中国房地产小史
???????????引子：超级动能
看懂中国房地产，或许功夫在诗外。
比如，要从《红小兵》而不是《国富论》开始。
《红小兵》是上世纪七十年代的少儿杂志，“红小兵”对少先队员的另称。
一则报道记忆犹新。一位农村红小兵举报了自己的父母，后者将自家饲养的猪，拿到自由市场上去卖。
这有问题吗？有，很大。
当时统购统销。农民如有（其实很少有）自产的多余农副产品出售，或者需要购买农用物资，都必须经过供销社之类的统一渠道进行。
如果私下买卖，就美其名曰：
投机倒把。
当时著名电影《青松岭》讲的就是这事儿。
虎门白沙村小产权房两种买卖方式有区别吗？有，很大。
比如，一头猪在市场上卖500元，但卖给供销社或许只有300元。而购买农资呢，不仅价高，还质次。
这种现象有个国情术语，叫工农业产品剪刀差。
40多年前，邓公改革自农村始，惠民益国，彪炳史册，不在话下。其实精髓简单得不能再简单：
东莞厚街小产权房均价农民自己的东西，几乎自己说了算——怎样买卖、与谁买卖、以什么价……
为什么“几乎”呢？
因为还有一个例外，就是农村土地。
现在农地入市搞房地产，仍如当年卖猪。
先由集体土地变性为国有土地，再由土储中心卖给开发商。
给农民补偿，按一亩地收多少麦子折算，向开发商卖地则以商宝安区凤岗小学附近小产权品房的房价厘定。两种级差地租的差距，岂可以道里计？但已与农民无关。
这也有一个国情术语，叫城乡土地二元制：城市土地为国有，农村土地为集体所有，而商品房只能在国有土地上兴建。
城乡折叠出现了——只有城市才能搞房地产，农村与之无缘。
猜一下，40年前，北京部委级高干子弟住多大的房子？
15平米。且是兄弟三个，大哥已婚。
这位后来的媒体大腕回首往事时，说：当时挺满足的。
满足的原因一是虽然小，但在北京有固定的地方住，已属不易。二是几乎不花钱。理论上是租房，但所交租金之少，人们更倾向于视之为白住。
上至京城N少，下至胡同闲民，全体城市居民都是租房住，业主只有一个：国家房管局。
但这种局面越来越难维持。因为：
1、百姓受不了。不是“房小、房少、人多”，而是“房太小、房太少、人太多”。
1978年，全国城镇人均住房面积是6.7平米，比1949年的8.3平米还少。这是平均数，大城市更少。到1992年，上海人均只有4平米。
那个年代，两代夫妻、多个成年异性子女住同一间房，多家邻居共用厕所和厨房者，比比皆是。
若要感性体会，请回看《贫嘴张大民的幸福生活》。
2、国家受不了。
全民（城镇）租住公房，租金是象征性的。到了1991年，公房平均月租只有0.16元每平米，不到家庭月收入的1%。一个家庭十几平米，一个月收1-2元租金，连日常管理维修费都不够，更没钱建新房。
3、城市受不了。
1978年后，最大的人口流动案是知青返城和老干部落实政策。前者要有栖身之处，后者要恢复和改善待遇。
知青返城的大数是1700万人，且都在适婚适育年龄，而平反冤假错案超过300多万宗，涉及人数上亿。
三个“受不了”叠加，“不够住”变成“更不够住”。
那就多建房。钱呢？就凭每平米不到2角钱的租金？
于是，全民租房走到了尽头。
一 巨人
城乡土地二元制和全民租房非同小可，它们使中国房地产一出生就成为了巨人。
在农村，农民只能在宅基地上建自用房，不能建商品房，如果硬建，就会被美其名曰：
小产权房——不能确权、买卖和抵押。
面积和人口都占全国大部分的农村注定与房地产无缘，农民要买商品房，只能进城。
这使城市的购房需求翻倍。
中国改革自农村始，因包产到户、副业经营、乡镇企业、进城务工等原因变富，进城买房或因本地城镇化买房的农民至少也占总数三分之一，按当时8亿农民算，就是2-3亿人。
