近日深圳景新花园小区通过诉讼，成功胜诉收回小区业主共有停车场。值得注意的是该停车场部分合同无约定，部分合同有约定，司法部门依然支持了“土地随房屋出售转移”的原则，认定该小区停车场”约定不明”，停车场判归小区全体业主所有。
下面为此次诉讼民事判决书的具体内容：
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2019)粤03民终1228号
上诉人(原审原告):深圳市建业房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路上步轻工业管理大厦8楼。
法定代表人:翁翕。
委托诉讼代理人:姜山，男，该司员工。
委托诉讼代理人:余兴，男，该司员工。
被上诉人(原审被告):深圳市之平物业发展有限公司，住所地深圳市福田区吉莲大厦三层JL.1-305号。
法定代表人:余绍元。
委托诉讼代理人:余承鹏，男，该司员工。
原审第三人:深圳市福田区景新花园第一届业主委员会，住所地深圳市福田区景新花园业主委员会办公室。
负责人:方代华。
委托诉讼代理人:罗洋，广东诚公律师事务所律师。
上诉人深圳市建业房地产开发有限公司(以下简称建业公司)因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司(以下简称之平公司)、原审第三人深圳市福田区景新花园第-届业主委员会(下称景新花园业委会)不当得利纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初7911导民本判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
建业公司上诉请求: 1、撒销一审判央; 2、改判被上诉人向上诉人返还2015年12月1日至2016年12月31日期间经营景新花园地下停车场获取的收益286000元并支付利息32454元(从2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月22日，实际应计算至付清之日); 3、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由如下:
(一)景新花园地下停车场88个车位(以下称“案涉车位”)产权应归属于上诉人。(1).上诉人为景新花园的合法开发建设单位,应原始取得案涉车位的所有权。1993年，上诉人取得景新花园所在土地的使用权，其后上诉人履行各项开发建设审批手续，2000年完成竣工验收。“谁投资，谁所有”是法律和经济学的基本原则，.上诉人作为投资人， 景新花园是由上诉人建造的，上诉人就应是开发建设范围内的原始所有权人，上诉人将 景新花园房产销售后，购房者购买房产的所有权从上诉人受让而来，是继受取得房产产权,上诉人未转让的产权单位，仍然属于上诉人。车位作为独立存在的不动产，不属于业主共有部分而应是专有部分。(2)案涉车位面积未列入公摊面积，产权应归属于上诉人。根据深圳市地籍测绘大队出具的景新花园《房屋建筑面积汇总表》显示，案涉车位是不计容积率的，未列入房产的公摊面积，案涉车位不能随房产销售一并转让给购房者的。(3)按照尊重历史、尊重客观事实的原则，案涉车位产权也应归属于上诉人。虽然在《物权法》实施之前，当时的法律对于车位产权的归属没有明确的规定，但是在部分买卖合同中已明确约定车位产权归属于上诉人，因此不能就认定案涉车位归属于全体业主。而且，在景新花园房产交付使用后至2015年12月1日,案涉车位一直由上诉人管理、维修、收取停车费，全体业主未提出过任何异议,接受了该事实，因此案涉车位产权是属于上诉人的。(4)《物权法》明确规定了规划内的车位产权属于开发商，虽然在《物权法》实施前没有法律明确规定车位产权归属，但是在《物权法》实施后，车位产权已有明确的界定，案涉车位产权应归属于上诉人。
(二)一审法院以“部分约定”“部分未约定”为由推定关于案涉车位产权归全体业主所有,该逻辑推理不成立和自相矛盾。诚然上诉人是仅与部分购房者在买卖合同中约定了地下停车场归:上诉人所有，未在全部买卖合同中约定，但是不能就因此认定约定不明。虽然是部分合同中约定了地下停车场的产权归属，但是这也是一种特别、 明确的约定。一审法院认为“部分约定”“部分未约定”，所以就认定为“约定不明”，此种推理不成立。按照一审法院的认定,难造上诉人与那些有明确约定的业主所签订的买卖合同全是无效合同2关于地下停车场归属的约定全是无效约
(三)一审判决适用法律错误，导致错误判决。(1) 关于不动产所有权归属的问题，涉及民事的基本制度，只能由法律、行政法规来作出规定，地方性法规无权界定、限制车位的所有权。《深圳经济特区房地产转让条例》是深圳地方性法规，一审 法院适用此条例的规定来裁判，是明显的适用法律错误。(2) 是否适用《物权法》不应以房产首次转让的时间为分界点，而应该以纠纷产生的时间为分界点。即便按照一审法院认定的约定不明，那也只能是说明产权不清晰，处于空白,无权利人。上诉人在提起诉讼后引起了案涉车位产权的争议，在此之前案涉车位产权无任何争议，引起争议的时间点应该作为是否适用《物权法》的标准。
景新花园业委会述称，(一)上诉人 并不对涉案停车场享有产权，故提出要求被上诉人返还涉案停车场收益的诉求于法无据。(二)本案被上诉人代全体业主收取公共利益收入并领取固定薪酬的物业服务行为并不构成不当得利。(三)在本案中，对于该案的案由与诉求，上诉人主体不适格，法院依法应当驳回其上诉请求。
之平公司辩称，与景新花园业委会意见一致。
