深圳文凭房进行买卖警语
紫禁长安是小产权房吗文：黄静丽辩护律师
不可否认，文凭房比通常的货品房在产品价格上更贵，主要就其原因在于该房子内含了文凭，对商家来说分担着交货房屋大部份权和文凭三个合约权利。近几年来，因经济政策变动等其原因引起的突发性文凭房纷争，每到开课九月份可能将要多次重复拉开序幕。本栏科学研究深圳近几年民事公开审判事例，得出结论如下表所示预测，供理智的深圳买房人和卖房人以参照。
事例一：卖房时文凭被挤占，签下后商家提供更多被告方《文凭采用协议书》，高等法院裁决返还200多万元订金，并向买主缴付30多万元酬金
1、此案概要
长安比较好的小产权房前早已被商家舅舅小孩采用且被瞄准，商家提供更多被告方《文凭采用协议书》，确保买主能采用其它房产来确保完全相同幼儿园的文凭采用。买主不一致同意，以商家偿付允诺234万酬金。
2、争论关注点
被告方《文凭采用协议书》与否能视作商家履行职责交货文凭权利？
3、高等法院裁决
返还200多万元订金，并向买主缴付30多万元酬金。
4、辩护律师分析
交易合约主体是进行买卖双方，与被告方无关。因涉案房产的文凭被商家舅舅挤占，由被告方提供更多买主文凭的，属于对交易合约条款的变更，必须得到买主的一致同意。
买主未在合约规定办理资金监管的期限内明确向商家作出中止或解除合约的意思表示，起诉高等法院要求解除合约后又通知商家前往银行进行资金监管，买主履行职责过程中亦存在瑕疵，且酬金旨在补偿非偿付方的损失，买主未提交证据证明其实际损失，也已另行购买房产，综合考虑合约履行职责情况、当事人的过错程度及买主的损失，一审高等法院没有支持234多万元而是30多万元酬金。
事例二：文凭能采用仍偿付解除房产交易合约，买主被裁决分担246.6万酬金
1、此案概要
2016年进行买卖双方签下，成交价1370万，备注条款：此房商家确保是文凭房、带文凭等。商家完成赎楼，买主获得银行贷款承诺函，买主因对文凭与否能采用产生怀疑而拒绝过户。
2、争论关注点
涉案房产文凭与否能采用？
3、高等法院裁决
高等法院考量涉案房产下跌价值、商家因涉案房产被查封无法出售购买案外房屋背负高额贷款和利息、兼顾合约的履行职责情况、当事人的过错程度等因素，裁决买主向商家缴付246.6多万元酬金。
4、辩护律师预测
根据进行买卖双方申请，高等法院去函调查，深圳市南山区教育局复函称：涉案房产目前属于南山外国语幼儿园（集团）科苑小学、高新中学学区范围内，处于“未瞄准”状态，过户后的新产权人如有入学需求，可按当年公布的相关规定、时间正常申请该住房所在区域幼儿园文凭，并按“积分入学办法”参与排序录取。深圳市南山外国语幼儿园（集团）复函称：幼儿园对涉案房产的文凭采用情况进行了调查，自2015年9月1日开始，深圳市南山教育局实行文凭瞄准经济政策，经查询，该房屋文凭未被瞄准，能用于申请文凭。故，涉案房屋的文凭能正常采用，买主拒绝办理递件过户并要求解除涉案合约的行为，违反合约约定，已构成根本偿付，应分担相应的偿付责任。
涉案房产的文凭与否瞄准通过政府官方网站或中介的系统能查询，买主需要先行评估交易风险、偿付风险。买主因为自己的错误担忧付出了沉重的经济代价。
买主提出的“风险”（即文凭虽能用于提交申请但可能将被区别对待以至在文凭申请紧张的年份或者在教育局网站数据完善后，未能成功入学的不确定性）答辩未被高等法院采纳。
事例三：购买文凭房后因小孩属于非深户，无法就读，买主允诺解约索赔未获高等法院支持
1、此案概要
2014年5月进行买卖双方签下，成交价145多万元。合约备注条款约定：因本房属于文凭房（翰岭小学、翰岭中学），商家确保未挤占（文凭）；如因以上两项出现问题，可解约，追究偿付方责任。由于买主认为案涉房产不是翰岭幼儿园的文凭房，未再继续履行职责合约产生纷争。
2、争论关注点
文凭房与否需要确保能成功就读？
3、高等法院裁决
买主缴付10多万元酬金。
4、辩护律师预测
买主为了子女入读翰岭幼儿园而购房，应在购房前了解深圳市的教育经济政策，买主在未了解经济政策前而与他人签订购房合约，后果应由买主自负，且买主主张文凭房就是一定能确保非深圳户籍的子女也能入读该房屋附近的幼儿园，没有任何依据。
