新纪元宜业设计图
关键点简述：
洋房占地面积段为77㎡-125㎡，以小洋房居多；“半围组合式”产业布局，城市绿化分散；距恒隆中心广场仅600米，隔107公路；距深圳近，开车5两分钟可达深圳观澜；占地小，工业用地高达6.39，居民公益活动内部空间少；除幼儿滑道外，无其他外部基础建设；邻近以厂房与物流公司居多，自然环境通常；转卖销售价格：住宅 22500/㎡以内；房租2000—3000元以内。variations附上详尽洋房预测01 新盘概述重要信息 ?
小区门牌号：东莞市东莞市仁政东路新荣街
产权叙述：70年
物业管理类别：写字楼
投入使用天数：2012年投入使用
开 发 商：东莞新纪元房地产合作开发股份有限公司
建筑物类别：尖塔
占地占地面积：42023㎡
占地：6599㎡
诺艾莱县数目：4栋
总 户 数：452
物管：东莞新纪元房地产合作开发股份有限公司
绿 化 率：25.01%
容 积 率：6.39
车 位 数：452
车位配比：1：1
物 业 费：2.00元/㎡·月
02 新盘四周与交通 ?
PART1/新盘四至
新盘属于涌头社区，处于长安与深圳观澜的交汇处，位置相对比较偏。
新盘东面多为厂房，南面为荒地，西面是物流公司、东莞市人民法院、人民检院院和交通分局，北面为荣利大厦（一楼以物流公司门店居多），整体的居住自然环境比较通常。
影响：
新盘邻近以厂房与物流公司居多，来往货车多，车流量大。
PART2/交通
新盘位于新荣街旁，虽然来往车辆多，但道路宽阔不易堵车。从新荣街往北走即是仁政东路，经仁政东路往西开车10两分钟左右可到长安公园与长安中心广场，往东开车5钟可到达深圳观澜，交通非常便捷。
03 新盘详情重要信息 ?
PART1/产业布局与设计
新盘占地小，仅有6599㎡，共有四栋写字楼楼，诺艾莱县设计比较密集。
1栋与5栋为两梯4户，均高23层；
2栋与4栋为两梯6户，均高24层。
一楼外部为架空层，外围均为底商。
据了解：新盘早期原本打算将3栋投入使用商业写字楼，但后来停工，只保留了一层作为商铺，之后未再建设。
入户门实拍图
整体采用“半围合”式产业布局，打造出诺艾莱县在邻近花园在外部的设计。虽然新盘的城市城市绿化仅有25%，但城市绿化的设计与长势都很不错，显得十分葱郁。同时园区内还设计有爬满绿植的亭台与走廊，呈现出小而精致的视觉效果。
新盘城市绿化实拍图
新盘城市绿化实拍图
新盘城市绿化实拍图
新盘城市绿化实拍图
新盘城市绿化实拍图
影响：
由于楼层较高，诺艾莱县间距近，园林外部受诺艾莱县阴影遮挡多，园区内采光少。每栋入户门口都摆有垃圾桶，需物业管理及时清理，夏季容易滋生蚊虫。入户门两旁常有电瓶车停放，占用业主公益活动内部空间。新盘虽有底商，但目前营业商铺非常少，且以物流公司居多，不能满足居民日常生活所需。电瓶车停放实拍图
PART2/外部基础建设
新盘由于占地面积小，外部基础建设也比较缺乏。
基础建设仅有幼儿滑道等小型设施供孩童娱乐，以及一些座椅凉亭等方便大家闲休憩，其他外部基础建设完全没有。
幼儿滑道拍图
PART3/洋房预测
洋房上是比较常见的两房和三房
两房有：77㎡、78㎡；
三房有：91㎡、92㎡、109㎡和125㎡
洋房朝向上各不相同，四周以厂房、物流公司与荒地居多，1栋2栋朝北中高层洋房可远观莲花山，其他朝向洋房景观视野都比较通常。
附具体洋房分布
影响：
1栋5栋紧邻新荣街，过往货车多，可能会有噪音影响。
PART4/居住人群及购房成本
新盘距深圳比较近，通过仁政东路开车5两分钟即可到达深圳观澜地界，开盘时宣传也主要分散在深圳，深圳业主较多，部分为投资客，业主和租客的比例相差无几，租户以邻近的白领居多。
