般的大宅都是捆绑很大面积的地下。从这也能看出来玖瀛府的开发商真的是诚意满满！
玖瀛府强调“浅山大宅”、“闲”，十分适合那种家庭成员多一点，家中有老人的家庭，环境好，密度低。后面这片山，开发商也是跟政府租了70年，山上也有公园步道，只向小区业主开放，是私人的专属园林，这在上海真真属头一份了。
QUYU JIAHZI
区域价值
顺义新区 置业新高地
玖瀛府矗立于大兴区的新城东区，是顺义新城“一主三副、一带一廊”的重要组成部分，承载着织补卫星城功能、激发发展动能的职责使命。
将通过新城高水平的规划设计建设，实现与顺义老城区、未来科学城、回龙观天通苑地区以及邻近新城融合发展，激发区域文化创造活力和消费潜力。整体打造此基础设施完备、商务商业发达、公共服务优良、居住品质一流的首都南部消费新地标。
叠加着40余年深厚积淀的大中关北移的大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的群体置业新高地。
顺义新城东区最大的优势就是区位，可以直达博戈达的顺义线沿线，同时也是海淀北人士的理想居所，选择在地铁快线邻近，且不换乘直达单位可以有效提高效率。用时间换空间，才可以在预算内买到最大的房子。
现在大兴区也大力发展轨道交通，顺义线南延也会让这片区域出行变得更加方便。
HUXING FENXI
户型分析
玖瀛府户型形式多样化，有数量不多的大努梅罗夫（5层或者1层），还有排屋大宅、三合院大宅，加起来有50套左右。主力户型是叠拼大宅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼大宅三种。
从沙盘上可以看到，玖瀛府紧邻玖瀛山山脚下，真正的依山傍水而建。依托自然特征，工程项目设计9层台地景观，户户1.8米高差，寓意步步高升。
产品分布：
图上所有标颜色的部分都属于三期部分
L代表排屋部分
E代表三合院部分
F代表叠拼部分
01
三层叠拼：
三层叠拼是楼高三层，一层为努梅罗夫，面积大约在180万平方米左右，户型优势是南向五间较大，且一层带南向花园，中间户的花园约60万平方米，边户的花园约100万平方米-150万平方米。
三层上叠：二层、三层加阁楼为上叠，面积大约在205万平方米左右，上叠产品容易理解，一层努梅罗夫往上2层和3层从中间一分为二就构成了上叠的空间格局，再加上阁楼。
三层下叠：
02
四层叠拼：
四层叠拼较为好理解，常规的叠拼产品就是这样的设计，一、二层为下叠，南入户，带南花园。
三四层加阁楼为上叠，北入户，带北花园。
四层叠拼分户型和五层叠拼室内格局相同。
03
五层叠拼：
1.2层部分为下叠
下叠南花园
3.4层部分为中叠
中叠部分相当于上叠带北花园
5层加阁楼为努梅罗夫
其实五层叠拼部分所谓上叠也是努梅罗夫加阁楼，产品特征是阁楼全是赠送的。
这几个叠拼户型总体布局不会差太多，主要是房间数量的一些区别，室外是花园面积的区别，五层叠拼南花园面积为80万平方米。
但是这里需要注意的是：标庭院的部分交付是绿篱标准，非实体墙。
这部分产品，叠拼加努梅罗夫总共120套。
交房时间：2023年12月
叠拼价格区间：750万—1200万
排屋体量不大，只有五栋楼，32套房子
没有样板间，交付毛坯，单层面积和这几年市场上的产品相比好一些，大约在96万平方米。
产品重要信息：
五间：7.5米
产权面积：地上253万平方米-260万平方米，地下约95万平方米，合计348万平方米-355万平方米，地上3层，地下1层，层高6.1米
交房时间：2023年9月
联排价格区间：1400万—1600万
三合院共计86套房，分为两种形式，带地下三合院和纯地上三合院。