在城市，房改之后，全民租房变为全民买房，一字之差，从无到有。而城市居民当时也有2-3亿。
也就是说，在不到30年的时间里，中国有相当于两个美国人口的居民买了房子，而且一、大部分是新房，二、人均居住面积从6平米上升到40平米。
两大动能的彪悍，从房龄结构上看得更清楚。我国现有城镇存量住房中，1978年后建成的占97%，1990年后建成的为87%，2000年后建成的为60%。
农村不能建商品房以及市民只能租房，两大国情近乎历史仅见，世界仅见，成为中国房地产发展的超级动能。
与此相比，一般性的货币放水、人口增加及供需变化，都显得常规。
以人口为例。
二战之后，美国房地产迎来史上最大的黄金期，靠的无非是退伍军人潮和婴儿潮，前者百万级，后者千万级，看起来很猛。而我国知青返城潮和老干部落实政策潮，就足以分庭抗礼而有余。
再看放水。谁能放得过美国？
世纪之交，美国科技股泡沫破灭，克林顿和小布什改用房地产刺激经济，低利率、零首付，一顿骚操作，刚把住房自有率从64%拱到69%，就拱出次贷来了。
再看我朝。从“全无”干到“全有”，也就几家房企爆下雷听个响。
1978年，中国房地产业总产值为79.9亿元，只相当于万科2004年的营业收入，到2018年，只相当一线城市单个热门项目的“日光”额。
1978年，中国住宅存量14亿平米，1992年为22亿平米，到了2018年达到了276亿平米。人均居住面积由1978年的6.7平米上升到逾40平米，户套比超过1的大关，不输国际水平。
与“城乡二元制”和“全民由租房到买房”两大动能相对应的，是城镇化率和住房自有率。
这两个批标太牛。
诺奖经济学得主斯蒂格利茨曾将中国城镇化与美国科技化并列，称为21世纪全球经济两大动能。
1978改开之年，中国城镇化率仅为17.92%，1998房改之年为33.35%。2021年约为64.2%，已与国际水平相差无几（国际中等偏上收入国家66%，高收入国家平均81%）。
而住房自有率更是惊艳——中国从几乎是零一直干到90%+，是超国际水平。
当然，对这个数据有不同的说法。
据央行调查统计司的调研，2020年中国城镇家庭住房自有率即达96%；2022年，经济学者任泽平给出的数据是约70%。
差距有点大是吧。
高者或许是按原户籍计算，尽管你是北漂租房一族，但你很可能在老家铁岭或鹤岗有房；低者或许是按常住人口来算，比如深圳的住房自有率约30%。
不管怎么算，均值也在80%之上，妥妥位居世界前列。西方发达国家这一指标均线在60%，2019年底美国住房自有率为65.1%，比中国低30%还多。
巨人还体现为房企规模。
2020年，碧桂园、恒大、万科三家的年销售额均超7000亿，与年营业收入8914亿的华为有一拼，而超5000亿的保利和融创，与6000亿+的阿里和4000亿+的腾讯、联想，处于伯仲之间。
至于1000—3000亿之间的美的、小米、海尔和格力，只能排在房企销售榜的10-20名，而茅台则以949.93亿元屈居第29位。
房企100强的门槛是年销售额330亿，这是中国其它行业难以望其项背的。
世界500强，中国房企5家入围，且在上半区。中国500强，房企再加建筑和建材，占比近五分之一。
最让人印象深刻的是房价。
1998年之后20年，全国房价平均上涨4.2倍。一线城市上涨10倍，如以房改价计算，应在50倍左右。
2022年11月15日《华尔街日报》报道：据高盛估计，到2019年，中国内地住房与开发商库存加总有52trillion（万亿）美元，是美国住房市场的两倍。
中国房地产发展至速的20多年，被冠名黄金年代，令世界叹为观止。
这一切始于1998年的房改提速。????
