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随着汽车拥有量不断上升，停车位越发成为买房人，而虽然现阶段东莞停车位消费市场，地产商拥有相对自主订价权，“低价”停车位，为转卖停车位上调房租、装设水表等各类操作也频繁上演。
近日，据多名物业公司向本报举报曝料，坐落于洛阳的首铸御峰华庭工程项目便重现“低价”停车位，其中产权停车位接近50多万元/个，城建停车位也要37万元+/个，远高消费市场水平；同时为让物业公司认购停车位还关闭了港币通道，并对城建停车位进行锁上。
01
产权停车位48多万元/个
“低价”停车位创新高
首铸御峰华庭为新加坡房企首铸于洛阳开发工程项目，坐落于洛阳镇镇中心，紧临地王广场，地理位置条件出众。虽然洛阳长年来新房消费食糖匮乏，早在2020年工程项目住宅抄底，产品销售产品销售价格便站稳脚跟“3XX”，后续TNUMBERAP更是逼近“4XX”，且快速实现无以为继，现阶段主流产品占地面积约40㎡-69㎡的圣索弗勒维孔特产品。
今年6月，御峰华庭（三期）的218个停车位成功调查取证，关乎工程项目停车位的购买及出租也随即面世。工程项目合计总停车四位数650个，停车位利皮扬卡0.78：1。
2022年7月11月，地产商东莞康和物管相关服务有限公司向物业公司发出一则《告知函》，文本即为工程项目上周将面世的御峰华庭（三期）停车位单位购买、出租等情事。
不过据物业公司则表示，该告知函涉及部份文本已桑利县物业公司合法权益。
首先是高订价。
据工程项目产品销售则表示，现阶段主流产品停车位中，产权停车位产品价格在47万-48多万元/个，城建停车位为37万-38多万元/个。
“产权停车位产品价格48多万元，城建停车位37多万元+，这个停车位产品价格应该是开创了东莞新小区之最，没有之一了！”对该订价一物业公司回应道。
参考现阶段消费市场其他工程项目，以同为房价格偏高八一队的主城区为例，上周城西网收红Nenon输陀府申报了停车位信息，显示正常的产权停车位产品销售价格约36多万元/个，对该产品价格，不少物业公司们也纷纷高喊过高，部份还提出希望仿效深圳实行“只租号场”；
另外对停车位比低的高关注度小区或还将进一步助力低价，如莞城翠珑湾，小区数约近3000户，停车四位数不足2000，工程项目去年年底面世停车位，普通停车位产品价格普遍去到40多万元+，个别超50多万元。
相比之下，同样是低停车位比的洛阳首铸御峰华庭，近50多万元/个的停车位产品价格，虽与个别收红未拉开明显差距，但该产品销售价格于当前消费市场无疑也是天花板水平。
参考洛阳本地消费市场，现阶段贝壳平台上，洛阳镇中心板块挂牌价最高为洛阳碧桂园的一个停车位，总价40多万元，其余均是万达广场、万科中心等停车位，产品价格在20万-25多万元。
东莞的停车位订价更多是地产商与物业公司的约定行为，不属于物价局管理范畴，也不似深圳的“以租代售”，多重因素下，东莞停车位订价相对“自由”。
但虽然停车位一般都是在交楼之后产品销售，与买房存在一定时间差，待停车位正式转卖，面对地产商给出的产品价格，摆在物业公司面前的也只有买或者不买。而对诸如洛阳首铸这种停车位比小、入住率高的小区，物业公司则更是处于被动角色。
02
城建停车位出租价37多万元+
私自锁上，取消港币疑似逼迫物业公司买停车位
值得注意的是，除产权停车位的低价外，据多名物业公司则表示，工程项目不可用于出售的城建停车位，“以租代售”产品价格也高达37多万元+/个，已超过市面上绝大部份产权停车位产品价格，以最长出租期20年计算，即折合每港币金超1500元（不含停车位管理费，单停车位50元/个/月，子母停车位75元/个/月）。
不过据产品销售则表示，购买城建停车位虽合同是签署20年，但合同到期后将自动续期，实际与房产证一样可使用到2088年。即相较产权停车位，仅是停车位性质不同。
对物业公司提及的20年租期是否涉嫌变相产品销售，镇街住建局相关工作人员提到，按照东莞当前政策，谁投资谁收益，在不阻碍国家征用的前提下可以出租，但最长时限不得超过20年，出租产品价格应按照当地消费市场来评估。
