那个周日，不安分的我又回家踩盘了。
在我看来这趟的体会，那能说是爆竹乐声，热闹非凡非凡，两个字归纳是：“火”！
假如没顺道去上当晚，我也果真居然。
深圳的房价回升，居然从那个东部最难被忽视、龙岗最透明化的股已经开始...
周日，下了六天的雨。
雾蒙蒙的天和淅沥沥的雨，那个天气情形睡是东齐县真藓科青藓的了。
不过，
“龙岗有楼盘那时开售，按揭假如50万，当晚很火热，回来看一看呗。”
龙岗、新房开售、那时开售、50万按揭？
50万按揭居然都延烧到东部的楼盘去了？！
一听此话脑袋都冷静了，龙岗的何处圣城，那时的市场走势还能有火热情形，那这个热闹非凡冒着暴雨都得去凑啊。
拿起智能手机痛打操作方式猛如虎，细细的即，啊，原本是在观澜啊...
观澜？楼盘开售还很火热？
肯定很多朋友也很诧异，还有很多朋友甚至都不太清楚观澜在哪。
先来给大家讲讲观澜，从地段上看，观澜的地理位置很特殊。
东邻龙华区，南靠南山区西丽街道和龙岗区西乡街道，东部与西乡街道和公明街道交界，北面还连各种高大上科技园的光明区。
一般来说，这种集大成的地理位置，自身的规划和依托各区域的发展，大概都不会混得太差。
但观澜却不是，虽然地处龙岗地界，属于深圳西北部，旁边有那么大腿能抱，但一直都是热度和存在感都很微弱的股，俗称龙岗小透明化。
前几年观澜还通了地铁6号线，设置了官田站和上屋站。
当时有很多人都觉得地铁的开通或许能稍微带动一下观澜的热度。
但谁知道，地铁6号线开通，几乎所有的焦点都是在光明身上，观澜还是一如既往的沉寂。
路边只有随处可见的厂房、工厂宿舍以及密密麻麻的小产权房。
厂房多到什么程度呢
我就纳了闷了，那么两个全是工业园和厂房的地方，楼盘开售还能场面特别火热？
这究竟是怎么回事.....？
带着一脑瓜的好奇，我到了第两个盘，号称按揭50万即可上车龙岗三房。
刚刚踏进营销中心，好家伙，放一眼过去全是人、从、众。
当我到了第二个盘，号称是按揭100万里，唯一两个3站即可达南山的楼盘，到了当晚还是一堆的人，人，人，甚至比第两个盘人更多。
要不是到了当晚，眼见为实，人爆多到我为了算价格苦等一小时，都没销售理我。
谁都没想到，市场居然从那个最不起眼的股已经开始回升甚至火热了！
唏嘘。
所以那时我细细的盘了盘选筹逻辑，请看挨个分解。
按揭50万上车龙岗三房的宝珺园，看到那个价格，我瞬间明白了售楼部人山人海的原因。
备案单价约4.1-5万/㎡，备案均价约4.6万/㎡，备案总价约325-391万。
拉开项目的备案价表，最低325万起，那个总价就已经是近期深圳新房里的地板价，直接隔空卷到坪山了。
那时按揭就只需要掏50万，剩下50万能等到明年年底交房再补齐，真金白银的减小了购房者的压力。
于是为了不负同事们的嘱托，我认真的研究那个项目的刚需三宝。
交通方面，现有的6号线地铁站距离较远，开车都需要10几分钟，只能等未来6号线的南延线和25号线，时间还未可知。
但有龙大、机荷、南光高速加持，毗邻龙大高速出入口，3分钟即可速达全程0红绿灯，无过路费，约3公里是高铁光明城站，自驾嘎嘎方便，亲测到南山高新园40分钟左右，完全能接受。
教育方面，项目周边的小学和初中预计2024年建成，再加上小区里配建的幼儿园，虽然教育质量未可知，但是教育配套还是整整齐齐的。
商业方面，项目紧邻正在建设的欣旺达总部，距离远一点的有1公里的盛世华联超市、家多福购物广场，2公里内有约7.1万㎡商业mall-汇邦名都广场。
我还特意查了一下隔壁欣旺达的产业，2021年全球新能源500强企业，之前蔚小理三方联手增资欣旺达的消息曝出，不仅使得欣旺达的股价攀升，更是在行业内引发了小范围的轰动。