二 破绽?????
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郁闷一是房改进行得太慢了。
严格地说，房改并非始于1998年。
1978年9月份，二次复出不久的邓公就讲过“解决房子问题路子宽一些，比如私人建房、私建公住、分期付款等”。
1986年，国务院正式成立房改领导小组和房改办。
之后步履不停，亦步履蹒跚。
开始是公房“提租补贴”，后来恶性通胀，提不起也补不起，于是改为“公房出售”，但工资低，还是买不起，那就“低价出售”。
低到多少呢？工龄、房屋折旧，再计入级别资历，北京公房最低出售价只有每平米265元。当然，一般人拿不到这个价。90年代末，北京通行的房改价大约是每平米1500元左右。
也就是说，北京一套100平米的房子，5-15万元能拿下，且在三环内，三环外彼时大都是菜地。
激动吧？兴奋吧？然而，没多少人愿意买。
首先，因为收入低。每月100元就算高薪，又没有接揭贷款。当时有个相声说小目标是“能挣两个葫芦头”，即月薪88元，就跟现在说年薪几十万差不多。
其次，房价低的便宜不占，是因为能占到更大的便宜——近乎免费的福利分房并未停止。说是租房，只要你住进去就是你的了，如无意外，还可传承给子孙。
第三、凡是改革，都会触动利益，房改也不例外。而触动利益就是触动灵魂。
刘会长还记得，1993年第三次房改会议在北京某宾馆召开。国
第四、马后炮地看，当初谁能想到房价会涨那么多呢？人生就像一盒巧克力，你不知道下一颗会是什么味道。
直到1998年，房改才骤然提速。
这一年3月，朱镕基被选为国务院总理，这是一个愿意蹚地雷阵的人。
怀菩萨心肠，使霹雳手段。朱上任之年，即出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，就是后来著名的“23号文”，它标志着房改由带球突破变为直接罚点球。
文件核心精神是：完全停止实物福利分房。
新建住房只售不租，原住房补贴以货币形式分期发放——就是让你买房的意思。
此为终极解决方案，时称：断奶。
郁闷之二是：房改又进行的太快了！
房改不久，就开始了全面市场化，或说“以商品化来主导新住房制度”。
这与23号文的核心精神并不相符，即“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。
多层次包括最低收入廉租房、中低收入经济适用房和中高收入商品房，并“以经济适用房（又称安居工程）为主”。
这种组合符合大多数国家的收入和阶层结构，包括发达国家。
“开奔驰、宝马的业主”和“200平米户型”等破格现象消解。
之后10年中，每年新建的保障房（包括经适房和廉租房）仅占全国新建住房总量的5%左右。
2016年底，深圳可上市流通的住房为1.52亿平方米，约166.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套，占比84.8%，保障房0.12亿平方米，15.1万套，仅占7.8%。
本来的三足鼎立变成了金鸡独立。
但刘会长扼腕浩叹的最大遗憾，还是与房产税的擦肩而过。
出台23号文时，刘会长提出征收物业税（即现在的房产税），具体设计是“新地新房新办法，老地老房老办法”，即在卖地时就规定，向购买新房的家庭征收房地产税，老房子70年产权到期后再征。
这个方案颇有操作性：“丑话”说在前头，不愿意交税，可以买二手房，两条腿走路；加之当时大部分人还没有房，抗性小。
更容易操作之外，也更合理。
每年平均收取房产税和一次收齐70年的土地出让金，哪个更符合绝大部分居民的收入频率呢？
