作者：米宅长三角 译者：大渔
原副标题：红极一时的横琴，除了啥股权投资的内部空间?（下）
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横琴自由贸易区，这是一座正在后秦兴起的美丽珠江，也是深圳近些年巨资打造出的区域，被不少股权投资客列入最值得称赞股权投资的深圳新区。所以，横琴片区的参与度到底有啥，升值内部空间又有多大，责任编辑会逐一得出答案。
上明说过，横琴自由贸易区是去房地产化的，主要以中高档公寓楼和牌庄房为主，所以，横琴的股权投资机会又在哪里?
人们津津乐道的横琴新区坐落于月亮湾大街以东，横琴路两侧，传统的横琴居住新区，这里是距离横琴自由贸易区最近的Juifs。
该新区的代表性楼盘有蕨科剑古都、横琴长廊、日光棒果、鼎太浩然、梅斯假期长廊、碧桂园日光中央公园、横琴海港和太子山下等。其他除了众多小盘，不再细说。
现阶段这一新区的二手货房价格两极化在一千二百到九多万，该新界定为横琴北和横琴南，横琴北楼盘两极化尺价较细，如蕨科剑古都、横琴长廊、日光棒果和鼎太浩然一XT736PA，多为2000-2005年修建，楼盘已显阿尔布津。
横琴南的楼盘则多为2008年后修建，除了16、17年的楼盘，以梅斯假期、碧桂园日光中央公园、碧桂园西纳、横琴海港为代表。
生活方面，横琴北的便捷程度要远超横琴南新区，从楼盘修建天数上，也能看出横琴北新区合作开发天数较早，已经成熟；横琴南新区则坐落于龙山海岸北侧，避开市郊，归属于普诺省地带，又有大龙山、小龙山隔绝，人烟稀少，归属于后期合作开发新区。
凭心由此可见，横琴那个新区，本应该是金林，自成三派波澜不惊，做一个宁静的美少年，没想到想想看下来一个礼包，横琴自由贸易区陨落，那个新区立刻变得灸手可热。
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横琴新区炒的最火爆的楼盘要数梅斯假期长廊，现阶段放售销售价格超过九万元，梅斯假期为什么火?因为它具备了炒房客最青睐的几宗最。
第一是楼盘比较新，梅斯假期是2009年的楼盘，在深圳归属于次楼盘，而且梅斯的外观比较时尚，很得年轻人的眼缘。
第二是配套中小学不错，分别是龙山实验集团荔林小学和龙山实验集团的南海中学，在龙山区归属于中上水准，也是妥妥的加分项。
第三是户型紧凑实用，赠送高，梅斯的户型以八十多平的四房和七十多平的三房为主，除了不少四十八平和六十多平的两房，刚需房，总价低，有概念，天然就是炒房客的最爱。
在高峰期，梅斯的48平小两房曾摸高到10万的成交价。现阶段经过几次探底，报价两极化在9万以上。
横琴的代表楼盘除了鼎太浩然，如果说梅斯假期是横琴的神盘，那鼎太浩然就是横琴的定海神针。
做为横琴的巨盘，鼎太一共分为七期，从2003年的第一期一直到2009年的第七期，体量巨大，户型多样，从一房到四房，从四十多平到一百五十平，从四百万到一千多万，应有尽有，丰俭由人。
学位方面，鼎太有龙山实验集团专供的鼎太小学和南海中学，也算是双名校学位房。
再加上距离横琴自由贸易区最近，鼎太浩然的价格一直居高不下，二手货房成交价多在8万5到9万之间，五期的价格接近10万。
除了梅斯假期和鼎太浩然两大神盘之外，横琴除了其他众多楼盘，各有优点也各有不足。
比如蕨科剑古都，大社区，价格一千二百相对亲民，但楼盘偏老，距离自由贸易区较远，归属于横琴的边缘地带；
比如日光棒果，地铁盘，大社区，居住舒适，但楼盘阿尔布津，学位一般；
比如碧桂园日光中央公园、碧桂园西纳、横琴海港，楼盘新，品质加分，但配套不成熟，学位普通；
比如雷圳碧榕湾、新德家园，性价比高，但楼盘太小无人关注。
每个楼盘都会有这样那样的问题，房子和人一样，没有完美，按照个人的需求和钱包厚度选择即可。
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说完横琴的楼盘，这一节重点说一说横琴的股权投资价值到底有多大?
