本文对司法实践中小产权房合同曾效力难题、小产权房抵押难题、离婚时小产权房分割难题展开汇整，并结合相关事例裁判员结果展开分析，帮助大家更加清晰地了解人民高等法院在该案小产权房纠纷案中的裁判员准则。
一、小产权房保险合同曾效力难题
1. 本自发性组织机构核心成员间小产权房保险合同一般判定为有效
（1）《土地管理工作法》第十条明确规定：“卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城郊区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;自发性农地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或是个人不得侵占、展开买卖或是以其他形式违法受让农地。”
（2）中共中央办公厅《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》（请示报告（1999）39号）第三条明确规定：“强化对贫困户自发性农地的受让管理工作，不得违法挤占贫困户自发性农地展开房地产开发；贫困户自发性农地采用权不得出让、受让或出租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得批准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违法建造和买回的写字楼发放农地尼布寺和房产证。”
（3）中共中央办公厅《相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定：“贫困地区写字楼工业用地只能分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回自发性农地、贫困户写字楼或小产权房。”
2. 本自发性与他自发性组织机构核心成员间小产权房保险合同一般判定为合宪
—事例检索—
此案概要：被告钟某系萍乡XX镇XX居委会居民，被告Thoth为全县XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，被告与被告两方签定一份《房屋展开买卖协定》，约定被告将坐落在萍乡XX镇XX居委会XX号小公路边的砖木结构第二层房屋及柴棚间买下被告，由被告负责办理国有农地所有权房产证、国有农地采用权证。后因未获得二证被告Fayl购房曲枝。被告对房屋展开装修并居住至今。后两方发生争议，判令高等法院。
裁判员要义：
一审高等法院经该案认为，宅基地采用权的主体是贫困地区特定自发性经济组织机构的贫困地区居民。Thoth的户籍虽属贫困地区户口，但其是萍乡XX乡XX村XX组的居民，并非萍乡XX镇XX居委会的自发性经济组织机构核心成员，其不具有采用XX镇XX居委会自发性农地的资格，而两方签订合同房屋展开买卖协定是一种自发性农地上房屋的保险合同，该房屋展开买卖行为也未获得XX镇XX居委会村委的同意，故Thoth与钟某签定的房屋展开买卖协定合宪。
3．自发性组织机构核心成员与农村居民间展开买卖小产权房一般判定合同合宪
—事例检索—
此案概要：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。被告汪某的自建农房归属于拆迁范围。同年1月16日，下罗村委与汪某签定一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协定》，该协定对拆迁补偿事宜展开了约定。2003年9月底，汪某获得下罗村委拆迁安置房一套，即下罗居委会X区XX号。2005年7月1日，汪某（甲方）与被告黄某（乙方，农村居民）签定协定，约定由乙方认购甲方所有的罗居委会X区XX号拆迁安置房一套。后被告判令高等法院要求被告返还上述房屋。
裁判员要义：一审高等法院经该案认为，农村的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户自发性所有。本案诉争的拆迁安置房附着的农地归属于贫困地区自发性农地，根据《中共中央办公厅相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地只能分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回自发性农地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，自发性农地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一自发性经济组织机构内部核心成员间展开流转，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的行为是不受法律条文保护的，涉案展开买卖行为合宪。
一审高等法院经该案认为，汪某与黄某签定的《房屋认购协定书》因违反了《中共中央办公厅相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地只能分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回自发性农地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定而合宪。
—例外情形—
农村居民在签定小产权房保险合同后获得了该自发性组织机构户口并经相关部门批准，该房屋保险合同一般判定为有效。
—事例检索—
此案概要：被告马某原为农村居民。1989年，被告马某与被告陈某签署房屋保险合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的贫困地区房卖与马某，价款21000元。随后，马某向相关部门交纳了相应税款，获得了相应审批，并于1996年获得北京市房地产管理工作局颁发的房产所有证。此后，马某于2005年将户口迁入该房屋。陈某认为，根据我国法律条文明确规定，贫困地区自发性农地不得向农村居民出售，两方签定的房屋保险合同违反了国家法律条文明确规定，故请求高等法院判令两方签定的房屋保险合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判员要义：一审高等法院经该案认为，因诉争房屋之自发性农地属当地贫困地区自发性所有，马某属农村居民买回贫困地区房屋，虽签定保险合同当时系两方自愿，且马某买回后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之展开买卖必然涉及农地采用人之变化，故不能排除此房屋展开买卖违反法律条文明确规定之性质。判决两方签定的房屋保险合同合宪，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。
一审高等法院经该案认为，按照我国法律条文明确规定，贫困地区自发性农地的所有权归属于贫困户自发性所有，自发性农地采用权人在对自发性农地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，农村居民买回贫困地区房屋的行为一般应当判定合宪。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为农村居民，其与陈某签定的房屋保险合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某获得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占相关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占相关系角度考虑，应当确认马某与陈某签定的保险合同有效为宜。据此，作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4. 小产权房保险合同被判定合宪后的处理准则：
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：“合同合宪或是被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，两方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
（2）2006年9月14日，北京市高级人民高等法院下发了《相关贫困地区私有房屋保险合同的曾效力判定及案件的处理原则难题》，明确在合同合宪的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同合宪的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖两方的利益，避免判定合同合宪给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民高等法院于2011年下发的《相关办理商品房保险合同纠纷案的指导意见》明确规定：“农村居民就贫困地区自发性农地上修建的小产权房与他人签订合同定的保险合同合宪，由此而造成的损失由两方按过错责任大小分担。”
（4）山东省高级人民高等法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》明确规定：“对于因展开买卖在自发性所有的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房保险合同合宪，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人间利益关系失衡。”
（5）2013年4月，北京市高级人民高等法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律条文适用难题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使难题
深圳的小产权房可不可以买—事例检索—
此案概要：被告童某与朱某系夫妻关系。2013年8月，童某向被告借款人民币60万元。同月22日，被告将借款转入童某的银行账户。2014年9月3日，被告与童某签定一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）抵押给被告，但未办理抵押登记。因童某自2014年8月22日起未支付被告借款利息，故被告判令高等法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判员要义：被告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律条文明确规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中被告与童XX签定了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。
三、离婚时小产权房分割难题
深圳户口能迁到小产权房吗—事例检索—
此案概要：原、被告于1999年经人介绍相识，同年11月4日登记结婚，婚后生育一女。2015年，被告以两方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向高等法院提起离婚诉讼，并请求法院对坐落于济南市天桥区的房屋展开分割。庭审中，被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但明确房屋产权未在其名下。被告认可上述房屋系两方婚后买回，但该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。
裁判员要义：《最高人民高等法院相关适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干难题的解释（二）》第二十一条明确规定：“离婚时两方对尚未获得所有权或是尚未获得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民高等法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人采用。当事人就前款明确规定的房屋获得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民高等法院提起诉讼。”涉案房屋未办理产权登记，未获得完全所有权，根据上述明确规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有采用，且孩子随被告共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住采用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记获得完全所有权后，两方如有争议，可以另行主张权利。
来源：深圳微法务
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