显然是前者。有多少人能一下子把70年（差不多一辈子）的钱挣到手？
但可惜，“经过多番激烈争论后，最后没形成统一意见”。
这并不难理解。1998房改加速的主因是刺激经济，让大家多买房才是题中应有之义。
事实上，一直到2004年左右，房子也不好卖，包括北上广深。还记得为吸引外地人买房，上海降贵纡尊的蓝印户口吧。
想多卖房，又征房产税，确乎是以子之矛攻子之盾。
但“这个（房产税）问题是绕不过去的。早做早主动，越晚做，阻力越大，贵在起步”。
刘会长一语成谶。
多年后，房价已上涨数倍乃至十倍，以户籍论，国人也大多变成有房一族。此时，再提房产税，已是千难万难。
30年前河东——有实施条件，无实施意愿；30年后河西——有实施意愿，缺实施条件。
房产税缺位成了中国房地产的最大遗憾，它与“重售轻租”一起，成为中国房地产制度建设的两大bug。
只道当时是寻常。
三 怪兽
时来天地皆同力。
震古烁今的两大动能之外，两大制度bug也曾是房市狂飙的强大助力。
“重售轻租”使你只能买房，后来房价一涨，就由“要我买”变成“我要买”，而房产税缺位又使“多买房”变为“爱炒房”。
所以不奇怪，中国房市走出了单边上涨的魔幻行情。
但64.7%的城镇化率和90%以上的住房自有率，意味着两大超级动能的使命已接近完成，常规动能成为主力。中国房地产在量上已见顶，度蜜月将变成过日子。
那就过日子吧。蜜月毕竟短暂，过日子才是正常的。
什么是过日子呢？量入为出，以需定产。
但对中国房地产来说，这从未发生。
早在10年前，房市见顶迹象就已出现。
2013年中国社科院的一项专题研究表明，2012年中国住房自有率为89.6%，城镇化率为54.49%，各自达到了现今水平的93%和85%。
最能说明问题的，还是空置率。
可惜的是，这个重要且敏感的指标在国内一直没有权威的发布。住建部说没有官方定义，国家统计局说没有官方调查统计制度。出师不能无名。
听听第三方说法。一直关注房地产的西南财经大学经济学院2014年发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势》提到：
2013年中国城镇家庭住房空置率达到22.4%，是国际均值8%-10%的两倍多。
这表明中国房地产整体上已从供给短缺干到了总体平衡，再干到了供过于求。
数据应该靠谱。除了层出不穷的空城、鬼城的报道外，两年后的2015年，波澜壮阔的去库存救市就开始了。
库存去得挺狠。
2015年新建商品房销售额8.7万亿，2016年就变成了11.76亿，增长近四成，原因当然不是需求激增，而是“涨价去库存”和“棚改”赋能的洪荒之力。
虽然之后的2016年调控加身，但房市仍然余波浩荡。
2016-2021年间销售额年年上涨并创新高，由11.76万亿到18万亿，这个单边进程止于2022年，回落到13.3万亿，算是给了疫情一个面子。
对很多人来说，人造风口也是风口。正是从中国房市整体供过于求、并需要去库存的2014年开始，很多规模房企完成了弯道甚至直道超车。
去库存的效果，那是相当的惊人。
易居研究院2021年12月10日发布了《全国百城住宅库存报告》，截至当年11月，中国100个城市新建商品住宅库存总量为5.2亿平方米，创2016年8月以来的最高值。
精深于房地产的黄奇帆也说，2018年中国新房销售面积17亿平米，占全球近一半。
卖的不少，建的更多。一顿猛操作下来，库存越去越多。
供需规律在此失效，巨人渐变怪兽。
这样干下来之后，房地产占到中国整体经济的30%，是美国和西班牙房地产引发的金融风暴前最高峰时的一倍。