建业公司向一审法院起诉请求: 1、被告向原告返还2015年12月1日至2016年12月31日期间经营景新花园地下停车场获取的不当得利286000元(250元/ 月/车位X13个月X88个车位)及利息(利息从2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计息至付清为止，暂计至起诉之日为8492元; 2、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:原告原名称为深圳市建鹏房地产开发公司，1995年3月8日更名为深圳市建业房地产开发公司，1997年5月27日更名为深圳市建业房地产开发有限公司。
1993年9月6日，原告与深圳市规划国土局签署了《深圳经济特区土地使用权出让合同书》约定是规划国土局将地块编号B304-4土地约8342. 7平方米一次性出让给原告，土地用途为住宅，土地使用年限为50年，从1993年9月18日至2043年9月17日止。1994年2月7日，深圳市规划国上局向原告发放景新花园的《建筑许可证》，载明工程地点景田综合区，建造3幢28层,住宅，建筑面积56535平方米，备注地下室等7067平方米。1994年3月7日，深圳市建设局向原告发出景新花园A、B、C栋的建设工程开工许可证。1994 年5月30日，深圳市规划国土局福田分局向原告发放景新花园《房地产预售许可证》。1994年6月15日，深圳市规划园土局向原告发放景新花园《深圳市商品住宅外销许可证》。2000年3月6日，深圳市建设局发出深建施验字2000-040号《深圳市建设工程竣工验收证书》载明景新花园A、B、C栋建设工程验收合格，该工程竣工日期2000年3月2日。深圳市地籍测绘大队出具的景新花园《房屋建筑面积汇总表》显示:总建筑面积为计容积率的建筑面积62东莞黄江镇龙见田小产权房213. 64平方米+不计容积率的建筑面积5975. 26平方米，合计68188. 90平方米;其中不,计容积率的建筑面积含地下室5046. 91平方米。
景新花园自交付使用之日起，由深圳市建业物业管理有限公司负责提供该小区的物业管理服务。原告提交的深圳市公安局交通警察局发放的深公交停管许字B01056号《深圳市经营性停车场许可证》显示:景新花园停车场的管理单位为深圳市建业物业管理有限公司,车位88个，发证有效期自2014年9月12日至2016年11月30日止。
2014年11月1日，景新花园成立第一届业主委员会。2015年6月6日至18日,景新花园召开业主大会,会议就深圳市建业,: 物业管理有限公司续聘和授权业委会招投标等事项进行表决，表道 决结果:不予现物业服务企业深圳市建业物业管理有限公司续签物业服务合同;由业主委员会即第三人在物业管理协会网站挂网自行组织物业管理招投标活动;同意投权业委会组织招投标活动并与透定的物业单位签订物业合同;同意投权业主委员会代表业主大会监管景新花国各项租合、广告费、停车费、商铺等多项经营收入。
2015年10月10日,第三人发出《最新花园物业服务企业中标通知书》通知被告为景新花园物业服务企业中标单位排名第一 2015年，10月30日，被告与第三人签订《物业管理服务委托合同》约定被告作为物业服务企业对景新花园进行物业服务，物业服务费归全体业主 企业对最新花园进行物业服务东莞小产权房的未来，物每月为1万元，被告按规定物业服务费的计算方式采取酬金制，车场110元/月,地一也下停车场250元/月， 物业向业主收取物业服务费:其中地面停业服务费收入由被告代收后，连同停车费、广告费、场地金等所有公共收益在代收10内全部存入双方共管账户，从共管账户支出的任何费用须被告与第三人共同签字确认，收支明细均需被告与第三人签字盖章在小区内公示。2015年11月1日，被告与第三人签订《深圳市景新花园物业管理服务委托合同补充协议》，对地面停车场、地下停车库及多层停车库收费标准进行补充约定，高层地面停车场110元/月，其中车位使用费30元/月/车位，车位管理服务费80元/月/车位;高层地下停车位及多层停车库250元/月，其中车位使用费150元/月/车位，车位管理服务费100元/月/车位。
2015年10月30日,景新花园原物业管理企业深圳市建业物业管理有限公司撤出景新花园。被告向法庭提交的深圳市建业物业管理有限公司景新花园管理处移交给被告的《景新花园公共产权位置及面积》列表显示:高层A栋地下室1728平方米、高层B栋地下室1548平方米、高层C栋地下室1410平方米，地下室划线车位88个。原、被告及第三人均确认景新花园地下停车位共有88个;被告及第三人还确认被告在2015年12月1日至2016年12月31日期间对景新花园88个地下停车位按每月每个车位250 元收取费用，收取后汇入被告及第三人的共管账户。
一审另查,原告提交了三份原告与景新花园A-12D房、B-16A房、C-14F房的购房者所签署的并经公证的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(合同签署时间分别为1999 年10月22日、1997 年12月9日、2000年7月28日)，该三份合同附表四原告保留自身拥有权益均以张贴打印纸的方式载载明地下室、停车场、架空层属原告拥有，加盖了原告的公章。
第三人及被告提交了三份原告与景新花园景晖阁(C栋) 11D房、2E房、4G房的购房者签署的景新花园《深圳市房地产买实合同(预售)》(合同签署时间分别为1994年10月18日1996年5月8日、1994年9月28日),该三份合同附表四原告保留自身拥有权益均为空白。
