股权投资,如果选东莞?却是深圳?
前段时间,有位难题探讨的许多:
房产股权投资,如果选东莞?却是深圳?
错,
东莞长安的小产权房有哪些只不过,那个公理从裂稃就错了!
严重错误的根本原因并并非简而言之的
”小小孩才做优先选择,孩童Kozhikode“的方法论,
而要,东莞与深圳,这类并并非两个“数量级"
在股权投资微观,也并非”非你即我”,
而要——”股权投资的卫星城高阶“
对绝大多数家中没矿、资本金非常有限的人来说,
股权投资成功之路,就像“升级换代练级”
东莞小产权代建电话第二局一把刀,生在Exi,
股权投资东莞,是打小怪,
股权投资深圳,是打BOSS
你不可能将间接一上去就去干BOSS,
BOSS爆的奖赏虽多,
但你的武器装备不如,体力值蕨科实,操作方式不熟
间接干BOSS是两回事。
东莞,起跑50万资本金,就能下车;
深圳,没150万,车窗也难捉摸不定,
但,你不可能将等攒够了150万再动手,
因为你赚钱的速度,永远跟不上房价上涨的速度,
所以,对深圳人,最好的优先选择是,
到东莞去,完成资本的原始积累。
小怪的奖赏虽少,但易上手,
东莞,是房投新人最好的练兵场,
适合新人完成资本的原始积累……
深圳,则是在有了一定资本之后,
才有资格进入的、国内富人资本金都想进入的、
可博取更大收益的全国大主场。
等资本金积累够了,股权投资经验和路术有了,
然后再杀回深圳,完成股权投资的升级换代。
这条“股权投资的卫星城高阶成功之路”,不仅适合深圳客,
对东莞人,同样如此。
深圳客的降维打击
2015年底,东莞遭遇了深圳客的“降维打击”
用刘慈欣《三体》小说中的“降维攻击”,
更容易描述东莞人当时心态。
当时的东莞人,整个是被打懵的:
这些人哪来的?他们为什么这么疯?
2015到2016年两年间,
深圳人几乎买下了0.6个东莞,
这种“降维攻击“,
并并非高等文明对低等文明的清洗,
而要“已觉醒的房产意识”
对“未觉醒的意识”的攻占。
只不过,当时的深圳人,
绝大多数也并没“真正觉醒”,
更多是“羊群效应”的跟随者,
只有少数人明白,他是奔着股权投资而来,
绝大多数深圳人,却还只是——我想有位家。
但无论如何,因“势"而成的这一批人,
很好的教育了东莞人,
从此,东莞本土的民间房投意识,
才真正开始觉醒……
临深的价值
什么是临深?
北京,有“环京”
上海,有“环沪”
深圳,自然有“临深”。
而东莞被深圳客最早攻占的,
便是”临深”
2015年10月、东莞镇区楼市第两个破2的,
便是临深的凤岗。
前段时间几个月,
东莞房投市场“临深”的爆光度,有下滑,
这,不代表”临深"不行,
仅仅是因为,9月后松山湖与南城太火,
才导致“临深”略显黯然。
需要明白,未来的东莞,
临深永远是主场之一。
在2018年之前,中国楼市是“全国楼市一盘棋”,
什么是楼市一盘棋?
举例来说,北上广深一线卫星城火了,
马上各省会和重点卫星城的二线火,
然后三线四线再跟进……
2019后的中国楼市,
已经彻底进入了“一城一策”,“一城一行情”的新常态:
各个卫星城因人口结构、
人才流向、经济发展起伏的不同,
都开始有了自己的“独立行情”。
楼市,也不再有太多的卫星城连动,
甚至同两个卫星城,也往往会因区域发展的不同,
有冰火两重天之势。
然,整体而言,东莞的楼市行情,
却没办法完全离开深圳而独立。
究其原因:两卫星城产业高度互补的大融合,
东莞已然成为深圳的大后方!
这一点,从华为与大疆这类全球巨头企业,
都纷纷在深莞两城之间开启“前店后厂”模式,
便可窥一斑而见全豹。
未来,东莞房投四大价值高地:
(排名不分先后)
其一:松山湖
未来将是东莞GDP第一,
高科技(高收入)人才最集中的区域
其二:南城
东莞主城区CBD所在,
本地人口、配套最集中区域
其三:滨海湾
国家粤港澳大湾区概念实践地
其四:临深
莞深经济交通融合的前沿、
深圳楼市购买力的必然外溢区
真“临深”,包含哪些区域?