案涉房屋属于翰岭幼儿园学区房，商家也未采用该房屋的文凭，商家不存在偿付行为。涉案合约备注条款中虽约定涉案房屋为“文凭房”，但合约中对文凭房的具体含义未作出限定，买主购房后其子女能否实际入读该区域幼儿园，则并未构成双方签下时共同认可的法律行为效果意思的基础。
事例四：商务公寓承诺带有文凭，需谨慎购买
1、此案概要
2014年4月进行买卖双方签下，成交价107多万元，合约第十五条“特别备注”条款约定“商家承诺此物业没有挤占文凭、户口”。后商家无法提供更多涉案房屋具有文凭且未挤占的证明材料产生纷争。
2、争论关注点
交货文凭房与否商家的合约权利？
3、高等法院裁决
卖家返还订金8多万元，并缴付酬金10.7多万元。
4、辩护律师预测
涉案房产属于商务公寓，不同于通常住宅房产，其与否带有文凭具有不确定性。从合约备注条款及买主提交的双方交涉录音看，买主购买塘厦龙景花园是小产权房么涉案房产的目的是为了孩子将来能入读该学区的幼儿园，涉案房产与否具有文凭是左右买主购买意愿的重要因素，商家对买主的购买目的是清楚、了解的，并在合约中进行承诺，只有交易的房产具有文凭的前提下，承诺没有挤占才能落到实处，否则，该承诺则没有任何实际意义，故此，交货带文凭的房产应当是商家的合约权利。
事例五：签下后商家又申请涉案房产文凭，导致买主无法采用，分担酬金10多万元
1、此案概要
2015年12月进行买卖双方签下，成交价625多万元，合
2、争论关注点
交货能采用的文凭的权利，仅仅在合约签订之时？
3、高等法院裁决
裁决酬金10多万元
4、辩护律师预测
合约明确约定“商家承诺文凭没有采用”，该约定不仅是商家对涉案房产文凭采用状况的陈述和确保，更是不采用涉案房产学位的承诺，该确保权利并不以合约签订之时为限。
涉案房产交易单价将近8多万元/平方米，亦明确约定文凭不得挤占，可见文凭因素对涉案房产的产品价格有相当程度的影响。而根据深圳市实施多年的文凭经济政策，文凭一旦被采用，涉案房产即被瞄准无法再用于申请文凭，该瞄准期限长达数年。如商家采用涉案房产文凭，则意味着数年内，买主无法采用涉案房产文凭，亦不能将涉案房产作为文凭房出售。不管是买主购买涉案房产系用于自住还是投资，该项权利的让渡，对买主均影响重大。
虽商家采用涉案房产申请文凭构成偿付，但合约对违反此权利的责任并无具体约定。买主主张参照合约第十三条适用偿付责任，但该条系针对因偿付导致合约解除的根本偿付责任。现涉案房产已过户登记至买主名下，亦已实际交货，双方合约全部履行职责完毕，买主也明确表示不解除合约，故其要求商家分担根本偿付的偿付责任，缺乏合约依据，亦有失公平。但商家的偿付行为导致买主无法申请涉案房产2016年度秋季入学的文凭，买主另行解决就学问题必然产生额外费用，该费用即属商家偿付所致买主损失，但买主未能举证证明相关费用的具体数额，而该费用确系客观存在，高等法院酌情判令10多万元。
事例六：房屋进行买卖合约未约定文凭内容，但从交易过程能判断双方对文凭交易是知情，文凭应当是交易房产附属的权益部分
1、此案概要
2015年5月进行买卖双方签下，成交价190元，签下后完成过户，2018年买主申请文凭被告知房屋的租客（商家出售后签下的租赁合约）在2017年早已申请文凭，无法再次申请。
2、争论关注点
案涉房屋的文凭与否属于房屋权益的一部分？
3、高等法院裁决
审理中
4、辩护律师观点
房屋的功能虽然主要就是居住，但特定房屋不同的地理位置、朝向、楼层对产品价格和买主的意愿均构成影响。在我国多数城市里，如北京、上海、广州和深圳等地，由于适龄学童与幼儿园文凭间存在供需矛盾，导致政府有关部门或相关教育机构、幼儿园制定经济政策，以地理区域范围内居住家庭子女为基础确定招收学童入学。这已是目前这些城市解决适龄学童与幼儿园文凭间矛盾的惯常措施，亦可视作常识。因此，在房屋进行买卖交易中，某一房屋所处城市的不同地理区域以及对应该区域内特定的幼儿园，对房屋产品价格具有影响，尤其会成为买主与否决定在该区域购房的关键要素。
本案中，虽然在案涉合约中双方未有约定文凭事宜，但从买主提交的证据可知，商家代理人对买主意欲购得文凭房是知情的，买主购买该房屋的权利不应仅限于房屋本身，而应当延及与该房屋相关的一切权利和资格，与该房屋相关的文凭应属买主购得该房屋之后的应有权益。商家有责任和权利确保该项权益不受任何人侵害。案涉房屋之文凭被被告方以一租赁合约所挤占，影响到了买主对案涉房屋所附着的文凭权益的享有和采用。