与邻近的新盘相比：
距新纪元宜业最近的商品房为恒隆中心广场，仅600米，在洋房占地面积上大小相近，新纪元宜业约2.25万/㎡，恒隆中心广场约2.7万/㎡。
与恒隆中心广场紧邻的阳光国际每平销售价格与新纪元宜业相近，不过洋房占地面积小在49㎡-83㎡平米之间，比较适合刚需客户。
相比较来说，新纪元宜业每平销售价格低，约2.25万/㎡，可选择的洋房也较多，以小洋房居多，比较适合对邻近自然环境要求不高，手上资金不太充足的首次置房的刚需客户。
PART5/日照预测
注：大寒日为全年日照天数最短的一天
深圳小产权转正效果大寒日日照参考：
整体看来4栋02/03/04洋房，5栋03/04洋房采光最为充足，基本可以保证有6个小时以上的日照时长。尤其是4栋5栋全天日照采光都比较佳。
劣势：
2栋在中午12：00之后楼层会由低到高逐渐被4栋5栋遮挡，尤其是01/02/03洋房，整体采光差。1栋03/04洋房受遮挡较多，全天采光均不足4小时。04 车位与物业管理 ?
车位数与户数均为452，车位配比1:1，停车费350元/月。车位配比充足，并且新盘采用人车分流，安全也可以保障。
地深圳的小产权怎么样下停车场出入口
由于新盘门口的新荣路旁有很多免费停车位，部分居民会选择把车停放在邻近，但是这样就会产生一定的安全隐患。
据居民反映：在2015-2016年期间，免费停车位曾出现多例砸车偷盗的情况，尤其是年关期间更为严重。虽然近几年这种现象已经大大减少，几乎不再发生，新盘的物业管理人员也会特别注意这一块，但相对地下停车场安全性很低。
路边停车实拍图
目前新盘物业管理是开元国际物业管理，属于深圳的老牌物管，物业管理管理经验充足。
物业管理管理处实拍图
从新盘现状来看，不论是园区的清洁打理，还是树木的修剪都比较到位，整体感受还是不错的。小区物业管理费是2.00元/平米·月，物业管理费相对来说比较低，可减少居民基本生活开支。
05 邻近基础建设 ?
新盘所处的位置比较尴尬，邻近基础建设较少，距最近的基础建设也都在1公里以内，且基本都需要穿过107公路，相对来说不太方便。
购物：恒隆中心广场虽然距楼盘仅有600米，但是中间隔着107公路，步行也需要10两分钟以内，车流量大，堵车现象常见，不论是步行还是开车都不太方便。
学校：新盘与邻近学校距较远，3.1公里范围内仅有3所学校。距最近的学校都需要1.5公里，对居民来说不太方便，需开车接送孩子上下学。
医疗：距新盘最近的涌头第二社区卫生服务为1公里，长安霄边医院离新盘相对较远，距为2.1公里。
休闲：新盘附近公园、中心广场等休闲娱乐的地方较少。距最近的文天祥公园为836米，居民闲暇时来此散心是个不错的选择。
06 价格走势 ?
2019.7月-2019.12月转卖价格走势：
注：以上数据来自于Q房网，仅做参考
从价格走势上可以看出，新纪元宜业最近半年的价格处于2万3以内，一度接近2万4，之后又慢慢回落，目前价格在22500以内。
开盘价：6500/㎡以内
现售价：22500/㎡以内
房租：目前小区的房租在2000—3000元以内。
| 具体洋房预测 |
78㎡两室两厅一卫
洋房分布：1栋03/04 2栋02/04/05 4栋04/05
78㎡两室两厅一卫
92㎡三室两厅两卫
洋房分布：2栋06 4栋01/06
92㎡三室两厅两卫
109㎡三室两厅两卫
洋房分布：1栋02 5栋02
109㎡三室两厅两卫
125㎡三室两厅两卫
洋房分布：1栋01 5栋01
125㎡三室两厅两卫
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