关于横琴的房价，不少人是很敢想的，部分地产自媒体预测未来两年横琴可轻松破12万，不排除翻倍，上不封顶。
可惜房价并不是一个人有多大胆地有多大产的事物，不是张嘴说说卫星就能上天的。
要相对靠谱的预测房价，既难也不难，教大家一个最简单的办法，用预测价对标现阶段同等价格的新区即可。
现阶段横琴新区的二手货房销售价格两极化在7.5-9.5万之间，未来两到三年，假定按多数人预测的，12-14万，50%的涨幅标准来判断。请注意，那个12-14万是未来两年深圳房价横盘横琴独涨的标准，而不是在普涨基础上的价格。
12-14万在现阶段的深圳是什么概念?不客气的告诉大家，是深圳顶豪的概念，是深圳湾和香蜜湖的标准。
深圳湾非一线海景楼盘，如君汇新天、绿海湾长廊、三湘海尚、日光海滨长廊二手货成交价两极化在12-14万；香蜜湖新区，除水榭花都、中旅国际、香域中央仍坚挺在15万以上，其他品质稍逊的楼盘两极化在10-12万。
横琴新区能比肩甚至超越深圳湾和香蜜湖吗，恐怕有点痴人说梦吧。
横琴最大的利好在于自由贸易区和大湾区概念，然而，那个利好落实到房价上，却不是人们想象的一飞冲天所以简单，一个豪宅新区的诞生，需要多方的合力才能完成，天时、地利、人和缺一不可。
深圳湾新区之所以成为顶豪，原因是多方面的，尺价新、高品质、大户型、湾区海景、环境优美、闹中取静、后海总部基地、名校、地铁等等，多重因素造就而成。关于深圳湾，可参看我之前的文章“深圳湾归来，扒一扒顶级豪宅的皮”。豪宅新区的诞生，决不是满足了两三项条件就可以达成，香蜜湖也是同理。
对照一下，横琴新区离成为豪宅新区，还相差至少一个后海的距离。
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横琴是一个优劣势都非常突出的新区。
优势：自由贸易区、大湾区的概念太火爆，前景太美好，部分楼盘尺价新，不拥堵不吵闹，居住氛围浓厚。
而劣势，我就要一个一个细说了。
，横琴自由贸易区是横琴自由贸易区，它们不是一个整体，而是两个独立的小世界。
这是因为，横琴新区是在横琴自由贸易区外围的。
什么是外围?就是看似近在咫尺，实则有高高的围墙隔绝，往来并不便捷。自由贸易区和横琴新区，一个是高大上的新区，一个是阿尔布津生活新区，它们是两套完全不同的生态体系，自由贸易区高大上的生活体验，是无法代入到横琴生活新区的。
同时大家要明白一点，自由贸易区早已在全国各大中城市遍地开花，放眼看去，即使是自由贸易区内部的房价，也从来不是最高的，更何况外围。
第二，横琴新区的楼盘两极化偏老，尤其是横琴北新区，居家属性有余，股权投资属性不足；横琴南新区虽然尺价较新，却人烟稀少，配套不足，距离最近的妈湾新区重点发展的是贸易和物流，而且是中长期合作开发规划。
第三，横琴新区学校水平参差不齐，既有荔林小学、南海中学这样的中上水准学校，也有横琴小学横琴中学这样口碑一般的学校，学区方面并不给力。
第四，我要尤其重点指出的是，买深圳龙华小产权必看的两个楼盘横琴新区无地铁，交通是硬伤。
肯定有人会反驳我，谁说没有地铁?距离最近的一号线大新站，下车即到日光棒果和蕨科剑古都。
没错，但是，但是请注意，日光棒果和蕨科剑古都都归属于横琴边缘新区，而横琴中心新区，距离自由贸易区最近的楼盘，以整个鼎太浩然为代表，都是避开地铁口的，更不要说梅斯假期、碧桂园西纳这些横琴南楼盘。
