龙岗许多人并不熟悉，路经或没造访，关外上班的会觉得偏、远！
等效荣光、观澜，晚期都是贫困户房和厂房为主，跟核心中央商务区福田、龙山的距离差不多，但这两个新区现阶段关注度明显高于龙岗，一路向东为龙山的溢出，优先选择产业升级，再加上新房相差悬殊无独有偶。
那龙岗是怎样的现状呢？ 除了哪些价值和潜力机会！
一、了解龙岗的地理位置、特征：
龙岗是龙岗的最南面，分3个街道，南面是龙岗和福田，东面荣光，东面平湖，南面接东莞。
上周体验4号西段，去龙岗很快，过了清湖后，龙岗段客流量并不多，6、10一号线也阻塞了部分4一号线的压力，也可能没遇到清早高峰。
出公交车站看到最多的是上层贫困户房，让龙岗湖站的样貌最好，有龙岗湖的环境、除了大型商业性体MH MOLL。
龙岗晚期建筑形态，主要就是工业园、贫困户房，产业较脆弱，产业成长期，好些工厂都迁址了。
现有货品房较少，主要就集中鹭湖、加4号周边不远处，货品房尺价普遍较新，基本都是2010年以后的升降机房，带花园街道社区居住极好。
龙岗除了个特征，写意资源丰富，知名的龙岗湖、写意闲适，除了科燕鸥、鹭湖岸。
（图片来源实景重现：鹭湖新区）
城市交通特征：
龙岗城市交通一直是其非议，离关外远、城市交通网络容易城市交通堵塞。说实话现阶段4号东延已经启用，带动龙岗的公共城市交通乘车，4一号线直通福田市中心区的几个大的换乘站，在深圳南站可坐高速铁路至香港。
龙岗4号西段是地下架设，没有龙岗的“天铁”，沿龙岗大街走向。龙岗大街人多车多，经常城市交通堵塞难以避免，本身也是龙岗的交通干道。
龙岗商业性：
龙岗最大的商业性可被视为龙岗湖不远处的MH mall，总建面近30万平，品牌云集，规模和价格定位都极好。
其它商业性规划，龙岗华联、毗连花城，主要就也沿着4号周边布局。
二、龙岗老旧更替，旧改规划扎堆：
正因为晚期是贫困户房和厂房，随着产业转型，再加地铁和居住人员的溢出，之前远偏的龙岗也逐渐受大家关注，二手房均价达到6万，在去年上半年普涨前450万3房随便选，现在普遍要550万以上，涨幅有20%。
龙岗大大小小的旧改规划有三四十个，总规模约2500万平，现阶段有万科、鸿荣源、华润、保利、佳兆业、卓越等一线品牌开发商入驻。
（红色拆除类更新范围，红圈是龙岗老城）
贫困户房连成片，旧改规划多，龙岗老城区样貌要提升，的确要靠城市更新才能蜕变。
先感受下龙岗老街的样貌：
想要旧改？最好够破、容积率够低，村民和开发商的意愿就强才好推进。
下图是4一号线，龙岗段旧改规划：
田贝工业区旧改：在茜坑站，龙岗汇南面，地理位置便利。新型产业用地+居住，能看的到已经拆迁。
田贝一村：离茜坑站很近，很多栋人去楼空，搬空的都贴上了封条，原本热闹的巷子人少了，安静了很多。保利在进驻，还没看到立项公告。
南木輋新区：
城市更新旧村范围公示
长湖：
长湖站旁边，长湖一期就是万科启城，现阶段还在紧张施工当中，传马上要开；二期暂时还没拆，整体规模不小。
老墟：
龙岗老街，龙岗大街边上，封了很多楼，随处可见佳兆业这几个字的身影。
大布巷：
位置离地铁和龙岗大街远了点，已立项，规划有一所9年制学校，有旧改办公室进驻，金光华的开发商。
陈屋村：
就在龙岗大街边上，拆迁封楼了很多，随处可见“拆”字，进度较快。项目公司深圳宏天房地产，一方开发。
观城：
横坑+观城这一片，预估范围非常大，鸿荣源进驻操刀，开发货品牌和实力都极好，正因为范围大，进度预估不会这么快。
松元厦：
专规草案已出，进度快，能看的到拆迁推平很大部分，福晟开发，有项目办公室。
离龙岗大街松元厦站也比较近，项目隔一条观平路，就能看到奥辰观壹城。
牛湖卓越：
从牛湖站出来，就能看到卓越的城市更新围挡标语，从坳顶村进去，很长的一大片，很多封楼搬空，新区容积率比较低，开发商旧改意愿较强。
牛湖老一村：
城市更新旧屋村范围，华建旧改办公室在进驻，虽然没拆，很多店铺已经关门。龙岗更新网查询看到2020年6月还在综合整治工程，旧改可能没这么快。
以上跑盘，列举4号周边的旧改密集程度。
三、龙岗现状和展望：
龙岗的地面城市交通是短板，局部路网不够顺，一些断头路，也确实要城市更新理顺。说实话交通干道算通畅，梅观快速路扩建，是龙岗的主动脉，规划双向8车道主路+双向6车道辅路。
龙岗有轨电车，运力和效率比地铁慢很多，处于地铁和公交之间。2017年就已经启用，清湖—下围站，未来除了2条线路组成。
远期地铁规划：
18一号线，外环线，东西走向，由观澜空港新城—盐田路，经过荣光、龙岗、四联、盐田。
22一号线，南北贯穿龙岗，龙岗黎光—福田保税区。
龙岗的商品房，均价6万及出头，大部分是2010年以后的楼盘，这时期的户型相对都有赠送，也都是花园小区。鹭湖新区有山有湖，居住环境相对纯粹，货品房集中、没贫困户房，仁山智水是新区标杆楼盘，小区最小108平4房，除了别墅组成。
新区短板是没地铁，要等22一号线，现阶段公共城市交通是公交和有轨电车。
4号周边货品房，楼盘相对分散，基本也都来自旧改，货品房夹杂着贫困户房，短期3-5年还是大拆大建，路上泥头车和灰尘，小区外居住体验没鹭湖好，好处是地铁、商业性方便。
本篇龙岗介绍就到这里，后期更新其它新区，敬请关注。
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