事例七：完美条款设计，文凭不能正常采用，买主解约退订金不分担偿付责任
1、此案概要
2018年10月进行买卖双方签下，成交价490多万元，合约“特别备注”条款约定：“商家承诺该房产文凭于2016年瞄准，且2022年商家及租客不再采用该房产小学及初中文凭，签署该合约三个工作日内，甲乙丙三方去有关政府部门核实文凭问题，若影响买主2023年正常采用文凭，三方免责，互不分担责任，并解除合约，若不影响买主2023年正常采用文凭，合约正常履行职责。”
2、争论关注点
买主解约与否构成偿付？
3、高等法院裁决
解除《房屋进行买卖合约》，中介向买主返还早已交货的订金2多万元。
4、辩护律师预测
合约备注条款明确约定文凭事宜，可见买方购买涉案房产的主要就目的系能够在2023年正常采用涉案房产的文凭。根据买方提交的相关情况查询结果、关于南山区住房文凭瞄准单温馨提示、南山教育局网上咨询回复的内容以及南山区教育局的回复函能看出，涉案房产的文凭已自动瞄准为9年，仅有在现就读的学生不再继续采用文凭的情况下，买主才“能”申请文凭并参与积分排序。因此，涉案房产的文凭系自动瞄准至2025年，而2023年与否能“正常”采用，涉及到现有就读的学生与否继续采用的问题；而且，即使现有的学生不再继续采用文凭，涉案房产的文凭也并非直接解锁，而是由买主进行申请，才“能”参与积分排序。因此，该文凭能否“正常”采用仍存在不确定性，故买主对几年后涉案房产的文凭与否能“正常”采用产生怀疑，具有合理智，提出解除合约，符合合约中双方的特别约定。
事例八；买主未尽到审查权利（文凭的真实性），文凭无法采用后高等法院没有支持买主允诺双倍返还订金的允诺，双方互不担责
1、此案概要
2016年3月进行买卖双方签下，成交价2680多万元。合约未约定文凭，而是签下后再协商。但商家承诺文凭与实际不符。
2、争论关注点
房产没有文凭属于哪方责任？
3、高等法院裁决
解除合约，返还200多万元订金，双方互不担责。
4、辩护律师预测
虽然涉诉合约中并未约定房屋的文凭问题作为交易的主要就条件,涉诉合约中亦没有载明该内容，但涉诉房屋的文凭问题系在涉诉合约的履行职责过程中双方进行了协商，买主明确提出了相应的文凭方面的要求，商家回复涉诉房屋的文凭为某某幼儿园，能认定为涉案交易内含文凭。
作为买主，在签下前有审查权利，对文凭真实性、与否能正常采用进行沟通，如果没有进行任何的调查，就单方面的相信业主和中介所述，最终双方因为文凭诉至高等法院的，高等法院可能将认为买主未尽到审慎权利，自身也存在过错，将直接影响到买主诉求的酬金。房产交易标的金额巨大，特别是涉及需要特定文凭的房产，买主必然首先要尽到审查权利。
因商家和中介未如实提供更多涉案房产的文凭信息，买主亦未审慎地核实涉案房产的文凭信息，双方对于涉案合约的解除均有过错，故对于买主要就求双倍返还订金，商家要求买主缴付酬金的诉讼允诺，一审高等法院均不予支持。
事例九：合约未约定文凭房，签下5小时后买主要就求签订补充协议，未达成一致，买主拒绝继续缴付订金，导致缴付20多万元酬金
1、此案概要
2016年9月进行买卖双方签下，成交价359多万元。签下时商家口头承诺涉案房产有文凭，但并未设置条款进行约束。
2、争论关注点
口头承诺的文凭，商家与否有交货文凭的合约权利？
3、高等法院裁决
买主向商家缴付20多万元酬金。
4、辩护律师预测
合约未对文凭设置条款进行约定，商家没有权利交货带有文凭的房产。依照房屋进行买卖合约关系的法律特征，买主的合约目的为获得房屋的大部份权，当事人另有购房动机的，只有在其明确将签下动机告知对方当事人，且双方同意以此作为缔约基础时，方可将购房动机视作合约目的。
合约签订后买主要就求签订补充协议，需要双方协商一致，因商家拒绝签订而未能成功。签下之前对于文凭的口头表述，未转化成书面合约条款或其它书面凭证，对商家不具有法律约束力。
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