作者：路经的
相片：兹古汇房价实地考察摄制
丁年肉齿目，8月末的深圳不时下雪，带来丝丝暖意。
深圳房价亦迎全面退烧。随着政府宏观调控的不断发力，深圳今年7月增建商品房只成交量了4474套，成交量占地面积38.55平方米，环比下降15.83%；二手房网签现房3313套（含自助式），环比下跌84.5%。
截至目前，深圳全区新房住宅缺角式房源为17118套，缺角式占地面积为179.76平方米。
其中，7月末先建任何经适房的龙山区将在8月同时迎城西小筑（正飞龙世泰）、领玺三期、阳光城新玺四个工程项目抄底。
上述四个新盘中，城西小筑因小洋房、市中心区好、Alappuzha价高（单价260万起）捕捉了很多买房人的关注。加上峰回路转的开工史，城西小铺成为了深圳三季度抄底新盘的热点之一。
1小洋房洋房，房全小，价格“亲善”
城西小筑位于深南大街与湖肚交汇点、红锦东侧，距1一号线高雄站816米、大旧站979米，距建设中的12一号线龙岗古城墙站（预计2022年全线通车）220米。
自高雄站徒步前往城西小筑，一路往北路经龙岗小学、龙山文艺活动中心，尔后往西北方向徒步余米，进入红锦，不间断大致费时15分钟。
打开金沙新闻，查阅更多高画质相片（地铁1一号线高雄站）
（工程项目人造卫星楼盘位置）
工程项目四周是阿尔布津小区。建筑工地被消防通道围起来，露出二十余层主体结构。
（工程项目四面被楼房环绕着，仅东侧红锦一万八千双匝道通过）
根据项目规划，工程项目为洋房，缺角式占地面积3802平方米，分为地上14层、地下2层；均为31-55平方米小洋房房屋，共87套，另有50个车位。
具体到洋房图，整体设计类似公寓，做成了2梯9户。
(来源：家在深圳论坛)
其中55平A洋房先是传闻做成袖珍3房，后经调整做成了2房，整体感觉还是有点局促。
(来源：家在深圳论坛)
最小的洋房为31平，内里紧凑，更类似一个“五脏俱全”的单间。
(来源：家在深圳论坛)
工程项目周边是英达钰龙园小区和邮电楼房小区。
整体来看，英达钰龙园小区及邮电楼房以U型包围了工程项目北侧、东侧、南侧，过于密集的房全导致低楼层的采光和视野必然存在缺陷，居住私密性也受到了挑战。
虽然尚未获批经适房，但网友们猜测城西小筑的价格或与周边二手房持平。
最近的英达钰龙园二手房指导价是8.21万元/平方米。在5公里范围内，滨海之窗、鸿荣源·熙龙湾1期等二手房指导价在10万元/平方米左右。
以英达钰龙园的价格计算，城西小筑最小的31平单价约254.5万，首房首贷只需要不到80万元的首付。市场传闻，城西小筑的起步价为260万元，与英达钰龙园的均价相差不大。
作为洋房，城西小筑虽然自身没有什么商业配套，但好在周边配套成熟，生活便利。
以城西小筑为中心，附近2公里范围内的文艺活动设施有龙山文艺活动中心、龙山博物馆、龙山图书馆，以及中山公园、荔香公园2个公园。
（龙山文艺活动中心，可以看到后面的英达钰龙园和工程项目吊塔）
（龙山博物馆）
（龙山图书馆）
在教育配套上，附近的学校有省一级九年一贯制公立学校荔香学校、龙岗中学、麒麟中学等。其中，荔香学校现有56个教学班，在校学生2500多人，近五年来每年入读学生非深圳户籍比例超过75%（2019年数据），初中整体成绩在深圳排名中等。
（荔香学校）
在商业配套上，周边1公里范围内的商业有天虹超市（前海店）、缤纷商业中心、大新旺角商城、欢乐颂购物中心、万花筒健康荟、振业·星海商业广场等。
（欢乐颂）
（万花筒健康荟）
2历史争议大，产权年限短，规划变更频繁
作为洋房住宅，城西小筑的体量很小，占地仅1940.61平方米，未开工便存在诸多争议。
在产权时间上，以70年住宅产权计算，城西小筑的产权年限目前仅剩42年。