01
带地下三合院：
套数：总共54套
五间：11.3米
产权面积：
南三合院地上337万平方米，地下135万平方米，合计472万平方米
中三合院地上274万平方米，地下95万平方米，合计369万平方米
北三合院地上303万平方米，地下91万平方米，合计394万平方米
楼高：地上3层，地下1层，层高6.1米
02
纯地上三合院：
套数：总共32套
五间：11.3米
产权面积：
南三合院334万平方米
中三合院276万平方米
北三合院307万平方米
地上3层设计，无地下。
三合院户型图：
南三合院 四景坊 377万平方米 户型图
北三合院 304平 户型图
中三合院 274平 户型图
三合院南北两侧端户无论哪个楼盘都是较少的，中户为多数，中户的缺点是房全小，一般工程项目设计大约在5米左右，这个工程项目稍微大一点，大约在15米左右，南端户在20米左右。
价格和面积上有一些区别，端户面积要稍微大一些，单价也会更高一些。
交房时间：2023年9月
三合院价格区间：1400万—1800万
样板间鉴赏
叠拼样板间实景图
三合院样板间实景图
XIANGMUPEITAO
工程项目配套
「交通配套」
距离顺义线南邵地铁站仅1.5公里，年底顺义线南延通车后，能够直达蓟门桥站直抵海淀核心。自驾可走京藏、北六环、京承高速，交通便捷；
「商业配套」
2公里范围内，8万万平方米路劲世界广场已营业(海底捞、物美、星巴克、影院)，规划12万万平方米招商商业，规划13万万平方米泰禾商业。5公里范围内，悦荟mosaic广场、国泰商场，沃尔玛超市，物美超市。八达岭奥特莱斯、乐多港万达广场。
「教育配套」
工程项目内部规划了一个约4000㎡博雅学园幼儿园，同时距离清华附中顺义校区约3公里。但是这个旧地买房，学校就不用谈了吧，作为环境改善功能定位的墅区，谈教育资源就是多余的一件事，而这里也不属于集中开发的大宅区，所以作为高端资源的国际学校这里也不存在。
「医疗配套」
工程项目西北侧3公里三甲医院建设中，大兴区中医院（三甲）、大兴区医院（三级综合）、大兴区妇幼保健院（二甲）、顺义政和中医院、回龙观积水潭医院分院、北大国际医院、泰康医院。
「生态配套」
背山面水、私享一座玖瀛山，把一座山当做业主的后花园，实属罕见稀缺；内享10万㎡社区园林，以宋代名园为蓝本，重塑雅宋生活感。
邻近还有顺义滨河森林公园、蟒山国家森林公园、十三陵风景区、河谷公园、悦动公园、山体公园等
XIANGMUPEITAO
邻近房源对比分析
距离玖瀛府最近的大宅工程项目，是泰禾顺义拾景园，叠拼1400万起，玖瀛府叠拼单价700万起，三合院1500万起；相比价格玖瀛府是占有很大优势的，低单价上车大宅工程项目，而且附近有山有水，还是很超值的。
玖瀛府作为南部的低单价大宅工程项目，还是较为适合改善养老族买回。
其实六环外的玖瀛府，给人的第一感觉是十分不错的，尤其是常年住在市区，每天生活老破小圈子里的购房人来说，会更加心动。不过羊毛哥也是要提醒大家这个板块距离市区较远，通勤成本（时间）较高。更适合海淀南部或者沙河高教园这一片的朋友改善居住，提升生活品质所用。该工程项目距离南邵地铁站仅2公里，是所有在售的大宅工程项目里，这个距离就算距离地铁站十分十分近了。
玖瀛府工程项目位于顺义新城东区南邵组团核心，紧临玖瀛山朝东捷尔恩河涵洞，依山傍水而建，逐水而居，正是古人所说的“背山面水，藏风聚气，风水福地”。
紧临玖瀛山是一座钟灵毓秀的小山，山高200米，独立在车水马龙之中，别有韵味。玖瀛山的命名与工程项目保持一致，是开发商为业主专门打造，所有的景色均为业主私享，通往山间的入口需持业主门禁卡才能进入。
网友评论