(临深镇区一览)
东莞“临深”三大版块:
上图从左向右,依次是
滨海临深版块(长安)松朗临深版块(大朗、松山湖、大岭山)东南临深版块(黄江、塘厦、凤岗)莞深双城居住重点板块分布
(数据来自:百度地图导航大数据)
1、滨海临深板块
共承接约4.13万深莞跨城居住人口,该板块内的长安镇与深圳的松岗街道、沙井街道在东宝河流域接壤,2017年跨东宝河新安大桥的正式通车,使两地车程比以前缩短了至少40分钟,极大地方便了人口的流动。未来,随着大湾区城际轨道交通升级换代,各高速、路桥、高铁、轻轨、地铁的全线对接,临深楼市才会迎来更恐怖的爆发。
滨海板块主要工作流向分布
(数据来自:百度地图导航大数据)
2、松朗临深版块:
松山湖区域对深圳的承接,已不单单是人口与楼市外溢,而要“产业后花园”的双城大联合,在此前松山湖专题时已谈及,此处不再赘述。
深圳人在松山湖工作人群来源统计
(数据来自:百度地图导航大数据)
坂田街道的跨城人群以中青年为主,高学历、高收入、高消费群体比重相对较高,其中高收入人群和高消费人群占比分别为31.3%和42.8%。
有人问,这些百度大数据怎么来的?
也许、大概、可能将
是开车往返于莞深两地工作生活之人
在用百度地图手机导航时后台统计而来,
数据不可能将统计所有人,
只能统计到开车时使用【百度地图】做导航的人。
也许每10个往返莞深工作的人中,
有5个是每天自己开车往返的,
也许平均每10个开车人中,有2个是习惯用百度导航……
所以显示的统计数字,还需要自行脑补放大。
当然,还有许多并没优先选择往返,
而要优先选择间接从深圳移民长住东莞……
3、东南临深版块:
东莞临深板块共承接约5.54万深莞跨城居住人口,一方面,该板块与深圳在产业结构、产业链条等方面互补性强;另一方面,该区域以其价格洼地优势吸引众多深圳市民置业居住。
东南临深板块主要工作流向分布
(数据来自:百度地图导航大数据)
临深大数据,深圳人都住在哪?
有【房投学堂】群友经常问,
堂主,我想股权投资临深,
但不知道股权投资哪里最合适?
那个难题,除了自己要多跑跑临深几镇,
实地走访考察之外,
只不过,在那个大数据时代,
问问大数据,
也是两个不错的参考:
莞深交界线外地人集中小区分布图
(数据来自:百度地图导航大数据)
备注:利用百度大数据,识别出每个商品住房小区内现居住人数和跨城通勤人数,将跨城通勤人数大于500人的定义为“外地人小区”。
深圳人在东莞居住的小区统计(节选)
(数据来自:百度地图导航大数据)
临深,如何选?
关于临深的选筹方法论,
在房投老炮儿们看来,
只需把握最核心的一点:
一切以“大交通的通勤时间“为选筹标准。
综合来说,四个“靠”:
靠高速口、靠高铁口、靠轻轨口、靠地铁口
这四个“口”的价值高低又有不同,
以通勤的便捷度与成本考虑,
其价值排序为:
地铁》高速=高铁=轻轨
所以,在临深选筹,
如能优先优先选择未来有地铁规划的区域,
才是房产股权投资的最佳优先选择。
然而,因地铁规划的不确定性,
这同样也成为最难的优先选择。
因此,许多时候,房产股权投资,
也是在综合所有能搜集到的信息后,
做的一场”赌“。
赌赢了,赚的更多,
赌输了,也没什么,少赚点而已。
同时,所靠的四个”口"中,
如能找到四类交通在地理上重合的点,
则对两个楼盘的股权投资价值会有更大的增幅作用。
比如说,即靠高速口,又靠地铁口……
两个楼盘,在以上四个”口”中,
所能”靠“的“口”的类型越多,
代表交通越便捷,价值增幅就越大!
《临深》专题,即将开启
对临深,我一直未动笔,
究其原因,一是因为下半年的动静不大,
早写晚写都一样,
另一方面,也是因为松山湖与南城今年爆发,
热点不断,自然轮不到太多笔墨闲扯临深。
然而,随着松山湖与南城爆涨一轮后,
市场慢慢进入横盘调整期,这轮的热潮退却,
进入市场自然状态,也就能腾出笔墨,
着力写写临深了。
临深是两个越级话题,
未来也是两个超级热点,
我个人的不动产配置,
也在临深多有布局……
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