但美国的人均GDP现在仍是中国的近6倍，中国房地产的超级火爆，似乎与国民富裕程度没有直接关系。
那其摆脱地心引力式发展的底层逻辑在哪里？
四 某种壶
解铃系铃回头看。
1998年房改加速有两个原因，一大一小。
小原因与行业有关。
1992年起，全国经济过热，房地产首当其冲。
商品房大量空置，只靠集团消费、三资企业和少量富裕群体不行，必须请广大人民群众“上车”。
大原因与经济有关。
1996年，摸石头过河的大手摸到了房地产。当时主管经济的副总理朱镕基提出：能否将住宅建设作为新的经济增长点？
到1997年，东南亚金融风暴引发经济下行。核心层专家回忆，“一夜之间，什么都卖不出去了。全国620多种商品，没有一项供不应求，扩大内需成为首务。”
论证N总价大、又能用又能炒的房地产莫属。
从诞生的第一天起，房地产就承担起了远超自身目标的宏大责任，其发展模式既非市场化，也非计划化，而是工具化。
工具化的主要表现有三。
一是杠杆效应。作为支柱产业，链条长，带动力强。1998年软硬兼施推进房改，就是看明白了这一点。
二是白武士角色。这是雅称，俗称是某种壶，危机时力挽狂澜。不信？你看一放水，钱都跑到房地产，短期效果那是有目共睹。
三是隐性埋单者。以住养工、以住养商，用住宅用地的高价补偿招商引资的低地价和零地价。
工具化往往立竿见影，但埋雷。
一是扭曲市场供需信号，使房地产超量发展。
工具化的逻辑在于用尽一切办法刺激需求，形成房价与地价的相互抬升效应。助燃建房者的投资冲动，造成了B端资源超载，推高购房者的投资需求，引发C端躺赢和食利。
2008年的全国地产销售面积为6.2亿平米，折合约700万套，而在三次救市大放水后，2017年全国地产销售面积为17亿平米，折合1900万套。
超量发展的结果是泡沫化，在高能级城市形成偏高房价，即价格泡沫；在低能级城市形成过量供应，即面积泡沫。
二是阻扰长期机制的建立，放大已有弊端，形成路径依赖。
工具化造成了并维持着高地价和高房价，固化土地财政，使房产税实施的难度越来越大，也使租售并举及保障房落实的门槛越来越高。
事实上，它不仅难以消除机制bug，且与之互为前提且赋能强化。
三是加大企业风险。房地产是强周期行业，本有市场周期，工具化又带来了政策周期，面对更加紊乱的混合周期，企业动辄得咎，风险成倍放大。
其实，“工具”一两下也很常见，环球同此凉热，美国次贷就是房地产被“工具”了一次惹出的麻烦。
但“工具化”就不一样了。“化”意味着：每次都用，就靠它了。
为什么房地产会被工具化，且欲罢不能？
其实，凡是曾被列入过产业政策的行业，都曾经有过被工具化的设计和尝试，从光伏到芯片。但事实证明，都没有房地产靠谱。
不是谁都有资格被工具化的。
除了常说的链条长、带动力强之外，房地产还有三大特征，更是独门绝技。
首先，房地产是本地化业务，原料和产品都是“不动”的，无孔不入、无坚不摧的互联网和全球化带来的竞争压力最小。
在中国建房子，乔布斯也好，马斯克也罢，都干不过杨国强。
其次，国情所系（比如土地国有），使得政府对核心资源（土地和资金）的掌控力超强，政经关联度最高。
第三、普及度和认可度高。领导信任有加，群众亦喜闻乐见。房子有日用品和资产的双重属性，既住得，又赚得，而且赚得省心。
对整天忙于脱单生娃找工作996的普通人来说，省心太重要。
一是因为房子是实物，通俗易懂，男女老小都能轻易看出好房子，但你找家上市公司试试看？
二是因为房价涨势有同向性和同步性。北京房价涨了，上海还能跌吗？朝阳区的涨了，丰台区还能跌吗？朝阳区涨了80%，丰台区怎么也有50%吧。