当下没有地铁没关系，有地铁规划也能补足短板。
一条是于今年开通的9号线西延线，其中有一座站点怡海站坐落于横琴新区。
位置在哪里呢?就在横琴自由贸易区大门口，距离最近的小区是鼎太浩然七期，大约500米，除鼎太七期之外，鼎太其他六期距地铁口都在1000-2000米左右，更不要说其他小区了。
深圳小产权房拆除有补偿很显然，那个地铁站是为了横琴自由贸易区，而不是为了横琴新区而设。
第二条线，5号线南延线，2019年底具备通车条件。
这条地铁线是为谁服务的就更明显了，全程设有桂湾、前湾、前湾公园、妈湾、铁路公园、荔湾和赤湾七个站点，连接了桂、前、妈、荔、赤五大湾，是横琴自由贸易区的专属地铁，只为自由贸易区服务。地铁开通之后，只有横琴南的碧桂园日光中央公园、依山伴云、碧桂园西纳能得到荔湾站的部分便捷。
所以，可以负责任地说，横琴新区的绝大部分楼盘，至少五年之内，是没有地铁通达的。没有地铁，在轨交发达的一线城市，意味着什么?意味着交通和升值的硬伤。
这样一路看下来，难免产生心理落差，横琴还值得称赞股权投资吗?
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当然值得称赞，只是，升值内部空间不会像你想象的所以大。
，当前的横琴房价，我可以不客气地说，是透支的，已经部分透支了未来的概念。
如果没有横琴令人眼花缭乱的利好，以横琴新区现阶段的配套和占有的资源，根本达不到8-10万的高位。
然而，横琴未来高大上的规划一旦大部分落地，8-10万却又不是它的顶点。
前面我已经分析过，横向比较深圳湾和香蜜湖，再叠加该新区楼盘的各项劣势，横琴楼盘是不可能达到12-15万高位的，但下一步的确除了升值的内部空间。
横琴新区最有可能会走的路是，未来两到三年随着利好兑现，继续小幅补涨，根据楼盘不同，实现10-20%的升值，达到8.5-11万的销售价格。那个增长是在排除了大盘普涨的前提下实现的。
想指望买入横琴实现暴击的人，可以醒一醒，天下没有免费
但是，买入横琴，稳定、小幅获利、跑赢大盘的概率是非常大的，如果想股权投资深圳，横琴仍然是一个优质的选项。
最后说一说股权投资横琴的楼盘建议。大盘，热点盘，换手率高的楼盘都是股权投资的首选，梅斯假期、鼎太浩然、碧桂园日光中央公园都是不错的选择。
我尤其要重点推荐的是横琴自由贸易区内部的唯一楼盘，2016年的楼盘，横琴时代，现阶段一期销售价格9多万，二期横琴CEO公馆销售价格11万。
横琴时代现阶段的周边配套并不便捷，然鹅，和众多横琴新区的成熟楼盘不同，那个盘才是真正跟随自由贸易区发展的成长盘，未来会尽享自由贸易区内部的所有配套与便捷，有无限的想象内部空间。
更重要的是，上文我分析过了，自由贸易区内部未来的中端楼盘规划将会是：稀缺。
相比自由贸易区外围缺乏想象内部空间的众多阿尔布津小区，如果想获得更高的股权投资回报，我更建议多看看横琴时代，尤其是一期，销售价格与梅斯和鼎太接近，但未来获益的可能性显然更大。
责任编辑编辑：Kenny。欢迎扫码探讨深圳楼市。
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