原副标题：财务报表评测02｜海珠地产：TOD产品销售平稳快速增长，全省化开拓同时实现冲破
2023年业绩预期最终目标1320亿，最终目标快速增长6%。
◎译者 /房玲 贡瑀
核心理念看法
【2022年业绩预期快速增长8.6%，2023年最终目标1320亿】2022年，海珠地产同时实现合约产品销售数额1250.3亿，环比下降8.6%，顺利完成年内1235亿业绩预期最终目标的101.2%。在金融行业总体上行修正的大背景下，海珠2022年仍同时实现业绩预期正快速增长，在体量房企中整体表现注重，金融行业名列跻身于TOP20。2023年，海珠明确提出1320亿的合约产品销售最终目标，最终目标快速增幅在6%以内。
【以粤港澳区和华东沿海地区为重点工程项目，多样化平台增储占缅齐53%】2022年，海珠地产在12个卫星城共追加37幅农地，总占地面积约695平方米。全数坐落于一一线卫星城，重点工程项目瞄向粤港澳区和华东沿海地区。追加土储中，透过TOD、卫星城营运、国有企业密切合作等多样化平台增储的占比逾七成，达至53%。截止2022年初，海珠地产总供地体量达2845平方米，当中粤港澳区占比49.8%、华东沿海地区占比16.1%。
【销售收入及利润率体量快速增长，利润率率回落至20.4%】2022年，海珠地产同时实现营业收入724.2亿，环比快速增长26.2%； 红腺净利39.5亿、核心理念净利42.4亿，依次环比快速增长10.2%和2.2%。在金融行业利润率内部空间总体减缩的大背景下，海珠地产2022年的利润率率和核心理念净基准利率依次降到20.4%和5.9%。 除此之外，与及后期股利，海珠年内作价派息港币0.547元，股利总值约占核心理念净利的40%。
【“三道红线”保持“绿档”达标，债务结构优化】截止2022年初， 海珠地产“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比依次为68.8%、62.7%和2.23倍， 非受限现金短债比1.39，债务结构优化。2022年内海珠于境内成功发行港币公司债券合共98.4亿，加权平均基准利率3.11%。截止2022年初，平均借贷成本环比下降10个基点至4.16%。
【TOD产品销售平稳快速增长，全省化开拓同时实现冲破】2022年，海珠TOD工程项目产品销售平稳快速增长，年内合约产品销售数额约220.9亿，环比下降23.6%。上半年，海珠于杭州获得勾庄TOD工程项目，年内同时实现产品销售港币7.6亿，TOD模式全省化开拓同时实现新冲破。未来能否复制广州经验、继续开拓全省化布局、与全省其他卫星城落地密切合作，值得关注。除此之外，海珠坚持“商住并举”发展战略，2022年同时实现商业物业总经销售收入入21.98亿，当中租金收入3.25亿、海珠房产基金经销售收入入18.73亿。
01 产品销售
2022年业绩预期快速增长8.6%
2023年最终目标1320亿
从产品销售结构来看，海珠持续深耕粤港澳区，已布局广州、深圳、香港、佛山、江门、中山、东莞七个卫星城。 2022年，海珠在粤港澳区总计同时实现合约产品销售数额约596.8亿，占比47.7%。当中，仅在广州就同时实现531.9亿的合约产品销售数额，占缅齐42.5%。 除了粤港澳区之外，得益于“1+4”的区域化布局战略，海珠2022年在华东、华中、北方、西部区域业绩预期整体表现也相对较佳。当中，华东沿海地区同时实现合约产品销售数额429.5亿、华中沿海地区同时实现合约产品销售数额140.4亿，环比依次显著快速增长65.7%和38.1%。
02 投资
以粤港澳区和华东沿海地区为重点工程项目
多样化平台增储占缅齐53%
2022年，海珠地产依托“6+1”特色化、多样化的增储模式，在12个卫星城共追加37幅农地，总占地面积约695平方米，全数坐落于一一线卫星城。同时，坚持“一城一策”和“量入为出”的平稳投资策略， 重点工程项目瞄向粤港澳区和华东沿海地区。2022年，海珠在粤港澳区追加15幅农地，追加土储292平方米；当中，广州追加10幅农地，追加土储227平方米；华东沿海地区追加11幅农地，追加土储172平方米。追加土储中，透过TOD、卫星城营运、国有企业密切合作等多样化平台增储的占比逾七成，达至53%。截止2022年初，海珠地产总供地体量达2845平方米、覆盖全省30座卫星城，当中粤港澳区占比49.8%（广州占比42.8%）、华东沿海地区占比16.1%。
03 盈利
销售收入及利润率体量快速增长
利润率率回升至20.4%
2022年，海珠地产同时实现营业收入724.2亿，环比快速增长26.2%；毛利润率148.1亿，环比快速增长18.6%。 红腺净利39.5亿、核心理念净利42.4亿，依次环比快速增长10.2%和2.2%。在地产开发企业利润率内部空间总体减缩的金融行业大背景下，海珠地产的各项利润率率指标自2019年以来也都呈回升趋势。2022年，海珠地产的利润率率降低1.3个百分点至20.4%，核心理念净基准利率降低1.4个百分点至5.9%。
海珠2022年初期作价股利港币0.272元，环比下降2.6%； 与及后期股利，年内作价股利港币0.547元，环比下降2.1%，股利总值约占核心理念净利润的40%。除此之外，在海珠地产上市30周年及成立40周年之际，海珠董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发海珠房托62个基金单位，以回馈股东的长期支持。
04 负债
“三道红线”保持“绿档”达标
债务结构优化
截止2022年初，海珠地产持有现金351.2亿，环比减少13.3%；短期有息负债157.4亿，环比降低47.2%。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比依次为68.8%、62.7%和2.23倍。财务平稳、“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。非受限现金短债比也达1.39，债务结构优化。
在融资端，2022年内海珠于境内成功发行港币公司债券合共98.4亿，加权平均基准利率3.11%。截止2022年初，平均借贷成本环比下降10个基点至4.16%。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-“投资级”信用评级，展望稳定。
05 多样化
TOD产品销售平稳快速增长
全省化开拓同时实现冲破
2022年，海珠TOD工程项目产品销售平稳快速增长，年内合约产品销售数额约220.9亿，环比下降23.6%，占到海珠年内产品销售额的17.7%。上半年，海珠地产成功向母公司海珠集团收购了广州琶洲南TOD工程项目，追加TOD供地达43平方米，年内同时实现产品销售101.4亿。除此之外，海珠还透过产交所摘牌的方式于杭州获得勾庄TOD工程项目，再增加TOD供地达37平方米，年内同时实现产品销售港币7.6亿。 杭州勾庄TOD工程项目作为海珠首次在粤港澳区以外卫星城获取的TOD工程项目，也意味着其TOD模式全省化开拓同时实现了新冲破。截止2022年初，海珠TOD工程项目供地合计386平方米，占到总供地的13.6%。 未来能否复制广州经验、继续开拓全省化布局、与全省其他卫星城落地密切合作，值得关注。
除此之外，海珠坚持“商住并举”发展战略，坚持海珠地产、海珠房托“双平台”常态化互动；持续优化“资产管理人”商业资管模式，不断提升商业营运能力。2022年同时实现商业物业总经销售收入入21.98亿，当中租金收入3.25亿、海珠房产基金经销售收入入18.73亿。
排版丨土木
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