股市就不一样了——核酸疫苗引发医药股狂涨，和新东方有啥关系吗？
综上，房地产受青睐、被工具化，与其说机缘，勿宁说天选、唯一选。
五 萧何
成也萧何，败也萧何。
首先，作为支柱产业，在拉动了众多产业和多达4、5000万就业人数的同时，它占用的金融资源也占到全部贷款余额的四成，还未包括影子银行。一眼望不到边的债务，引发了“三条红线”及房企系列爆雷。
其次，与能源业一样，房地产是母产业。石油是经济的血液，不动产则是经济的骨骼，都有锚定社会运营成本的功能。
房价快速上涨，除增加了诸多行业的成本压力，还使大部分房租回报率低于“无风险回报率”（如三年期定额存款利率或国债息率），如果不是房产税缺位，房产抛售潮或早已发生。
第三、建筑是凝固的诗篇。房地产不可逆，房屋和社区一旦建成，在以人的半生或一生为尺度的时间里，推倒重来，成本浩大到几乎没有可能。
上述三个特点使得工具化后的房地产一旦出险，其影响具有扩散式和持续性，这也是国际上十次危机九次房地产的原因吧。
这么凶险，工具化会终止吗？
这要看它是否还有“壶”的作用。
回答并不乐观，因为中国房市的基本面已发生实质变化，住房实际有效需求出现总体下降。
短期看需求。
如上文所述，发韧于40年前的两大超级动能带来了高住房自有率和不低的城镇化率，终于在10年前使房地产见顶，而6年前提出的房住不炒又腰斩了投资需求。?????
长期看人口。
中国各际代出生的人口总数分布是这样的：七零后2.2亿，八零后2.22亿，九零后1.77亿，零零后1.59亿，后两者比前两者少了1个亿。这导致相比十年前，每年新增劳动年龄人口净减少1000多万。
影响更直接的是结婚率和生育率。
2013年，全国登记结婚1347万对，2021年为763万对，8年时间接近腰斩。2022年前三季度仅有544.5万对，同比下滑7.5%——都说刚需，婚房够不够刚？
即便结婚，生育率也难以保证。计划生育一胎之遗风仍然是主流，二三胎也有，但与丁克之无子化对冲相抵。
网友戏言：买房结婚生孩子，少干一样，一生无忧。
中期看金融呢？
本来，金融也是要收紧的。2020年开始三条红线就是明证。但事到糜溃，放水又是救急最适用的工具。
在话事人看来，放水总比让房住不炒打折扣容易的多，也比让大家多生孩子等他们长大买房快得多。
趋势性调整。
这使得工具化救市的效用随着时间递减，趋近于无效。
2018年，海通证券首席经济学家姜超曾对2008年起三次放水对经济的刺激效果进行过研究，结论如下。
一、首先，从季度经济增速看，反弹幅度越来越小。
2008年第一轮，从6.4%最高反弹至12.2%，幅度接近一倍；2011-12年第二轮，从7.5%最高反弹至8.1%，反弹幅度10%；2014-15年第三轮，从6.7%最高反弹至6.9%，反弹幅度可以忽略不计。
二、经济反弹的持续时间趋短，后来只有1年左右，之后经济增速重新掉头向下。
三、从年度经济增速看，未能改变经济增速长期下行趋势。
第一轮放水，中国经济增速从2008年的9.7%降至2011年的9.5%；第二轮放水，从2011年的9.5%降至2014年的7.3%；第三轮放水，从2014年的7.3%降至2017年的6.9%。
其实，单纯的上升或下降还不怕，最怕的进退两难，俗称死棋。
比如房价。
房价上涨，舆情不安，贫富分化加剧；房价下降，卖地就难，地方财政有断顿之虞。
2018年大土地财政（土地转让收入+房地产各项税收）占地方公共预算收入的89%。这顿，断得起吗！
比如房产税。
在房价已上涨数倍甚至十倍后，如房产税以动态市值为税基，将使税款与一般居民的收入现金流脱节，6个钱包买房勉强可以，总不能再指望6个钱包交房产税吧？
