我国公募基金报本报记者蕨科假脉
1月15日，统计局发布2020年12月末70城房价发生变动情形。增建住房各方面，深圳领跌第一线卫星城；二手货房各方面，4个第一线卫星城环比下跌8.6%，深圳环比下跌14.1%领跌全省。
统计局卫星城司执行官经济师绳国则表示，各省市深入全面落实全党、中华人民共和国国务院布署，大力推进房地产长效，科学合理、多策并重，推动房地产消费市场相对平稳身心健康产业发展，70深圳小产权房交易注意事项个大中卫星城房地产消费市场产品价格稳中略涨。
北上广深新房产品价格环比下跌0.3%
深圳领跌第一线卫星城
从增建住房上看，深圳领跌第一线卫星城。先期估算，12月末，4个第一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.3%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。当中，深圳领跌，环比下跌0.7%，北京、北京依次下跌0.3%、0.2%，深圳上升0.1%。
31个一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。35个四线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。当中，湖州增建住房产品价格领跌全省，环比下跌0.8%，深圳、芜湖、莆田、兰州均环比下跌0.7%，九江、漳州等地跟涨。
除此之外，与2019年12月较之，2020年12月末，第一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌3.9%，跌幅与上月完全相同；一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌4.0%，跌幅一来月回升0.2个基点；四线卫星城增建商品房环比下跌3.5%，跌幅一来月依次回升0.3个基点。
值得一提，兰州增建住房产品价格环比下跌14.2%，远超其它卫星城。石家庄、兖州的增建住房产品价格环比下跌幅度也居前茅。
第一线卫星城二手货房产品价格环比下跌8.6%
深圳二手货房产品价格环比领跌全省
二手货写字楼零售产品价格各方面，环比上看，深圳仍然领跌第一线卫星城。先期估算，12月末，4个第一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.6%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。当中，深圳仍然领跌，环比下跌0.7%，北京、北京和深圳依次下跌0.5%、0.6%和0.5%。
31个一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。35个四线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.2%，跌幅与上月完全相同。
环比上看，12月末，第一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌8.6%，跌幅一来月不断扩大0.3个基点。一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌2.2%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。四线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌1.4%，跌幅一来月回升0.1个基点。
值得一提，深圳二手货写字楼产品价格环比领跌全省，环比下跌14.1%；其次为兖州、宁波、兰州，均环比下跌8.5%。
深圳2020年一手写字楼成交量再创新高
套均成交量单价大幅度下跌
2020年深圳楼市可谓是赚足眼球，千万豪宅楼盘一日售罄，好地段好楼盘需要“抢”，因需求旺盛，房价也随之走高。不过，回顾2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手货楼市表现。新政前二手货楼市成交量旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词，而二手货楼市成交量量则腰斩。
乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳写字楼成交量超14万套，创下交易量新纪录。当中一手写字楼成交量45384套，二手货写字楼成交量95273套，两者环比2019年均下跌20%左右。二手货写字楼成交量销售价格破6.6多万元/㎡，环比下跌10%；一手写字楼受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手货楼盘低价，这也是2020年新房消费市场火热的核心因素之一。
与此同时，2020年一手写字楼成交量再创新高。乐有家研究中心数据显示，从2017年开始深圳一手写字楼成交量（网签量）就出现了逐年攀升的趋势。受产品价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。2020年深圳一手写字楼成交量45384套（含深汕合作区），环比下跌19.8%，成交量面积449万㎡，环比下跌20.7%，均为近5年内的最高点。
2020年的深圳各区一手写字楼成交量集中在龙岗、光明与龙华三个区域。龙岗全年成交量13976套一手写字楼，环比下跌26.7%，也是全市唯一一个破万套的行政区。光明作为后起之秀有非常不俗的表现，成交量量超越宝安与龙华，以7599套的成绩排至第二位，环比下跌151.8%。龙华排名第三，成交量7290套，环比下跌183%。
二手货房各方面，2020年深圳二手货写字楼套均成交量面积为86㎡，较之2019年增加了3㎡；套均成交量单价为568多万元，较之2019年增加了72多万元。这两个数据的下跌可以说明，深圳人的购买能力有了进一步的提升。
12月成交量“翘尾”如期而至
总成交量量较11月翻番
2020年12月，全省土地消费市场成交量规模翘尾如期而至，总成交量量较11月翻番，环比也有近一成的跌幅。克而瑞地产研究则表示，受优质土地占比减少影响，本月土地消费市场热度明显不及上月，地价环比下滑，溢价率更是降至3月末以来的新低，土地流拍现象也在大量地块入市的影响下明显加剧，流拍率也因此依旧延续高位。
不过，热点地块的竞争仍然激烈，如深圳、宁波、厦门、佛山等卫星城均有地块以高溢价成交量，拿地成本仍在下跌。
供应各方面。经历上月土地供应大爆发后，12月土地挂牌量周期性下调。CRIC统计数据显示，全省土地消费市场经营性土地供应总建筑面积32839万平方米，环比减少45%，环比也减少了10%。
在第一线卫星城中，北京表现最为突出，总供应量达566万平方米，共推出了72宗地，但有45宗为租赁、安置等保障房用地，商品房用地仅有10宗，且多位于临港新城板块，外环内仅有虹口嘉兴路街道一宗宅地推出，该宅地起拍楼板价就达7.7多万元/平方米，较去年出让同板块地块的产品价格明显下跌。
对于接下来的消费市场走向，结合近期政策面上看，12月下旬的中央经济工作会议和住建部工作会议均重申“坚持房住不炒，推动房地产消费市场相对平稳身心健康产业发展”，为明年房地产消费市场运行定下稳定的基调，土地消费市场将稳定运行。
房贷集中度管理制度出台
2021年整体竞拍热度难再下跌
2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等，分档设定房地产贷款集中度管理要求。2020年出台的房企“三道红线”监管政策，则从房企负债层面对行业进行约束。
种种迹象表明，2021年房企融资难度进一步提升，这对于企业拿地势必会产生重大影响。据克而瑞研究数据显示，新规出台之后的首周，从成交量量上上看，断供一月的杭州表现尤为突深圳石岩小产权房多少钱平米出，杭州一周成交量金额占2020年全年的12%。
除此之外，北京的成交量面积环比持平，消费市场需求收缩预计后续成交量规模或小幅下调。CRIC数据显示，2021年第1周，北京二手货住房成交量面积收至42.2万平方米，环比持平微增0.2%，环比跌幅不断扩大至82%。本周成交量规模继续高位保持，基于春节前消费市场需求收缩，后续成交量规模或有小幅下调。
深圳成交量环比上升28%，环比跌幅31%，短期内规模持续低位震荡。2021年第1周，深圳二手货住房成交量环比上升28%至10.6万平方米，环比跌幅31%。新房挤压下二手货房消费市场规模长期下行，短期略有回升后再度下跌，预计后续消费市场规模将持续低位震荡。
从消费市场热度上上看，消费市场明显走冷的现象并未出现。反而在优质土地的刺激之下，还出现一波土拍小高峰，杭州、兖州、宁波、金华均有超高溢价地块成交量，最高限价成交量的地块也不在少数。究其原因，克而瑞地产研究则表示，虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力，但此次土拍恰逢2021年新年开始，受资金回笼、结算周期等影响，这时候房企资金较为充裕的时期，拍地积极性并未明显回升。
深圳**关于小产权房** 未来，“三道红线”约束的卫星城有望扩围，这一政策的落地无疑会对12家之外的踩线房企带动重创，种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。整体上看，2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋。
编辑：舰长
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