1993年，城西小筑所在的工程项目宗地（编号:T202-0053）出让给广东省建设发展公司深圳公司，后续易手给深圳中侨物业发展有限公司。
楼盘纠纷不断。直到2006年，工程项目宗地才由法院判给如今的开发商，深圳市正飞龙房屋科技开发有限公司。
正飞龙房屋背后的投资公司为深圳市弘基投资管理集团有限公司（弘基集团），旗下业务涉及房地产开发、城市更新、产业园运营、工程建筑、房地产基金、酒店等。
（来源：天眼查）
截至目前，弘基集团开发建成的住宅工程项目有飞扬三期、名城公寓、怡康公寓、泰华公寓等；建成的产业园区有深圳云科技产业园、深圳市鹏影广告摄制大楼。
2015年，原市规土委第二直属管理局与正飞龙房屋签订该土地合同第二补充协议书，明确了归属权问题。
期间，城西小筑获得《建设用地规划许可证》（深规土许ZG-2014-0050号）。
2016年5月，开发商对工程项目进行建设前场地平整时，引发了周边英达钰龙园、邮电楼房等小区居民的信访，甚至发生较大规模群众到市政府集体走访，投诉“握手楼”距太近、日后会对小区产生不利影响。
深圳市规划和自然资源局龙山管理局按照有关规定，开展了工程项目审批维稳风险评估工作、第三方技术评估、行政审批公示、听证等工作。目前，周边居民信访基本上得以平息，该工程项目顺利开工、正常建设。
值得注意的是，在这期间，城西小筑的规划设计频繁出现变动。
2020年5月，深圳市规划和自然资源局龙山管理局受理了变更该工程项目规划设计要点的申请，调整如下：
（来源：深圳市规划和自然资源局）
1.建筑容积率由“≤6.7”调整为“≤2.45”，建筑占地面积由“13005平方米，其中住宅12905平方米、物业服务用房100平方米”调整为“4752平方米，其中住宅4652平方米、物业服务用房100平方米”。
2.建筑高度或层数由“高层”调整为“≤46米”。
深圳南联地铁小产权房3.机动车泊位数由“80个”调整为“50个”。
2021年8月，深圳市规划和自然资源局龙山管理局通告修改城西小筑的总平面图，并进行了公示。
（来源：深圳市规划和自然资源局）
值得注意的是，如今的城西小筑在宣传口径上与深圳市规划和自然资源局龙山管理局的批复并不完全一致：
总建面8828平方米，超过深圳市规划和自然资源局龙山管理局2021年8月批复的8121平方米；
容积率为6.7，超过深圳市规划和自然资源局龙山管理局2020年5月批复的2.45；
深圳有人买了小产权**吗住宅建筑占地面积4752平方米，超过深圳市规划和自然资源局龙山管理局批复的“住宅4652平方米”；
建筑高度51.3米，超过深圳市规划和自然资源局龙山管理局批复的最高46米。
3总结
城西小筑到底香不香？
一方面，不到百万的首付在龙山市中心购房，这对口袋钞票有限的买房人而言价格比较亲善，这也是购房者的关注焦点；
另一方面，工程项目本身存在许多不足与局限，历史问题悠久，购房者们需要更加深思熟虑。
前面写了很多，就城西小筑这个工程项目来说，其优点可以简单总结如下：
在深圳买了小产权房可以住多少年小洋房设计，单价较低，适宜买房人上车；
市中心区优越，周边配套成熟，生活便利。
一个硬币有正面也有反面，城西小筑对应的缺点也不少：
2梯9户，洋房过于袖珍，室内布局紧凑；
只有一个出入口，双匝道人车不分流；
房全小，容积率高，低楼层采光、视野受限；
洋房设计，没有底商、花园和配套；
历史争议多，产权年限缩短；
规划频繁更改，宣传口径不统一。
你愿意使用动用首张房票，掏出70+万首付，上车城西小筑吗？
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