这也从侧面说明，房价大幅上涨并非人们收入增加的结果，或者说大部分人收入的涨幅远没有房价大。
所以，房产税之狼真来了，也下不去嘴。
当然，不否认曾有多次改弦易辙的打算和努力。
但不管愿望多真诚、决心多坚定，总有一款救市的理由比上一次更加坚硬和急迫，使你难以拒绝。
从2008年以来，这样的“不得已”已发生了三次。
第一次2008年，理由是美国次贷危机；第二次2011年，理由是欧债危机；第三次2014年，理由是自己疲软，经济增速换挡、结构调整阵痛和消化前期刺激政策三期叠加，导致经济增速下滑。
放水的效果那是相当地震撼：2008年，全国放水才四万亿，2021年，一家房企的负债即达2万亿。
现在到了第四次，理由是疫情及房企债务危机爆雷，据说有引发系统性金融风险和社会稳定之虞。
这市终究还得救——局部救市已多箭已发，全面救市也是箭在弦上。
只不过，趋势性调整之下，以放水为主要内涵的救市或将弊大于利。
放水会使资产价格越来越高，成为危若累卵的堰塞湖，再则放水并非简单发钱，而是药引式的投资和借贷，将引发更多的杠杆配资，要求不菲的回报和收益。
在常规式发展已弱，创新式发展未强之时，不菲的回报和收益和更大规模的新债务，谁能跑得过谁？???????
结语 药不能停？
即使如此，工具化应不会主动停止，因为这样或许明示着行业的不可救药。
工具化贯穿了中国房地产发展的全程，开始时偏离初意，过程中自我增强，结局则知错而进，从凝视深渊到变成深渊。
房地产发展模式也因此成为各种应急之策的拼盘。令人担心的是，中国房地产以往没有、今后也很难有真正的长期政策。
因为第一个扣子就系错了，如房改伊始的两项政策bug，更重要的是，系错扣子并非因为经验不足或大意疏漏，而是充分博弈后的理性选择，如刘会长回忆的“经过多番激烈争论”。
哀之而不鉴之，才是工具化的灵魂。
每一次短期救急的决定，都是加大日后负重的砝码——短期之蜜药，长期之毒丸。每一次问题都得不到根本解决，而是会出现更大、更多、更难解决的问题。
初期，两大超级动能使巨人长成；中期，两大机制bug使行业缺乏约束，失速狂奔，变身怪兽；长期，工具化使行业纠成为奢望，无力回天。
放眼40年发展历程，周期性调整是常客，趋势性调整前所未见，更谈不上稳妥应对。
80年代的房地产崩盘，其特征是 “连续十几年的量价负增长”。
当下，房市整体量价负增长已然出现，只是不知道持续的时间会有多长。
已然迷途，无从知返。随势而来者，将随势而去，轻轻略过局中人任何诗与远方的自以为是和自做多情。
中国房地产或从时间的朋友变为时间的敌人。
现实主义者会说，成为富家翁足矣，洪水滔天于我何干？理想主义者会说，曾立志添砖加瓦，基业常青，最后却身不由己、互相裹挟。
但世上纯少纯粹，作为现实的理想主义者或理想的且走且纠结。
1谁接最后一棒？
2 中国房市三泡沫
3 房企老板博弈信条失灵？
4 房企风险与生俱来???????
5 房价怎样动，才能都满意？
6 据说，蛋壳好像没救了
7 绿地往事之红人张玉良
9 房地产税没啥可担心的
10 帝都中央，难得一院
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12 聊聊5000万元以上的房子
13 马云退休前的谶语和暗示
14 抱愧太原
15 那些年，我所见过的俄罗斯人
16 当下房企的八项注意
17 冯唐送豪哥一本奇书，好看、实用.....
18 潘石屹的故事，到底香不香
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