2017年8月17日,深圳市不动产登记中心向第三人作出《深圳市不动产登记中心关于景新花园架空层及地下车库登记情况的复函》,函载不动产登记为行攻确认行为，登记机构依据当事人提交的架空层、地下车库的权属证明对上述不动产进行权属记载,此类权属证明文件包括土地出让合同、审批规划文件等。截至2017年8月11日未查得B304-0004宗地t景新花园架空层、地下车库的办证记录。
一审又查， 第三人申请录新花园小区景新阁(A栋) 9B业主除加氧作为证人出定作证，证人陈加颍陈述:证人与原告于1994年9月28日签订《深圳市房屋买卖合同(预售)》约定证人购买景新花园C栋4G房，有地下停车场，多层没有停车场，;购买时景新花园已经多格而当时高层才开始建设，合同栋楼建好，高层配套有地下停车场，多层没有地下停车场，而当时高层才开始建设，合同没有约定停车场归开发商所有的条款。证人选择了地面停车场1995年年底入伙并交付使用 ，19原来签订的合同不一致，原告提供的新合同前面与原合同一致，但后面粘贴了新的条款，包括地下停车场归开发商所有的条款，于是证人提出异议，拒绝签宇，最后经协商，证人只对与原合同相同的条款进行了签字，对后面粘贴的条款证人没有签字。1996年签订新合同时为了符合1994年的房价标准所以将日期倒签到1994年。
一审法院认为,原告请求被告返还对景新花园地下停车场88个车位收取的费用，所依据的理由为原告系景新花园地下停车场88个车位的所有权人。故本案的争议焦点系原告是否享有景新花园地下停车场88个车位的所有权。
我国《物权法》于2007年10月1日起施行，涉案景新花园的房产首次转让基本发生在我国《物权法》施行之前，故对景新花园小区地下停车场车位产权归属的认定，不应适用我国《物权法》的相关规定，应适用《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定。根据本案原、被告及第三人提交的证据显示，原告作为景新花园的开发商，在出售景新花园房产时部分合同约定了地下停车场归原告所有，部分合同未约定地下停车场的归属，说明原告在首次转让景新花园房产的时候对地下停车场的归属约定不明。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定,房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移:有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。故景新花园地下停车场的权益随房地产同时转移，应归全体业主共有。原告的诉讼请求，没有法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款之规定，判决:驳回原告深圳市建业房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5717元(已由原告预交)，由原告负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查，建业公司在二审调查中提交了其与景新花园业委会、之平公司以及深圳市建业物业管理有限公司深圳景新花园管理处于2015年11月27日签订的《调解协议书》复印件,主要内容为“目前最新花园地下停车场收益由开发商建业公司收取60%的费用，由景新花园小区业主收取40%的费用”，拟证明之平公司和景新花园业委会连约。建业公司称原件只有一份，在业委会存档。景新花园业委会否认《调解协议商，但未达成一致意见，景新花园业委会并米保存有建业公司声议书》的其实性,称虽然进行过协黎的。调解协说书》原件:而且落款处未盖公章，不能确认。之平公司称质 意见与业委会意见一致。签名人的身份不能确认。之平公司称质证意见与业委会意见一致。
本院认为，本案为不当得利纠纷，二审主要争议焦点是之平公司收取停车费是否构成不当得利。
不当得利包括给付型不当得利和侵权型不当得利，建业公司主张之平公司未经授权将其所有的景新花园地下停车场88个车位擅自出租使用获利，是主张侵权型不当得利。建业公司应当证明其对停车场的所有权。除开法律另有规定外，不动产的物权以不动产登记为准。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民法政府的征收决定等生效时发生效力。”故除登记外,法院生效的法律文书也是认定物权的依据。本案建业公司未能举证证明车位登记在其名下，也未能提供法院生效的法律文确认其为车位的所有权人，其主张之平公司侵犯所有权获取不当得利，证据不足。
本案建业公司起诉所主张的是不当得利，属债权纠纷,债的相对方为之平公司，而未请求确认所有权，故本案并非所有权确权的纠纷，在建业公司未能证明其为车位所有权人时，其请求返还不当得利，依据不足，应予驳回。
建业公司二审提交其与景新花园业委会、之平公司以及深圳市建业物业管理有限公司深圳景新花园管理处于2015年11月27日签订的《调解协议书》复印件，主要内容为“目前景新花园地下停车场收益益由开发商建业公司收取60%的费用， 由景新花园小区业主收取40%的费用”,除了未能提交原件，也与本案的不当得利主张缺乏关联性，建业公司主张依上述协议应享有60%的收益，并非本案的审理范围。
综上，上诉人的上诉依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉论法》第-百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
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