虽然刚需三宝那个项目算不上优秀，但搞清楚好伐，最大的亮点是昂贵，性价比。
一共有74和77平两个户型，都是做到了3房的设计，得房率算上赠送有90％，真的是把刚需两个字写进DNA里了。
看完了宝珺园，当然得去看一看另外两个按揭百万就能买到的三站到南山的楼盘，宏发悦云。
虽然同为观澜楼盘，但显然当晚宏发悦云的人更多。
因为有了13号线的加持，配合4.9万/平的均价，地铁三个站到南山肯定吸引了更多在南山的打工人关注。
能说整个盘看下来，我自己都心动了，配套相当好，价格相当有诚意。
首先，是因为地理位置。
宏发悦云花园位于龙岗区观澜街道罗租社区石清路与龙腾路交汇处西侧。
走出小区东面一街之隔是观澜文化艺术中心，旁边是博物馆，南下500米是有名的旅游景区阳台山公园登山道，步行走7-8分钟就到了。
周围还有观澜体育馆、阳光俱乐部、龙泉体育公园等，距离项目距离都很近，享受这些配套非常便捷，我看得非常心动。
周围的整体环境面貌郁郁葱葱，那可比宝珺园观感好了不止一点点，看着真是赏心悦目呀。
其次，在教育方面，根据龙岗区2021年秋季招生学区划分，项目小学对口学校为官田学校小学部、罗租小学。
初中对口学校为龙岗中学（集团）观澜外国语学校初中部、官田学校初中部、龙岗中学（集团）塘头学校初中部、观澜湖学校初中部，教育资源丰富了很多，整体教育不渣就行。
但东齐县东齐县重要，是13号线罗租站在项目周围800米左右，交通方面有这一点，能说是项目最大的亮点了。
13号线这里也不需要我过多赘述了，一期从南山区深圳湾口岸，止于龙岗区上屋北站，项目宣传的3个站就到南山，7个站到科兴，这件事确实是真的。
最近有网友爆料，13号线的一期延期至2024年开通，虽然开通时间未定，但这是明确的利好，跑不了了。地铁的开通对区域的带动效果有多明显也不需要我多说了。
而在价格方面，均价约4.9万/㎡，单价区间约为4.4-5.5万/㎡，总价最低359万起。
那个价格起码已经卷到龙岗动不动就卖到5万+的楼盘瑟瑟发抖，相当有诚意。
总体来讲，无论从交通规划、还是教育配套，宏发悦云花园在观澜片区，属于相对宜居的楼盘。
项目中的小户型未来将会承接很多南山的外溢，大户型也有观澜本地人的改善需求接手，未来出手也不用担心。
整体来看，宝珺园适合手头按揭预算少，能接受自驾出行的纯刚需，而宏发悦云考虑的人群更多，按揭预算也相应的更高。
聊完了这次看的两个非常火热的楼盘，回到我前文说的，为什么观澜那么小透明化，但市场那么火热，选筹非常特殊。
一方面是因为50万按揭买龙岗三房的广告吸引了不少人前往当晚，另一方面呢，因为观澜的商品房实在太少了。
由于历史原因，观澜之前以城中村、小产权和工厂为主的建筑无序开发，那时想要去改变这样的面貌非常难。
想要做一点点规划，建好的商品房，都需要进行最难的城市更新，能拆迁周期也很慢，关键想要通过城市更新做产业，更是难上加难，大部分只能拆完建住宅。
所以那么多年过去了，观澜就两三个住宅楼盘，太稀缺了，你走在街上随手一指，都是小产权房和宿舍。
最近几年深圳增加那么多拍卖地块，观澜也一块地都没。
观澜几个住宅楼盘当中的标杆楼盘，也是目前观澜楼盘里面的天花板宏发世纪城，户型和那时开售的宏发悦云花园差不多，目前的成交均价约6万/㎡，和现有的新房都有2万+/平的倒挂差。
观澜更近南山，13号线1期主要开通区域，等待时间短，等不了的刚需能考虑先上车。
光明则更有规划，除了地铁13号线之外，还有光明科学城自身的规划发展，当然，兑现时间也更长，需要等待的时间更久。
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