换句话说，超过合同约定的20年期后，后续物业公司的承租权并没有协议保障。而首铸工程项目该行为也无异于“以租代售”。
与此同时，为让物业公司尽可能购买/出租停车位，8月18日，工程项目物业发布了新的停车场收费通知，取消了过去350元/月的港币选项，并提到地下车库所有停车位都将进行转卖和长租（除个别挡住出入口停车位），从即日起不再办理车辆临时月保一律按照临时停车计费。
对取消港币的行为，项目方人员提到有需求的可以从物业公司手中直接租。
以临时停车收费标准计算，每日的最高费用为14元，即每月平均420元。该产品价格对比过去的350元/月，上涨了20%，虽并未太夸张，但值得注意的是，小区的停车位比不足1：1。
此外，据物业公司则表示，除了单方面取消协议中的港币外，工程项目方或为让物业公司购买/出租停车位，还将城建停车位进行了锁上处理，以及在对外宣传产品销售时，还存在将两个以上停车位转卖、出租给其他物业公司的行为。或导致实际可临时停车的位置并不足以满足物业公司日常需求。
一系列操作下，物业公司认为地产商的部份操作已然侵害了物业公司合法权益。
为卖停车位，上调房租，装设水表似乎成了多工程项目的“常规操作”。
对地产商仅提供购买产权停车位及长租城建停车位，取消港币通道的行为，广东合邦律师事务所杨登基律师在采访时则表示，该行为涉嫌属于损害消费者公平交易的权利。涉嫌利用其优势（垄断）地位变相迫使物业公司们购买其停车位，而非尊重物业公司对停车位实际需求方式，不利于促进其停车位或物业服务水平提高。物业公司们有权基于上述规定，向当地消费市场监督管理局、物价局或消费者保护协会反映。
针对城建停车位锁上问题，杨律师提到地产商能否有权对城建停车位锁上是以其对停车位享有使用权（收益权）为前提，如城建停车位建设成本由地产商承担，地产商有权行使其城建停车位的收益权和管理权，则地产商原则上有权对城建停车位锁上。
但对物业公司提到的允许购买/出租多个停车位的行为，则明显有悖于《广东省物管条例》第五十四条文本深圳小产权房购买指南，拟转卖停车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户物业公司只能购买一个停车位、车库。
此外，因城建停车位本身的特殊性，杨律师也提醒物业公司，虽然《民法典》规定最长出租期限不得超过20年，因使用城建工程需向当地人民防空主管部门申请使用证，使用权证亦存在有效期。且因城建停车位并没有产权证，国家有权随时征用，所以一次性缴纳
03
“机会主义者”首铸
能否再次精准投机
站位洛阳核心板块的首铸御峰华庭只是首铸集团在莞的工程项目缩影之一，纵观集团过往开发工程项目，普遍遵循着合适的抄底时机、较高的选址标准、以及优秀的合作房企等，也让首铸于莞创下不少亮眼成绩，除洛阳工程项目外，集团还与万科、保利等大型房企开发了万科首铸翡翠东望、万科首铸东江之星、保利首铸天际等消费市场知名工程项目。
深圳龙华的小产权房万科首铸东江之星
刚结束的8月30日第三批集中供地，首铸联合本土房企新世纪分别拿下石碣、石龙两宗商住地，再续东莞消费市场份额。首铸的出现同样给消费市场带来了惊喜，也是较长一段时间以来，东莞土地拍卖消费市场鲜少出现的外来民企之一。
于当前消费市场环境，首铸和新世纪的携手现身，有业内人士不乏将其称为“机会主义者”，毕竟从过去首铸集团在莞布局来看，虽操盘工程项目鲜少，但总能紧紧抓住消费市场机会点。本次与新世纪拿下的石碣、石龙地块能否再续过往的高眼光选址，值得期待。
相较于最新拿地，集团虎门的另一纯新盘--首铸和府，进展更快，预计将于10月份开盘，工程项目定位现阶段虎门消费市场上较少的纯改善型产品，面积段129㎡-192㎡，吹风价3.8多万元+/㎡。
首铸和府前身为旧改，坐落于已动工的2号线三期虎门北站、虎门大道站1公里范围内，且近距离还有虎门万达，地理位置条件相对优质。
随着地块工程项目开工建设，在优质地理位置加持下，敏锐的首铸于2021年8月正式进场入局，持股40%。
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